Строить самому или покупать готовый дом?

Строить самому или покупать готовый дом? Наверное, многие из тех, кто решил жить за городом, задавали себе этот вопрос. Заманчивые предложения по покупке дома в коттеджном городке по карману, увы, далеко не всем желающим. Как правило, стоимость самой усадьбы оказывается не менее $250 тыс., при этом за земельный участок приходится платить дополнительно минимум $2500 за сотку. На содержание домика -- обеспечение охраны, вывоз и уборку мусора, ремонт дорог и прочее -- тоже придется ежемесячно отстегивать изрядную сумму. Расценки на "обязаловку" колеблются в пределах $1--5 за 1 м2 дома. Плюс еще коммунальные платежи.

У покупки дома в коттеджном городке есть и еще один недостаток -- выбирать придется что-то из типовых проектов или уже построенных домов. А как же смелый дизайн или правильный фэн-шуй? Например, покупателю просто необходимо увеличить количество оконных проемов или сделать вход в дом с другой стороны, а проектировщики городка заявляют, что это нарушит красоту их замысла. Что же делать? Выход один -- строить свой дом самостоятельно. Конечно, не своими руками, а просто лично контролируя процесс.

Глаз да глаз

Правда, покупка готовой усадьбы в коттеджном городке имеет существенное преимущество -- заранее известна сумма затрат и точно ясно, как выглядит жилище. :) Тогда как строительство нового дома или достройка незавершенного есть проект с неопределенным бюджетом. :( И с неочевидным заранее результатом.

А после того как дом будет построен, все равно и за вывоз мусора придется платить, и за "коммуналку". И еще -- думать о том, как же охранять свое имущество во время отсутствия. Однако самостоятельное строительство обойдется примерно на 30% дешевле, чем покупка готового дома в городке. Да и жить можно будет именно в таком доме, о котором мечталось.

Не стоит забывать, что самостоятельное строительство дома влечет за собой массу проблем и неурядиц. И дело не только в постоянно дорожающих стройматериалах и нечестных прорабах. Помимо денег придется потратить уйму времени на выбор, покупку и оформление земельного участка, получение разрешений на строительство дома в органах местного самоуправления, а также на многое другое. Будущему домовладельцу следует понимать, что полгода--год, покуда идут строительные работы, нужно очень часто навещать работников, дабы убедиться, что выбраны и куплены именно те стройматериалы, которые предусматривались, что строители не экономят, например, на цементе и работы выполняются качественно.

На чем построить

Для жилища, площадь которого не будет превышать 200 м2, достаточно надела в 10--15 соток -- здесь можно и домик разместить, и место для пикников оставить. Цена земельного участка во многом будет завесить от его месторасположения, "видовости" и прочих факторов. Дороже всего стоит загородная земля, расположенная не дальше 30 км от Киева, под Одессой и в Крыму (подробнее о ценах на землю см. "Деньги" №8, от 21 февраля 2008 года, доступно на www.dengi.ua).

Конечно, в поисках относительно дешевой земли можно обратить внимание на участки подальше от города, а также без лесов и водоемов в окрестностях. К примеру, за сотку в 40 км от столицы придется заплатить примерно $900--1500. Но, увлекшись поиском дешевой земли, не стоит забывать, что ПОТОМ это расстояние придется преодолевать ежедневно. К тому же чем дальше участок от цивилизации, тем дороже подводка коммуникаций. И если земля находится на внушительном удалении от любого населенного пункта, то выгода от дешевизны соток сойдет на нет из-за затрат на подведение коммуникаций.
Как отмечает директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко, лучше всего, если коммуникации находятся совсем рядом или, в крайнем случае, на расстоянии в несколько сотен метров. Чем дальше от участка проходят газ и электричество, тем дороже обходится их подведение. По данным SV Development, чтобы сделать проект и подвести газ к одному дому, потребуется заплатить $1,5--5 тыс. (это если тянуть газ максимум на 50--100 м).

Достаточно дорого обойдется и водоснабжение дома. За бурение скважины придется выложить около $4 тыс. Плюс затраты на оборудование: насос и трубы. Поэтому, выгоднее все же прикупить участок за 20--30 км от Киева или очень близко от газифицированного населенного пункта. Если в процессе поисков не рассматривать усадьбы в коттеджных городках и идеально ровные наделы с прекрасными пейзажами и выходами к водоему, то вполне реально найти землицу по $3--5,5 за сотку. Так что участок в 10--15 соток, расположенный недалеко от цивилизации, будет стоить не менее $30 тыс.

Задокументировать!

Купив землю, нужно будет получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления и технические условия на подключения к инженерным сетям. Г-н Степенко рекомендует провести геодезические исследования почвы, дабы определить, какой фундамент для дома подходит лучше всего. Стоимость исследований у различных специализированных компаний отличается, но в среднем за экспертизу придется заплатить не менее $5 тыс.
"В Киевской области грунты хорошие (за исключением склонов и берегов водоемов), поэтому для дома достаточно ленточного фундамента", -- считает Владимир Степенко. Сборные ленточные фундаменты (состоящие из блоков) используются при строительстве многоэтажных домов с тяжелыми стенами и массивными перекрытиями. Для небольших домов на один--три этажа это явное излишество -- "мощность" основания будет использована примерно на 10%. Поэтому вопрос о конструкции фундамента непременно стоит задать строителям и проектировщикам -- если дом строится не на склоне или берегу водоема, можно подыскать менее дорогие и трудоемкие варианты. По разным подсчетам, цена фундамента составляет от 10% стоимости строительно-монтажных работ.

