Цены на "вторичку" наконец-то снижаются

Свершилось! Недвижимость начала дешеветь. Как мы к этому пришли? Свое дело сделали банки, инфляция и снижение спроса.
Ужесточение условий ипотечного кредитования, отказ некоторых банков выдавать кредиты в национальной валюте, повышение процентных ставок, инфляция и укрепление гривны все больше отбивают у украинцев желание покупать жилье. И хотя в финучреждениях заверяют, что все не так уж и плохо, дескать, кредиты на жилье продолжают брать, риелторы отмечают, что количество покупателей, приобретающих недвижимость как в кредит, так и без привлечения заемных средств, ощутимо сократилось. К примеру, в Киеве, в апреле--мае сделок заключалось на 20--25% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. 

Логично, что в сложившейся ситуации покупатели ожидают падения цен на жилье. И все предпосылки к этому есть. Но подорожает или подешевеет ли недвижимость, пока остается только гадать. Одни риелторы не устают повторять, что жилье будет дорожать. Другие, напротив, уверены, что рынок недвижимости в Украине повторит сценарий Европы. То есть, цены либо стабилизируются, как, например, в Испании, либо будут падать, как, например, в Латвии, где, по данным Global Property Guide*, за первый квартал текущего года цены на недвижимость снизились почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. (Подробнее о европейской недвижимости см. "Деньги" №26 от 26 июня 2008 года, доступно на www.dengi.ua.)
По данным, опубликованным на сайте Global Property Guide, в Украине ощутимо замедлился рост цен на жилье. Например, номинальный рост цен на недвижимость снизился с 79,5% в первом квартале 2007 года (по отношению к первому кварталу 2006 года) до 18,2% в первом квартале 2008 года. А за первый квартал текущего года цены на недвижимость в Киеве увеличились на 5,49%. 

Но! Это все без учета инфляции. Как известно, официально инфляция в Украине в мае составила 1,3%, а по отношению к маю 2007 года цены выросли на 31,1%. В первом квартале, по отношению к первому кварталу 2007 года, рост цен составил 22,5% (это все по данным Государственного комитета статистики*). С учетом инфляции, по данным Global Property Guide, цены в первом квартале этого года по отношению к первому кварталу 2007 уменьшились на 6,36%, а с начала года уменьшились на 3,84%. 

Если же использовать для расчета данные портала "Недвижимость"*, то получится, что с 1 января 2008 года по 30 июня недвижимость подешевела на 2,42% (см. "Как мы считали падение цен"). 

Дабы компенсировать падение курса доллара и все-таки получить желаемую сумму, многие продавцы повышают долларовые цены. А вот цены, указанные в национальной валюте, по наблюдению экспертов АН "Планета Оболонь", незначительно снизились.
Как отмечают опрошенные "Деньгами" эксперты, когда курс начал падать, рынок недвижимости оказался фактически заблокирован -- покупатели и продавцы не могли договориться о курсе, по которому будет происходить расчет.
В целом, первое полугодие оказалось относительно стабильным для вторичного рынка недвижимости. Незначительно подорожало жилье в регионах -- ориентировочно на 7--15%.

Киев

Владелец небольшой фирмы Игорь продал свою "трешку" в центре на ул. Жилянской за 2,5 млн. грн., то есть, если считать по нынешнему курсу, то получил он за квартиру более $500 тыс., как и хотел еще в прошлом году. С августа прошлого года по апрель текущего покупателей на жилье Игорь найти не мог. Те, кто отзывался на объявление о продаже, требовали огромную скидку (см. "Деньги" №16 от 17 апреля 2008 года, доступно на www.dengi.ua). Но после года экспозиции квартиры ему повезло -- продать "трешку" удалось именно за ту сумму, которую и хотелось получить. Игорь тут же купил две "двушки" в приличном районе на окраине -- на Осокорках. Сумма сделок составила $440 тыс. "Продавцы "двушек" оказались сговорчивыми и согласились мне немного уступить, особенно узнав, что рассчитываться я буду гривнами", -- рассказал Игорь. По его словам, общая сумма скидки за две квартиры -- $4 тыс. Сегодня многим продавцам пришлось стать более сговорчивыми -- учитывая отсутствие спроса на жилье, они частенько готовы слегка уступить, лишь бы продать квартиру.
По наблюдениям "Денег", найти однокомнатную квартиру дешевле $100 тыс. уже вполне реально. К примеру, в Святошинском районе (окраина) есть предложения по продаже "единичек" за $80--95 тыс., на Троещине и Лесном массиве (тоже окраины) несложно отыскать жилье за $90--98 тыс. Встречаются предложения по однокомнатным квартирам на Печерске (центр) за $98--155 тыс.

Регионы

Укрепление гривны способствовало росту долларовых цен не только в Киеве, но и в других крупных городах Украины. Например, по данным ГК "Магистр Недвижимость" (Днепропетровск), за первое полугодие 2008 года цены на недвижимость в этом городе выросли на 5--7%. Средневзвешенная цена 1 м2 жилья в Днепропетровске увеличилась на 7,1% до $1856. Стоимость вторичного жилья в центральной части города составляет $2500--3500 за 1 м2. В районах, приближенных к центру, "вторичку" предлагают по $1800 --2100 за 1 м2. "На массивах Тополь, Сокол, Победа, а также на Левом берегу средняя стоимость вторичного жилья составляет $1500--200, за 1 м2", -- отметила Маргарита Урицкая, учредитель ГК "Магистр Недвижимость". По ее словам, на отдаленных окраинах города (массивы Приднепровск, Северный, Западный) цены достигают $1100-- 1300 за 1 м2. 

