Директор автомобильного салона Виталий Капушко решил прикупить офис в кредит. "На эту мысль натолкнул меня друг-предприниматель. Он часто жалуется на высокую арендную плату, которую приходится платить за аренду офисного помещения. Вот я и решил, что это выгодное дело -- взять в кредит офис и сдавать его", -- рассказывает Виталий.
В частной беседе он также упомянул о том, что подобные схемы покупки недвижимости весьма советует известный инвестор и автор книг Роберт Киосаки. На подобных вложениях -- покупка недвижимости в кредит с последующей сдачей в аренду и оплата займа за счет арендной платы -- г-н Киосаки заработал не один миллион долларов! Но насколько приемлемы такие схемы для частных инвесторов в Украине?
Заинтересовавшись прелестной схемой, корреспонденты "Денег" решили выяснить у банкиров, насколько сложно получить частному лицу кредит на покупку объектов нежилого фонда и насколько быстро окупаются такие вложения.
Что предлагают?
Результаты оказались вполне обнадеживающими. У нескольких банков мы даже отыскали специальные предложения по кредитованию физлиц для приобретения объектов нежилого фонда. Это Сведбанк (бывший ТАС-Коммерцбанк),Укргазбанк, Правэкс-банк, Укринбанк и другие.
Другие банкиры заверили нас, что, несмотря на отсутствие специальной программы, такие займы выдаются, но в индивидуальном порядке. "У нас нет специального продукта по кредитованию нежилой недвижимости для физлиц, однако если клиенту такой кредит понадобится, мы сможем его предоставить", -- утверждает начальник департамента по вопросам розничного бизнеса "VAB Банка" Антон Шаперенков.
Банкиры утверждают, что условия кредитования нежилой недвижимости предлагаются те же, что и по жилищной ипотеке. Но это не совсем так. Обзванивая банки, корреспонденты "Денег" выяснили, что кредитные ставки при покупке нежилого помещения выше, чем для приобретения жилья в среднем на 1--2% процентных пункта по кредитам в инвалюте и на 3--4% по кредитам в гривне. :(
Таким образом, заемщикам стоит рассчитывать никак не меньше чем на 12--14% в долларах и на 17--19% в национальной валюте. При этом срок кредитования часто не превышает 10 лет (хотя по обычной ипотеке сроки могут составлять 15--20 лет).
Получить кредит с нулевым начальным взносом на покупку офиса, склада или торгового зала тоже практически невозможно. Минимальный аванс составляет не менее 15%, а в некоторых случаях и 30%, стоимости нежилой недвижимости. Иногда банки все же соглашаются выдать кредит на полную стоимость покупаемого объекта, если заемщик согласится предоставить в дополнительный залог другую ликвидную недвижимость.
Кроме немаленького первоначального взноса, к обязательным требованиям кредиторов относится также страхование недвижимости и жизни заемщика. Иногда банки требуют застраховать и право собственности на объект кредитования, то есть приобрести титульную страховку. Совокупно годовые расходы на страхование соизмеримы с 0,6--1,5% стоимости недвижимости.
Не избежать также расходов на оценку недвижимости (от 500 грн.) и услуг нотариуса (от 600 грн.). В общем, только для старта, то есть для самой сделки, нужно иметь на руках от 16% до 40% стоимости выбранной недвижимости. :(
Не все то золото
Решение давать или не давать кредит на "не жилье" банк принимает исходя не столько из платежеспособности заемщика, сколько из ликвидности объекта кредитования, то есть из возможности его быстро продать.
Чаще всего в части нежилой недвижимости клиенты просят профинансировать покупку гаражей, офисных, складских и торговых помещений. Прекрасно! Но не на каждый из этих объектов банк выдаст кредит.
В рамках кредитования нежилой недвижимости банки финансируют исключительно покупку капитальных строений и обособленных помещений. Соответственно, объект кредитования должен быть зарегистрирован в БТИ, а на него положено иметь правоустанавливающие документы и техпаспорт.
На этом этапе отсеивается много клиентов, особенно из тех, кто хочет получить кредит на гараж. Проблема в том, что не все гаражи признаются капитальной постройкой! Но главный камень преткновения даже не это, а статус земли под гаражом. Как правило, ее оформляли в аренду целыми гаражными кооперативами. А аренда, знаете ли, вещь ненадежная. Закончится ее срок, и гаражи снесут, чтобы построить, к примеру, очередной жилой дом. Банк так рисковать не станет. Так что купить в кредит гараж в Украине крайне проблематично, разве что с огромным начальным взносом -- 40--50% стоимости. Причем займ выдается на короткий срок.
