Почем земля под Киевом

Землица-то в цене 

Чем ближе к весне, тем больше строек в окрестностях больших городов. Строительство своего дома (о нем "Деньги" расскажут в одном из ближайших номеров) лучше всего затевать ранней весной. Все это знают, поэтому ближе к весне рынок просыпается. Тем более зимой к объекту покупки не всегда и добраться можно. :) 

По данным консалтинговой компании SV Development, в предвесенний период в столичном регионе спрос на земельные участки после зимнего застоя увеличился, что вызвало небольшой рост цен. Самими дорогими сейчас являются Киево-Святошинский и Обуховский районы, где стоимость земли превышает соответственно $9500 и $7500 за сотку. Самая дешевая земля в Барышевском и Фастовском районах -- около $1100 за сотку. Впрочем, в этих районах и предложений по продаже участков меньше всего. Лидирует по количеству предложений Макаровский район, где средняя стоимость земли -- более $2300 за сотку. 

Как рассказал "Деньгам" директор департамента инвестиций и кредитования компании BGT consulting Сергей Тютюнник, в Киевской области с Нового года земля подорожала на 1%. А к июлю--августу ее цена повысится минимум на 5--7%. 

Недешевая земля и в других крупных городах. В Днепропетровске стоимость земли под застройку колеблется от $1,5 тыс. до $10 тыс. за сотку. За городом -- от $1,5 тыс. до $20 тыс. По данным ГК "Магистр Недвижимость", за последний год цены на земельные участки за городом выросли в цене на 100--120%, в городе -- на 60--100%.

Дорогая земля и в Одессе. Например, в элитной Аркадии можно встретить предложения по $100 тыс. за сотку. В области цена участка также во многом зависит от его месторасположения. Недалеко от Одессы, но далеко от моря земля предлагается по $5--15 тыс. за сотку, а наделы рядом с морем стоят от $10 тыс. за сотку.

Землю с молотка?

В Украине в привлекательных местах купить участок "просто так" крайне тяжело. И в конце 2007 года депутаты постарались, чтобы эта ситуация не изменилась. Они потрудились на славу, приняв несколько изменений в Земельный кодекс. 

Во-первых, продлили мораторий на продажу сельхозземель -- он будет действовать до принятия Законов "О рынке земель" и "О государственном земельном кадастре". А от кого зависит принятие законов? Правильно, от депутатов. Несмотря на то, что, согласно Закону о Госбюджете на 2008 год, они должны урегулировать земельные вопросы до 1 апреля текущего года, это вряд ли будет сделано.  

Учредитель ГК "Магистр Недвижимость" Маргарита Урицкая очень сомневается в том, что необходимые законы будут приняты в срок. "Даже единый реестр прав собственности на недвижимое имущество, в том числе на землю, безуспешно пытаются внедрить уже в течение 5 лет", -- отмечает она. Г-жа Урицкая также считает, что если чудо все же произойдет и законы будут приняты до 1 апреля, на их внедрение может уйти около двух месяцев. То есть если земельный рынок заработает, то не раньше лета.

Во-вторых, народные депутаты предписали, что продажа всей земли, находящейся в государственной и коммунальной собственности, должна проводиться исключительно через аукционы. Опрошенные "Деньгами" эксперты рынка считают, что это позволит привлечь средства в местные бюджеты и сделать продажу земли более прозрачной. Как обычно, есть одно "но". По словам президента ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, механизмы проведения земельных аукционов законодательно не прописаны. В частности, не ясно, кто будет лицензировать деятельность по их проведению и кем будет финансироваться подготовка земельных участков к торгам.

Заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального аграрного университета Андрей Мартын и вовсе уверен, что все земельные аукционы проводятся вне правового поля. И могут быть оспорены в суде. 

Генеральный директор Государственной акционерной компании "Национальная сеть аукционных центров" Юрий Тараторин отметил, что в 2007 году практически после каждого проведенного компанией земельного аукциона у правоохранительных органов возникали вопросы к организаторам торгов. По его словам компания вынуждена работать на основании договоров с Фондом госимущества Украины и с органами местного самоуправления.
Главный консультант Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Верховной Рады Украины Николай Красник считает, что все нынешние аукционы не соответствуют законодательству, поскольку "проведение земельных аукционов на основании договора с органами местного самоуправления по своей сути является незаконным". 

Что со всех этих сложностей частным инвесторам? Ничего, в общем-то, если не считать того, что они частенько становятся "вторичными" покупателями этой бывшей государственной земли. Вторую сделку оспорить довольно легко, а на оформление длинной цепочки перепродаж (чтобы было не две сделки, а, к примеру, восемнадцать -- тогда "концов" уж точно не найти) у частников обычно нет ни сил, ни денег.

Усиленное наказание

И сейчас при покупке земельного участка следует очень тщательно проверять его назначение, иначе впоследствии может выясниться, что строить-то на нем ничего нельзя. А народные избранники, кажется, решили дополнительно усложнить работу земельного рынка -- под флагом борьбы с "серым" оборотом сельскохозугодий. 

