По словам президента Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, нынче на земельном рынке, как и на других рынках недвижимости, -- застой. Дескать, покупателей очень мало, а продавцов много. "Сейчас наблюдается тенденция понижения цен предложения. Раньше, даже несмотря на то, что реально рынок падал, цены предложения росли", -- заметил г-н Кошиль. По его словам, продавцы начали охотно торговаться и готовы снижать цены даже в разы. Правда, больше это касается земли под коммерческое строительство. "Впрочем, стоимость участков под индивидуальное строительство тоже начала понижаться", -- подчеркнул он.
Как выяснили "Деньги", позвонив по нескольким объявлениям, размер торга составляет 10--30%. Иногда продавцы готовы сбрасывать и больше. А ведь совсем недавно аналитики земельного рынка прогнозировали светлое будущее этому сегменту и предрекали подорожание участков до 75% за 2008 год (подробнее см. "Деньги" №30--31 от 24 июля 2008 года). Год еще не закончился, но уже понятно, что такого роста не будет. Например, по данным Ассоциации "Земельный союз Украины", средняя стоимость условной сотки земли в Киевской области с начала года выросла всего на 13,71%. За оставшийся месяц цены вряд ли подпрыгнут еще на 60%.
"В начале года многие компании -- строительные и девелоперские -- в своих планах намечали бурное развитие. Поэтому наблюдавшееся в первом полугодии повышение цен было вполне оправдано", -- поясняет г-н Кошиль. Но, по его словам, ситуация кардинально изменилась. Компании пересмотрели планы, сократился приток инвестиций в земельный рынок. Однако говорить о том, что земля потеряла свою инвестиционную привлекательность, по его мнению, нельзя. "Уже появились инвесторы, которые намерены заработать на падении цен на землю. Ведь при наличии своих денег сейчас можно очень выгодно купить участок", -- заверил г-н Кошиль.
Действительно, в условиях кризиса, когда землевладельцы скидывают цены, можно приобрести участок (если есть за что), а через некоторое время, даже несколько лет -- продать с неплохим наваром. Ведь земля -- это тот товар, сроки хранения которого неограниченны.
Страсти вокруг моратория
Привлекая кредит от МВФ, Украина взяла обязательства снять мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Эксперты, с которыми общались "Деньги", считают, что обязательным признаком фактического снятия моратория является принятие двух законов -- "О рынке земель" и "О государственном земельном кадастре". Напомним, что Госбюджетом--2008 были внесены изменения в Земельный кодекс Украины, в частности -- продлено действие моратория до вступления в силу этих двух законов. Но когда у депутатов "дойдут руки" до их рассмотрения -- неизвестно.
В то же время, несмотря на запрет, землей торгуют. "Мораторий сегодня не обходят только ленивые", -- отметил г-н Кошиль. По его мнению, запрет на продажу сельхозземель на деле оказывает негативное влияние на экономику страны, поскольку только тормозит приход крупного капитала, а также легализацию сделок. Однако земельный эксперт не уверен, что страна выполнит обязательства и земля станет легальным товаром. Тем более что многие государственные чины выступают против отмены моратория.
Цены под Киевом
Всегда дорогая земля в Киевской области начала дешеветь. По данным консалтинговой компании SV Development, участки дорожали с начала года и до сентября, а потом цены начали снижаться. По итогам октября падение в Киевской области в среднем составило 1,62%, в ноябре удешевление продолжилось. За три недели последнего месяца осени земельные наделы вокруг Киева стали доступнее на 3,53%.
При этом снижение цен наблюдалось на давно раскрученных направлениях -- Обуховском, Броварском -- на 4%, Васильковском, Бориспольском, Киево-Святошинском -- на 5%, на 6% цены упали в Вышгородском районе. А вот земля в отдаленных районах, которые только недавно начали осваивать покупатели и продавцы, подорожала. С начала месяца на 2% выросли в цене участки в Макаровском районе и на 10% -- в Фастовском.
Как уже отмечал директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко, высокая динамика роста цен на землю наблюдается в тех районах, которые отдалены от Киева и поэтому долгое время были мало востребованы. А цены на землю в этих районах все еще довольно доступные. Например, стоимость сотки в Барышевском районе составляет $1658 (с первого ноября земля там подорожала на 9%), а в Обуховском -- $10 110.