Второй немаловажный шаг -- обзавестись проектом самого дома. Можно купить готовый -- от $500, а можно разработать индивидуальный. Расценки на проектные работы составляют от $20 за 1 м2. Причем проект должен однозначно отвечать на много вопросов, в том числе и о том, как будут прокладываться коммуникации (чтобы не пришлось потом дырявить стены). А еще -- каких и сколько потребуется материалов. И сколько потянут соответствующие работы. Одним словом, из проекта вполне органично проистекает СМЕТА строительства.

Строительная смета

Президент компании Real Estate Solution Сергей Карамнов отмечает, что приобретение земельного участка и возведение на нем собственного дома может обойтись вдвое дешевле, чем покупка готового дома. "Цена при самостоятельном строительстве дома рассчитывается по себестоимости. Покупка же дома осуществляется по рыночной цене", -- объясняет он.

Впрочем, по мнению г-на Карамнова, построить дом всегда сложнее, нежели обзавестись готовым. "Прежде всего потому, что цена, на которую изначально ориентируются, как правило, не окончательная. Очень часто в план работ вносятся коррективы, не говоря уже о том, сколько времени и усилий занимают самостоятельные строительные работы", -- заверил он. Вообще, перед началом строительных работ полезно составить не только смету, но и сам график строительства (см. таблицы внизу). Также следует определить, на чем можно сэкономить и что требует первостепенного внимания и затрат. За создание сметы тоже придется платить. Проектная организация за эту работу попросит примерно $400--1000.

Цена вопроса

По разным подсчетам, весь цикл строительства дома -- от фундамента до начала отделочных работ -- может стоить как $500, так и $1000 за "квадрат". Многое зависит от используемых стройматериалов и нанятых строителей. Если нанять "левую" бригаду, то возвести стены и накрыть дом стоит от $300 за 1 м2. Услуги же официально зарегистрированной строительной фирмы стоят гораздо дороже -- не менее $500 за "квадрат". При этом не учитываются затраты на проводку коммуникаций.

Конечно, операторы строительного рынка настаивают на том, чтобы к возведению дома привлекались организации, имеющие соответствующие лицензии. Дескать, такие компании, как правило, уже имеют опыт работ, а за допущенные оплошности будет с кого спрашивать. Тем не менее, если есть возможность самостоятельно контролировать строительный процесс, то можно и сэкономить. В целом строительство дома, площадь которого не превышает 200 м2, обойдется примерно в $160 тыс. без учета стоимости земли. Но даже с земельным участком экономия налицо -- дом "своими руками" будет на 20--30% дешевле, нежели готовый в коттеджном городке.

Правда, после завершения строительства возникнет еще одна проблема: сдача--приемка дома БТИ. Если дом строился по проекту и его возведение было согласовано с местными властями, сдача--приемка пройдет легко. Если же дом -- самострой, да еще и на "захваченном" участке, то никто его не примет, пока задним числом все не будет узаконено.

Покупать или строить?
Преимущества и недостатки самостоятельного строительства

За
1. Экономия минимум в 20--30%
2. Возможность спроектировать такой дом, какой хочется
3. "Правильный" фэн-шуй :)
Против
1. Большие затраты времени и нервов на контроль над строителями
2. Самостоятельное прохождение разрешительных инстанций
3. Возможные сложности с охраной и обслуживанием построенного дома

Почем усадьба?
Ориентировочные сроки проведения строительных работ и объемы необходимых затрат при строительстве загородного дома площадью до 200 кв. м

Дни	Итого потрачено с начала	Покупка земли	Получение разрешения на строительство	Проектирование дома	Строительные работы	Закупка стройматериалов	Введение в эксплуатацию
15		Выбор земельного участка, оформление сделки и получение госакта на землю—до 60 дней и $30 тыс
30
45
60	$30 тыс
75	От $39 тыс		Получение разрешения на строительство и ТУ на подключение к инженерным коммуникациям	Разработка проекта дома и создание архитектурного решения—до 90 дней и $9 тыс.,
90	От $40 тыс				Смета строительства—до 15 дней и от $1 тыс.
105					Поиск подрядчика и заключение договора на строительство – до 15 дней.
120
135
150	От $42 тыс		Согласование проекта в местном органе самоуправления – 15 дней и $2-5 тыс.
165	От $54 тыс				Очистка участка, рытье котлована для фундамента –до 10 дней и $1-1,5 тыс.	Закупка и доставка стройматериалов для фундамента и коммуникаций– до 10 дней и $10-18 -тыс.
180	От $83 тыс				Закладка фундамента и подведение коммуникаций – до 30 дней и $3-5 тыс.	Закупка стройматериалов для стен – до 10 дней и $25 тыс.
195
210	От $148 тыс				Возведение «коробки» и перекрытий – до 60 дней и $50 тыс.	Закупка кровельных стройматериалов – до 10 дней и $15-20 тыс.
225
240
255
270	От $175 тыс				Кровля—до 10 дней и $1,5 тыс.	Закупка наружных окон-дверей, отопительных систем – до 10 дней и $25 тыс.
285	От $181 тыс				Установка наружных окон-дверей – до 10 дней и $5-7 тыс.
300	От $191 тыс				Разводка коммуникаций по дому, подключение, а также столярно-плиточные работы – до 30 дней и $10 тыс.
315							Прием дома в БТИ – 30 дней и $2-2,5 тыс.
330	От $194 тыс						Прием дома в БТИ – 30 дней и $2-2,5 тыс.