"Я оформил ипотеку, так сказать, со второй попытки", -- рассказывает стоматолог Иван Мартыненко. Впервые он обратился в банк за кредитом полтора года назад. "Тогда мне в кредите отказали. Я хотел взять с нулевым взносом сумму в $100 тыс., но кредитный комитет не увидел во мне надежного заемщика", -- вспоминает Иван.
Менеджер банка, который вел его кредитное дело, посоветовал молодому человеку не отчаиваться, а открыть депозит, накопить денег и вернуться за кредитом через год-два. Иван так и поступил, а через год спокойно получил нужную для покупки квартиры сумму. Причем в банке его уже восприняли как "своего" и даже не просили привести поручителя, как раньше.
Специальные "ипотечные" депозитные программы сейчас действуют во многих банках, например в Ощадбанке, Укрсоцбанке, ТАС-Инвестбанке, "Надра", Кредобанке и других. Банкиры говорят, что так они дают заемщику возможность накопить деньги на начальный взнос по кредиту или на оплату сопутствующих расходов. Чем же выгодны такие депозиты заемщикам? И не лучше ли накапливать деньги "на квартиру" другим способом?
Как для своих
Преимуществ у "ипотечных" вкладов, как утверждают банкиры, два. Первое состоит в возможности пополнения депозита без каких-либо ограничений. А второе -- вкладчик может досрочно без потери процентов снять деньги со счета в связи с оформлением кредита. "Если за время действия депозита клиент определился с покупкой и оформил предварительный договор купли-продажи недвижимости, то депозит может быть расторгнут с сохранением начисленных процентов при предъявлении в банк данного договора. Это условие также сохраняется и при оформлении договора купли-продажи одним из членов семьи клиента", -- подтверждает начальник управления розничного бизнеса "ПУМБ" Валерий Пацуй.
Некоторые банки, в частности, Укрсоцбанк и банк "Хрещатик", готовы при досрочном расторжении вклада довольствоваться и другими документами, подтверждающими факт покупки жилья. "Это может быть не только договор (в том числе предварительный) купли-продажи, но и договор об участии в фонде финансирования строительства (ФФС). То есть все, что подтверждает наличие невыполненных денежных обязательств вкладчика согласно этому договору", -- объясняет начальник управления организации продаж розничных продуктов банка "Хрещатик" Галина Кушнир.
Конечно, если собирать деньги на обыкновенном депозите и не в том банке, где планируется в будущем оформлять кредит, штрафных санкций при досрочном расторжении депозитного договора не избежать. К примеру, если жилье стоит $100 тыс., а клиент в течение года уже накопил $15 тыс. на депозите под 8,5% годовых, то в случае, если он найдет нужную квартиру до срока окончания вклада, он рискует потерять как минимум половину начисленных процентов (более $600). :(
Вот и выходит, что если квартира ищется покупателем придирчиво и долго, такие депозиты весьма выгодны. Не нужно подстраиваться под срок окончания вклада или терять заработанные проценты.
Вам скидка
Более того, "ипотечным" вкладчикам банкиры обещают льготные условия выдачи ипотечных кредитов. Правда, что это за льготы такие, банкиры говорить отказались. :( Банковские сотрудники ссылались на индивидуальный подход к каждому заемщику и поясняли невозможность предсказать размер скидки "вот так, по телефону".
Единственное, что удалось узнать, -- это минимальный размер накоплений, который даст возможность получить бонусы. Утверждается, что сумма, которая находится на депозите, должна хотя бы соответствовать сумме начального взноса по кредиту (15--30% стоимости жилья в зависимости от условий банка).
Более или менее ясно формулирует льготные условия для заемщиков-вкладчиков пока только Укрсоцбанк. Его клиенты могут получить снижение номинальной ставки с 12,5% до 12%, если до момента оформления кредита успели накопить на депозите сумму, равную или превышающую размер первоначального взноса (минимум 15--25% стоимости жилья).
Кроме снижения кредитной ставки, вкладчик также может рассчитывать и на более лояльное отношение к нему как к заемщику. Понято, что банкирам комфортнее иметь дело с клиентом, который уже показал, что доходы его стабильны и позволяют не только оплачивать текущие расходы, но и нечто откладывать. И все же вряд ли "хорошему" заемщику удастся выторговать серьезное снижение кредитной ставки -- на 1--2 процентных пункта. Если, конечно, он не лучший друг или партнер председателя правления или акционеров банка. :)
В чем копить?
Копить на первый взнос по кредиту можно в гривнах, а кредит брать -- в долларах или евро. Никаких ограничений в этом отношении банкиры не устанавливают, а гривневые депозиты, как известно, более доходные. К тому же почти все сопутствующие расходы, независимо от валюты кредита, оплачиваются в национальной валюте (комиссия банка, госпошлина, отчисления в Пенсионный фонд, страховой платеж и гонорар нотариусу).