При этом земля в Киевской области, особенно в тридцатикилометровой зоне, перестала быть дефицитным товаром. "Если раньше, даже в начале 2008 года, недалеко от Киева отыскать и купить участок было проблематично, то уже сегодня их достаточно много выставлено на продажу", -- отметил г-н Кошиль.
Цены в регионах
В Одесской области, по данным консалтинговой компании SV Development, с 1 по 16 ноября 2008 года участки подешевели на 3,79%, до $10 158 за сотку. При этом риелторы отмечают, что падение стоимости земли в области хоть и есть, но очень незначительное. Особенно -- в прибрежной зоне. Как считают риелторы, возле моря скидывают цены только те продавцы, которые приобрели землю в кредит и сегодня испытывают трудности с его погашением. А начальник управления земельных ресурсов Одесского горсовета Елена Тютюнник уверяет, что, несмотря на финансовый кризис, цены на землю в Одессе не изменилась. Тем не менее 14 ноября в Одессе состоялся земельный аукцион, где стартовые цены были ниже, чем при прежних попытках продать те же наделы. Правда, г-жа Тютюнник заверила, что на самом деле цены не были снижены -- просто законодательством Украины была определена новая оценка стартовой цены.
Земля подешевела и в Днепропетровске. За октябрь цены упали примерно на 3%, а за две недели ноября -- почти на 4%, до $4400 за сотку. По данным операторов, с которыми общались "Деньги", Днепропетровский рынок земли имеет свою специфику. Наиболее востребованы участки в 10--20 км от города по правому берегу Днепра. По этим направлениям стоимость сотки составляет примерно $3--10 тыс. А вот на левом берегу реки участки дешевле -- можно найти от $1,2 за сотку.
В Харьковской области средняя стоимость земли ныне составляет $2500 за сотку, что всего лишь на 1--1,5% дешевле, чем в начале месяца.
Ситуация на земельном рынке Львовской области ничем не отличается от общеукраинской -- цены падают. За октябрь--ноябрь 2008 года земля в области подешевела примерно на 6%, до $4000 за сотку.
Что будет?
Сегодня аналитики отказываются давать какие-либо долгосрочные прогнозы. Тем не менее, не исключают дальнейшего падения цен на землю. Предполагается, что до весны 2009 года цены будут снижаться. Насколько? Пока прогнозировать сложно, ведь величина скидок и темпы падения цен будут во многом зависеть от общеэкономической ситуации.
Земля в пригороде
Средние цены на земельные участки в пригородных районах в окрестностях городов-миллионников
| Регион | Цена за июль 2008 года, $\сотка | Цена за ноябрь 2008 года*, $\сотка | Динамика цен за 4 месяца |
| Днепропетровская область | 4587 | 4435 | -3,31371 |
| Львовская область | 4039 | 3965 | -1,83214 |
| Одесская область | 10397 | 10 158 | -2,29874 |
| Харьковская область | 2415 | 2570 | 6,418219 |
| Киевская область | 6616 | 6597 | -0,28718 |
Земля падает
Стоимость земельных участков в крупных городах Украины, $ за сотку
| Регион | Цена за первое полугодие 2008 года, $ за сотку | Подорожание за шесть месяцев текущего года, % | Цена за июль 2008 года | Цена за август 2008 года | Цена за сентябрь 2008 года | Цена за октябрь 2008 года | Цена за ноябрь 2008 года* | Изменение цен с июня по ноябрь 2008 года, % |
