Цены на "первичку" понемногу растут

Квартира в новом доме -- по-прежнему слишком дорогое удовольствие для большинства украинцев. И, скорее всего, в ближайшее время оно доступнее не станет. Во-первых, банки стали весьма неохотно выдавать кредиты, а во-вторых, цены, которые выставляют строители на свои объекты, продолжают расти. За год, прошедший с прошлого рейтингования строителей (см. "Деньги" № 34 от 24 мая 2007, доступно на www.dengi.ua) средняя стоимость квадратного метра у исследуемых компаний выросла на 18,6%. Сейчас она составляет 12 940 грн. за кв.м.

Цены у стройкомпаний варьируются в пределах от 9000 грн. до 17 300 грн. за 1 кв. м. Разница, конечно, велика. Однако стоит помнить, что рейтингуемые строители специализируются на возведении жилья разных классов, поэтому неудивительно, что квартиры, например, от "Познякижилстрой" или "Центрбудинвест" дороже, чем от "Экосорб" или "Жилье-Инвест".

Стоит отметить, что более чем в два раза подскочили цены на жилье эконом-класса от "Киевгорстроя". По крайней мере, в строящемся доме, сдача которого запланирована на конец 2009 года, однокомнатная квартира стоит более 10 тыс. грн. за 1 кв. м. Правда, квартира с такой ценой была найдена только одна, поэтому "Деньги" при составлении рейтинга брали другой дом, где "квадрат" стоит 16 297 грн.

Практически все компании, продающие жилье на основании договора про участие в Фонде финансирования строительства (ФФС) или через целевые облигации, предполагают поэтапное внесение средств. Первоначальный взнос составляет обычно 30%. Так что даже если сейчас забронировать за собой квартиру, то еще неоплаченные "метры" жилплощади будут дорожать. Коэффициент годового подорожания жилья предусмотрели две компании -- ТММ и ИСК "Столица" -- на 15% и 12% соответственно. У остальных же, помимо тех, кто требует внесения сразу всей оплаты, и компании "Консоль", у которой цены фиксируются в договоре и не меняются, процент подорожания привязан к ситуации на рынке. Это не так уж и плохо, если цены будут падать. Если же будут ориентироваться на уровень инфляции -- тоже не смертельно. При расчете "Деньги" воспользовались показателем прошлогоднего роста цен на первичное жилье -- 15% за год.

Цена в любом случае фиксируется, когда жилье покупается в кредит. Но, к сожалению, застройщики, участвовавшие в рейтинге, не могут похвастаться большим выбором банков, способных дать кредит их покупателю. Прекрасно, если у компании два банка--партнера, нормально, когда один. У некоторых компаний банков--партнеров нет вообще, в этом случае отдел продаж любезно сообщает покупателю, что "кредит вы можете взять в любом банке, который согласится вам его дать". Большой выбор банков, в которые можно обратиться за займом, есть только у покупателей "Жилье-Инвест".
Ставки по гривневым кредитам у банков нынче 15--22,75% годовых. Причем, 15% -- очень неплохой показатель для гривны по нынешним временам. Максимальный срок кредитования -- 5--30 лет. По валютным кредитам ставки меньше, да и дают их сейчас охотнее. Но "Деньги" решили рейтинговать именно гривневые ставки, так как в выборе банков сейчас особо не разгуляешься, а два банка, которые сотрудничают с "нашими" застройщиками, выдают кредиты только в национальной валюте.

Что хорошего заметили "Деньги"? Отделы продаж застройщиков стали гораздо любезнее. И телефончик кредитного менеджера банка подскажут, и квартиру забронируют "по звонку" абсолютно бесплатно. Правда, только на пять дней. А потом за квартиру все-таки придется платить или отказаться от покупки.

У кого дешевле?

Рейтинг застройщиков по финансовым условиям покупки

Застройщик	Балл по финусловиям	Минимальная цена квадратного метра, грн	Первоначальный взнос,%	На какой процент может повыситься стоимость 1 кв. м	Вид доплаты за "лишние" кв. м*
1.Национальная строительная компания	0,747891566	9500	30	15	2
2.МЖК Оболонь	0,690361446	10100	30	15	1
3.Форум-Инвест	0,682831325	10700	30	15	2
4.Консоль	0,666566265	15150	30	0	3
5.Экосорб	0,664285714	9000	50	15	1
6.Жилье-Инвест	0,655722892	11200	30	15	2
7.ТММ	0,607457831	12828	30	12	2
8.Познякижилстрой	0,576506024	12200	30	15	1
9.ИБК Столица	0,554277108	12610	30	15	1
10.ИБК Мисто	0,537349398	12000	100	0	3
11.Гранит	0,468843373	15108	30	15	3
12.ХК «Киевгорстрой»	0,354379518	16297	30	15	1
13.Центринвестбуд	0,307048193	17170	30	15	1
14.Трест Югозаптрансстрой	0,25	17300	100	0	3
Вес показателя в общем балле		0,45	0,3	0,2	0,05

*Виды доплаты за лишние кв.метры:

1 по рыночной стоимости

2 по последнему платежу

3 по фиксированной стоимости

У кого брать в кредит?

Рейтинг по кредитным условиям

Застройщик	Балл по кредитованию	Место банка-партнера в рейтинге банков	Ставка по кредиту у банка-партнера, (в грн)	Размер первоначального взноса,%	Срок кредитования, лет
1.Гранит	0,863825	6	17,5	10	30
2.МЖК Оболонь	0,777343	4	16,5	15	25
3.Трест Югозаптрансстрой	0,755357	55	15	20	30
4.Центрбудинвест	0,680954	6	19,59	15	30
5.ИБК Столица	0,677957	2	15,75	20	20
6.Экосорб	0,641801	9	17,5	20	25
7.ИБК Мисто	0,641801	9	17,5	20	25
8.Жилье-Инвест	0,628495	2	18	20	25
9.Национальная строительная компания	0,628495	2	18	20	25
10.Форум-Инвест	0,526114	22	18	20	20
11.ХК «Киевгорстрой»	0,306989	58	21	20	20
12.ТММ	0,270968	9	17,5	20	25
13.Познякижилстрой*	0,245161	0	18	30	15
14.Консоль	0	51	22,75	30	15
Вес показателя в ощем балле		0,1	0,4	0,3	0,2