Желающим оформить кредит на покупку нежилой недвижимости не стоит тратить время на поиски типовых условий на сайте или обрывать телефоны в call-центре, идти надо сразу в отделение и на месте выяснять условия кредитования. "Такая услуга не позиционируется как отдельная, она относится к индивидуальным. Поэтому, если заемщик интересуется этим кредитом, ему стоит обратиться непосредственно в отделение к менеджеру", -- объясняет начальник отдела Укрсоцбанка по работе с застройщиками Владислав Королев.
Сдавать будете?
Вопрос кредитного менеджера "Планируете ли сдавать покупаемую недвижимость?" обычно следует вторым после вопроса о доходах потенциального заемщика. В отличие от жилищной ипотеки, кредитуя покупку коммерческой недвижимости, банки не то что не запрещают сдавать ее в аренду, а даже ратуют за это.
Если офис находится в деловом центре города и вероятно будет востребован арендаторами, шансы получить кредит значительно возрастают. Правда, такой офис и стоить будет немало. :(
Банкиры признают: в связи с тем, что суммы при кредитовании коммерческой недвижимости часто превышают суммы жилищного кредитования, к платежеспособности заемщиков применяются повышенные требования. Поэтому к вниманию принимаются, как правило, только официальные доходы получателя ссуды.
Расчет платежеспособности производится исходя из суммы среднемесячного дохода клиента и прибавленной к нему предполагаемой платы за аренду недвижимости. Эта сумма уменьшается на ежемесячные расходы заемщика -- включая учет платежей по другим кредитам, если они есть, и издержки на содержание объекта кредитования. Если в итоге сумма получается больше или равной ежемесячным платежам по кредиту, экзамен на звание заемщика можно считать сданным.
Для получения кредита понадобится тот же пакет документов, что и для оформления жилищной ипотеки. Единственная радость -- справку №3 из жэка брать не надо.
В среднем для покупки объекта стоимостью $100 тыс. с 15% начальным взносом и кредитом под 13% в год нужно обладать официальной зарплатой не менее $1500 в месяц и ожидать примерно такой же доход от аренды.
Выгодное дело
Сколько же можно получить, решившись на такие вложения? Средний срок окупаемости даже с учетом того, что недвижимость покупается в кредит и под немалые проценты, -- 3--5 лет. Все зависит от того, где именно расположен объект и насколько он пользуется спросом на рынке. Столь быстрый срок окупаемости, конечно, не случаен.
По итогам 2007 года темпы роста цен на офисы в Киеве превысили 40%, а на складские помещения -- 20%. Растут и цены на аренду. Только за прошлый год арендная плата на офисы в столице повысилась на 20--25%, и в этом году рост ожидается не меньший.
По имеющимся прогнозам, во всех сегментах коммерческой недвижимости в Украине цены будут расти до 2010--2012 годов. Кроме Киева, в ближайшей перспективе стремительными темпами будут развиваться региональные центры, в первую очередь -- Харьков, Донецк, Днепропетровск, Одесса, Львов.
Экономика растет, а вместе с ней развивается бизнес, увеличивается количество компаний и предприятий. Так что инвестицию в "не жилье" можно считать довольно выгодной. По подсчетам "Денег", купленный в кредит офис в столице "выкупит" себя за счет арендной платы примерно за 5 лет -- даже с учетом платы по кредиту.
На жизнь хватит
Выгодно ли брать кредит на покупку офиса в Киеве для сдачи его в аренду?*
| Исходные условия: | |
| Метраж | 50 м2 |
| Стоимость квадратного метра | $1500 |
| Стоимость помещения | $75 000 |
| Официальный среднемесячный доход заемщика | $1500 |
| Условия кредитования: | |
| Срок кредитования | 10 лет |
| Минимальный собственный взнос | 15% |
| Кредитная ставка, годовых в долларах | 13% |
| Сумма кредита | $63 750 |
| Расходы на оформление кредита | $1000 |
| Схема погашения | Классическая |
| Размер первого платежа | $1220 |
| Размер переплаты по кредиту | 65% |
| Условия аренды: | |
| Стоимость аренды, за 1 м2 | $25 |
| Стоимость аренды помещения в месяц | $1250 |
| Итого: | |
| Собственные вложения Виталия составили | $12 250 |
| Срок, за который собственные вложения Виталия вернутся за счет разницы между арендной платой и платой по кредиту. С этого момента проект приносит чистую прибыль. | 5 лет** |
| Стоимость выкупленного актива(без учета роста цен на недвижимость). | $75 000 |
А кто не рискует?
| Если бы сумма, инвестированная в оформление кредита, была вложена на банковский депозит под 12% годовых, за 5 лет доход бы составил | $9340 |
| Стоимость актива(деньги на депозите) через 5 лет(сумма депозита + полученный доход) | $21600 |
* - примерный расчет. Важно, чтобы арендная плата была равна, а лучше - превышала первый платеж по кредиту.