В ГК "Магистр Недвижимость" отмечают, что за январь--июнь на вторичном рынке недвижимости Днепропетровска наиболее востребованными были двухкомнатные квартиры в высотных домах. Это можно объяснить тем, что разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирой небольшая -- 12--15%, поэтому большинство покупателей и предпочитают покупать "двушки".

В Одессе же наблюдается некоторое снижение цен на вторичное жилье. В среднем за шесть месяцев квартиры в городе подешевели на 3,5%. Сейчас примерные цены предложения квартир в Приморском районе (центр) составляют $2000 за 1 м2. $1200 за "квадрат" просят в Суворовском (окраина).
Во Львове с начала года цены на жилье в целом стабильны. В частности, по данным АН "Ганеш", в центре города с марта текущего года квартиры предлагают по $3270 за 1 м2, в январе же жилье стоило чуть дешевле -- $3100 за 1 м2. На окраине города вторичное жилье стоит $1800--1940 за 1 м2.
В Харькове цены также растут. Например, в первом квартале, по данным компании "Проконсул", "вторичка" подорожала на 15%. А за апрель--июнь цены на нее подскочили ориентировочно на 7%.
В Донецке, по данным АН "Жилком", в январе 2008 года средняя стоимость 1 м2 составляла $1533, но уже в июне цена предложения перевалила за $2010 за 1 м2.

Чего ждать

В сложившейся ситуации пока сложно давать какие-то прогнозы относительно цен на недвижимость. Возможно как их падение, так и рост. В частности, Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, считает, что во втором полугодии стоимость недвижимости будет повышаться примерно на 1,5% в месяц. Причина, по мнению г-на Бондаренко, заключается в том, что рынок вторичной недвижимости все еще остается "долларовым". То есть, если и дальше будет укрепляться гривна, то продавцы будут повышать долларовые цены или, в итоге, перейдут на расчеты в другой валюте.  

Лидия Ряжских, начальник отдела продаж риелторской компании "Траектория", отмечает, что пока ситуация с ипотечным кредитованием не улучшится, спрос на жилье продолжит снижаться, поэтому можно ожидать и снижения цен на недвижимость. А как сообщила г-жа Ряжских, эксперты сходятся во мнении, что текущая ситуация с банковскими кредитами сохранится до августа--сентября этого года. То есть до этого периода цены на жилье будут постепенно снижаться. В "Траектории" предполагают, что на 1--3% в месяц.
Дальше в будущее эксперты заглядывают с опаской. По мнению Маргариты Урицкой, начиная с конца августа, как обычно после летнего застоя, начнется рост цен на недвижимость примерно на 3--5% во всех сегментах рынка. Чем, правда, может быть вызван такой всплеск, "Деньгам" непонятно.

Почем квадратики

Средние цены на вторичном рынке в некоторых городах Украины, $ за кв.м.*

Как мы считали падение цен

Для простоты рассмотрим гипотетический квадратный метр недвижимости, который 31 января 2007 года, по данным портала "Недвижимость", стоил $3307. По тогдашнему курсу (5,05 грн./$) это эквивалентно 16 698,84 грн. 

 1 июля долларовые цены, по данным того же портала, выросли на 16,4%. Рассматриваемый же кусочек жилплощади стал стоить $3849. По курсу НБУ на 1 июля (примерно 4,85 грн./$) это 18 667,65 грн.

То есть гривневые цены на недвижимость выросли на:
(18 667,65 грн./16 698,84 грн.--1)*100% = 11,79%.

Инфляция, по данным Госкомстата, за этот период составила 14,56%. 

Определим, как она повлияла на гривневые цены на недвижимость:
100%*(0,1179--0,1456/(1+0,1456) = -2,42% 

То есть, доходность гривневых инвестиций в недвижимость с учетом инфляции составила минус 2,42%.

Цифры брали отсюда:
1.http://realt.ua/
2.http://www.bank.gov.ua/
3.http://www.ukrstat.gov.ua/

Почем квартира в Киеве

Цены на квартиры на вторичном рынке Киева, июнь 2008, $ за 1 м2

По данным www.realt.ua

Как росли цены.

Примерные цены предложения на жилье в крупнейших городах Украины, $ за 1 кв. м

ИТОГО: Цены на "вторичку" в Киеве начали "проседать", поэтому продавцы пытаются фиксировать цены в гривнах или в евро. В регионах жилье продолжает дорожать.

Где еще почитать
О недвижимости

1.http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/The-end-of-the-global-house-price-boom
2.http://www.ukrstat.gov.ua -- Государственный комитет статистики
3.www.realt.ua -- портал "Недвижимость"
4.www.domik.net
5.www.kanzas.ua

Условия кредитования - жестче и жестче 03.07.2008

Ипотека - брать сейчас или подождать? 03.07.2008

Цены на недвижимость за неделю 10.03.2007

Покупать "первичку" или "вторичку" 19.06.2008

Проверяем договор по покупке "первички"  05.06.2008

Цены на "первичку" понемногу растут  05.06.2008

Кредит под залог квартиры: возможные риски 29.05.2008