В частности, законопроектом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель и усиления ответственности в сфере земельных отношений" депутаты Иван Кириленко и Евгений Сигал (авторы документа оба принадлежат к БЮТ,) предлагают усилить уголовную ответственность за изменение целевого назначения сельхозземель.

Сейчас за самовольный захват земельного участка и строительство на нем нарушитель может отделаться либо штрафом в размере от 300 до 500 не облагаемых налогом минимумов (от 5,1 тыс. грн. до 8,5 тыс. грн.), либо лишением свободы до 3 лет (ст. 197-1 УК). 

За нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения депутаты предлагают ввести штраф от 5 до 100 тыс. не облагаемых налогами минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 1700 тыс. грн.) или лишение свободы на срок от 3 до 5 лет. 

Предполагается внести изменения и в Земельный кодекс Украины (ст. 20). Авторы проекта полагают, что решение по изменению целевого назначения всех сельскохозяйственных земель, независимо от их использования, должно приниматься только Кабинетом Министров по согласованию с Верховной Радой Украины. Сегодня изменить целевое назначение могут органы местного самоуправления. А если законопроект станет законом, с просьбой изменения назначения хоть шести соток, хоть нескольких сотен гектаров придется обращаться в Кабмин. Каковы-то будут сроки рассмотрения? :(


Чего ждать

По прогнозам опрошенных "Деньгами" экспертов, в ближайшее время ожидать снижения цен на земельные участки не стоит. Сейчас, повторимся, рынок только-только просыпается после зимней спячки, а ясности с законодательным обеспечением его работы (в частности, с судьбой моратория) нет. Впрочем, глядя на работу Верховной Рады, особенно рассчитывать на отмену моратория не стоит. К тому же премьер-министр Юлия Тимошенко против продажи сельхозземель. 

Участники рынка постоянно указывают на все эти милые обстоятельства, затрудняющие прогнозирование. Но сходятся в том, что спрос на земельные наделы будет увеличиваться и, скорее всего, продолжат расти цены. 

"Рынок земли в населенных пунктах перегрет, но, читая новые положения "земельных" законов, понимаешь, что дешевле земля не станет, поскольку государство намерено извлечь максимальную прибыль из ее продажи. Это приведет к дальнейшему росту стоимости жилья", -- резюмирует г-н Мартын.
Впрочем, кто извлечет большую прибыль -- государство как субъект хозяйствования или чиновники на местах, -- вопрос спорный. Весьма вероятно, что большую выгоду от высоких цен на землю получат нечистые на руку госсслужащие. 

По словам генерального прокурора Украины Александра Медведько, величина взятки при аферах с земельными участками сегодня достигает $200--500 тыс. Он отметил, что в прокуратуру поступает большое количество жалоб на местные власти, которые лишают граждан прав на приусадебные участки. "Особенно много обращений от жителей сел, расположенных вблизи больших городов, а также в Крыму", -- сообщил генпрокурор. 

По словам г-на Тютюнника, не следует ожидать снижения цен даже после отмены (вероятной. -- Авт.) моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Дескать, спрос на участки большой. И даже при увеличении количества предложений за счет земель сельскохозяйственного назначения цены вряд ли стабилизируются, поскольку затраты на перепрофилирование участков все равно останутся и будут включены в стоимость земли. 

Согласно мнению опрошенных "Деньгами" земельных экспертов, до конца 2008 года земля может подорожать и на 50%. Напомним, в прошлом году в Киевской области стоимость земли в среднем увеличилась более чем на 60%, а в некоторых районах -- и на 120%.

Вкладывать в землю?
Есть ли смысл инвестировать в землю

За:

Стабильно высокий спрос - учатсок всегда можно с прибылью перепродать

Земельный рынок инертен, поэтому внешним колебаниям не очень подвержен

Против:

Изменение назначения - процесс длительный и дорогостоящий

Длительная процедура оформления участка

Не приносит дохода (как правило)

Почем землица под Киевом?
Стоимость земли под Киевом, по состоянию на 11.02.08*

* -- По данным www.svdevelopment.com.

Почем землица в регионах?
Примерные цены на землю в регионах, $ тыс. за сотку*

* -- По данным «Денег».


ИТОГО: В этом году цены на землю падать не будут -- даже если отменят мораторий на торговлю сельхозугодьями. Скорее всего, земля продолжит расти в цене, но чуть медленнее, чем в прошлом году.

Где еще почитать
о рынке земли:
www.kanzas.ua
www.uzs.org.ua
www.domik.net

Прогноз-2008: доходность недвижимости 17.01.2008

За год земля под Киевом подорожала на 67% 10.01.2008

Почем земля под Киевом и в регионах? 07.11.2007

Сдаем в аренду загородный домик 24.01.2008