** - без учета роста цен на аренду и подорожания недвижимости.
Нежилой кредит
Условия кредитования частных лиц на приобретение нежилой недвижимости
| Название банка | Кредитные ставки | Комиссия за выдачу кредита, одноразово | Минимальный первый взнос | Срок кредитования |
| Сведбанк | 18% в грн., 13% в долл., 12,5% в евро | 1% | 15% | До 30 лет |
| Укргазбанк | 14,5% в грн., 10,9% в долл., 10,5% в евро | 1% | 25% | До 1 года |
| 15,5% в грн., 11,9% в долл., 11,5% в евро | 1% | 25% | От 1 года до 3 лет | |
| 15,9% в грн., 12,5% в долл., 11,9% в евро | 1% | 20% | От 3 до 5 лет | |
| 16,5% в грн., 12,9% в долл., 12,5% в евро | 1% | Определяется кредитным комитетом (до 15%) | От 5 до 10 лет | |
| 13,5% в грн., 9,9% в долл., 9,5% в евро | 1% плюс 0,2% первоначальной суммы кредита ежемесячно | Определяется кредитным комитетом (до 15%) | До 10 лет | |
| Укрсоцбанк* | 15% в грн., 12,5% в долл., 12% в евро | 0,99% одноразово | 15% | До 25 лет |
Купить, чтобы сдать
Цены на нежилую недвижимость и ее аренду в крупнейших городах Украины, в расчете на 1 м2
| Город | Офисное помещение | Складское помещение | Торговое помещение | Гараж | |
| Киев | Покупка | $1200–8000 | $100–500 | $200–10 000 | $600–5000 |
| Аренда, в месяц | $20–300 | $4–30 | $20–350 | $5–30 | |
| Срок окупаемости* | От 1–5 лет | От 6 месяцев до года | От 1–5 лет | Около 10 лет | |
| Донецк | Покупка | $900–4000 | $50–250 | $300–5000 | $300–1000 |
| Аренда, в месяц | $15–100 | $3–15 | $20–100 | $3–20 | |
| Срок окупаемости* | От 5 до 2 лет | Около 6 месяцев | От 5 до 2 лет | От 8 до 5 лет | |
| Днепропетровск | Покупка | $1000–4000 | $30–300 | $250–4800 | $300–1100 |
| Аренда, в месяц | $15–70 | $5–12 | $15–85 | $3–15 | |
| Срок окупаемости* | От 2,5–5,5 лет | Около 6 месяцев | От 2,5–5,5 лет | От 8 до 6 лет | |
| Харьков | Покупка | $835–3500 | $35–300 | $300–3500 | $280–1100 |
| Аренда, в месяц | $10–80 | $3–15 | $20–75 | $4–15 | |
| Срок окупаемости* | От 2–5,5 лет | Около 6 месяцев | От 2–5,5 лет | Около 6 лет | |
| Одесса | Покупка | $900–6600 | $50–450 | $200–7000 | $150–1200 |
| Аренда, в месяц | $20–150 | $5–20 | $20–180 | $2–20 | |
| Срок окупаемости* | От 5 до 3 лет | Около 6 месяцев | От 5 до 3 лет | От 6 до 5 лет | |
| Львов | Покупка | $600–2000 | $20–200 | $150–2500 | $100–900 |
| Аренда, в месяц | $15–40 | $2–15 | $10–60 | $2–15 | |
| Срок окупаемости* | От 4 до 3 лет | Около 6 месяцев | От 4 до 3 лет | От 5 до 4 лет |
* -- Срок окупаемости рассчитывается с учетом оформления кредита в долларах под 13% годовых на 10 лет с 15% собственным взносом. Объект кредитования -- 50 м2.
Гараж -- 18 м2. Окупаемость гаража рассчитана для покупки без кредита.
Все в пакете?
Перечень документов для оформления кредита на покупку коммерческой недвижимости:
1. Для заемщика -- паспорт; справка о присвоении идентификационного номера; документы супруга/супруги, поручителей, если таковые есть; справка с места работы о доходах за последние шесть месяцев.
2. Документы на недвижимость (правоустанавливающий документ, справка БТИ, техпаспорт).
ИТОГО: Кредиты на приобретение нежилой недвижимости для частных лиц выдаются, но на индивидуальных условиях. Если у будущего заемщика уже есть свое жилье, покупка недвижимости для дальнейшей ее сдачи в аренду может оказаться выгодной инвестицией.
Где еще почитать
о кредитах на нежилую недвижимость:
1. www.realty.atlanta.com.ua
2. www.comfort.kiev.ua
3. www.sezamka.kiev.ua
4. www.megakvartal.com
5. www.realt.ua
Как из квартиры под аренду сделать офис под аренду 07.02.2008
Как физлицу купить нежилое помещение 06.03.2007
Нежилые помещения под аренду 06.03.2007
Прогноз-2008: доходность недвижимости 17.01.2008