| Днепропетровская область | 4491 | 17,63 | 4587 | 4667 | 4748 | 4605 | 4435 | -1,2 |
| Днепропетровский район | 4754 | 16,98 | 4850 | 4929 | 5011 | 4860 | 4684 | -1,5 |
| Криничанский район | 2011 | 36,71 | 2098 | 2170 | 2240 | 2181 | 2051 | 2 |
| Новомосковский район | 2314 | 25,35 | 2419 | 2506 | 2582 | 2503 | 2368 | 2,3 |
| Синельниковский район | 4782 | 19,52 | 4884 | 4969 | 5053 | 4900 | 4761 | -0,4 |
| Львовская область | 3953 | 16,91 | 4039 | 4107 | 4178 | 4095 | 3965 | 0,3 |
| Городокский район | 3102 | 21,93 | 3178 | 3238 | 3309 | 3221 | 3119 | 0,5 |
| Жолковский район | 2206 | 21,48 | 2328 | 2426 | 2525 | 2473 | 2368 | 7,3 |
| Каменка-Бугский район | 1611 | 28,57 | 1706 | 1783 | 1866 | 1840 | 1761 | 9,3 |
| Пустомытовский район | 4581 | 15,33 | 4662 | 4726 | 4793 | 4701 | 4560 | -0,5 |
| Яворовский район | 3033 | 20,79 | 3140 | 3226 | 3305 | 3255 | 3116 | 2,7 |
| Одесская область | 10 183 | 10,05 | 10397 | 10 564 | 10 741 | 10 555 | 10 158 | -0,2 |
| Белгород-Днестровский район | 8380 | 12,13 | 8603 | 8777 | 8951 | 8740 | 8487 | 1,3 |
| Беляевский район | 4613 | 15,78 | 4797 | 4940 | 5097 | 4905 | 4703 | 2 |
| Коминтерновский район | 9012 | 10,56 | 9229 | 9398 | 9570 | 9441 | 9174 | 1,8 |
| Овидиопольский район | 13 508 | 8,91 | 13 730 | 13 904 | 14 090 | 13 877 | 13 311 | -1,5 |
| Г. Ильичевск | 13 297 | 9,37 | 13 561 | 13 767 | 13 992 | 13 788 | 13 206 | -0,7 |
| Харьковская область | 2293 | 38,23 | 2415 | 2510 | 2614 | 2611 | 2570 | 12 |
| Дергачевский район | 2336 | 36,37 | 2433 | 2057 | 2580 | 2571 | 2528 | 8,2 |
| Харьковский район | 2352 | 38,76 | 2489 | 2594 | 2713 | 2711 | 2670 | 13,5 |
| Чугуевский район | 1304 | 42,98 | 1378 | 1435 | 1505 | 1502 | 1477 | 13,3 |
* -- По состоянию на 16 ноября 2008 года.
По данным www.svdevelopment.com.
Кое-где еще растет
Почем земля в Киевской области, $ за сотку
| Район | Цена на 24.11.2008 г. | Изменение цены по сравнению с 01.11.2008 г., % | Изменение цены по сравнению с 01.01.2008 г., % | Изменение цены по сравнению с 01.01.2007г., % |
| Киево-Святошинский | 10 011 | -5 | 6 | 80 |
| Обуховский | 7839 | -4 | 6 | 69 |
| Бориспольский | 6568 | -5 | 12 | 68 |
| Вышгородский | 5622 | -6 | 7 | 110 |
| Броварской | 5586 | -4 | 18 | 149 |
| Васильковский | 4893 | -5 | 13 | 91 |
| Бородянский | 3125 | 5 | 32 | 91 |
| Макаровский | 2690 | 2 | 18 | 74 |
| Кагарлыцкий | 2116 | 9 | 50 | 86 |
| Фастовский | 1746 | 10 | 64 | 91 |
| Барышевский | 1658 | 9 | 64 | 137 |
По данным www.svdevelopment.com.
Итого: Активнее всего земля дешевеет в тех местах, где она была переоценена. Под Киевом -- это Обуховский, Васильковский, Броварской, Бориспольспольский и Вышгородский районы.
Где еще почитать
о земельном рынке:
Как финансовый кризис повлиял на аренду жилья (Журнал "Деньги" №48(114) 27.11.2008)
За неделю "первичка" подешевела на 13,3% (Журнал "Деньги" №47(113) 20.11.2008)
Стоит ли покупать квартиру в условиях кризиса (Журнал "Деньги" №46(112) 13.11.2008)
Цены на рынке вторичной недвижимости снижаются (Журнал "Деньги" №42(108) 16.10.2008)