Ставки же по депозитам "на квартиру" мало чем отличаются от среднерыночных. В гривнах банкиры обещают потенциальным заемщикам от 11,5% до 14% годовых. Правда, в средних банках по "не ипотечным" депозитам можно и 16% найти. По валютным вкладам доходность составляет 8,5--11% в долларах и 6--8% в евро. Единственный банк, "заигрывающий" с вкладчиками дороговизной "ипотечных" вкладов, -- Кредобанк. Ставка по депозиту банка "Мечты сбудутся" ежегодно увеличивается на 5--10% действующей ставки, то есть на 0,5--1,5 процентного пункта.
При этом напомним, что у одного и того же банка не могут быть одинаково привлекательными и кредитные, и депозитные условия. Поэтому выбирать банк стоит, скорее, ориентируясь на условия кредитования, так как обслуживать займ придется значительно дольше, чем держать деньги на депозите.
Нужно также учитывать, что начальным взносом расходы заемщика не ограничиваются. К примеру, чтобы оформить ипотечный кредит на квартиру стоимостью $150 тыс., заемщик при обращении в банк уже должен иметь при себе сумму не менее $5 тыс. помимо первоначального взноса. В эту сумму входят страховки недвижимости (около 0,3% стоимости жилья) и жизни заемщика (около 0,3% суммы займа), комиссия за выдачу кредита (как минимум 1% суммы), 1% -- взнос в Пенсионный фонд, 1% -- госпошлина, а также оплата услуг нотариуса и оценщика. Сразу предупреждаем: это минимальный список сопутствующих расходов. :( Ведь еще нужно оплатить услуги риелтора (минимум 2,5% стоимости жилья -- от $3750). А ведь, возможно, придется сделать хотя бы косметический ремонт в новой квартире!
А есть альтернатива?
Внимательно изучив условия и преимущества специальных "ипотечных" вкладов, корреспонденты "Денег" пришли к выводу, что заменить их вполне способны и обычные депозиты с возможностью пополнения. "Во-первых, размещение средств на депозите является наименее рискованной операцией, по сравнению с вложениями средств в иные источники накопления (например, на фондовом рынке). Во-вторых, многие банковские депозиты работают сейчас в режиме текущего счета, то есть снять с них деньги можно в любой момент. Плюс есть возможность довложений", -- говорит начальник департамента розничного бизнеса и дистрибуции "VAB Банка" Антон Шаперенков.
Что касается потери начисленных процентов в случае досрочного расторжения депозитного договора, то вполне возможно подгадать срок депозита -- чтобы все-таки не расторгать договор досрочно. Спонтанно ведь квартира не покупается, верно? К примеру, если для оформления кредита необходимо $10 000, минимальный вклад равен $1000, а сумма посильных ежемесячных отчислений -- $500, то депозит стоит открывать на полтора года.
Идеально, если получится ежемесячно откладывать сумму, равную будущему обязательному платежу по кредиту. С одной стороны, это даст возможность заемщику почувствовать -- а хватит ли сил аккуратно выплачивать крупный кредит. Эдакий тест-драйв получится!
Что же касается льгот при выдаче кредита, то рассчитывать на них может любой заемщик с внушительным депозитом на счету банка-кредитора. Независимо от того, как называется вклад -- "Жилищный" или просто "Накопительный". Наличие депозита всегда является дополнительным подтверждением платежеспособности заемщика. Главное -- не забыть рассказать о своих активах кредитному инспектору и настойчиво требовать улучшения условий кредитования. Кстати, недурно даже показать инспектору выписку о движении денег на депозите в другом банке. Аргумент, конечно, не из сильных, но кто знает?
Поднакопить, чтоб занять
Условия депозитных программ для потенциальных заемщиков в украинских банках
| Название банка | Название программы | Депозитные ставки | Срок | Минимальная сумма/ минимальная сумма пополнения, $ (эквивалент) |
| Брокбизнесбанк | «Инвест» | 14% в грн., 8,5% в долл., 8% в евро | 12 месяцев | 1000/100 |
| Кредобанк | «Мечты сбудутся» | 13,4% в грн., 11% в долл., 7,3% в евро | От 3 до 15 лет | 3000/100 |
| «Надра» | «Мое будущее» | 10,5–13,5% в грн., 6,8–8,6% в долл., 5,3–7,1% в евро | От 3 до 12 месяцев | 100/10 |
| Ощадбанк | «Накопительный Жилищный» | 12% в грн. | 18 месяцев | 3000 грн./ 200 грн. (депозит открывается только в грн.) |
| «ПУМБ» | «Накопительный» | 12–12,5% в грн., 8,25-8,5% в долл., 7,75–8% в евро | 12 месяцев и 24 месяца | 100/без ограничения |
| ТАС-Инвестбанк | «Ипотечный» | 3–11,5% в грн., 3-9% в долл., 1,5–6% в евро | От 1 до 6 месяцев | 200/без ограничения |
| «Хрещатик» | «Инвестиционный» | 15,15% в грн., 10% в долл., 9,5% в евро | От 2 до 5 лет | 1000/без ограничения |
| Укрсоцбанк | «Целевой» | 13% в грн., 8,5% в долл., 6,5% в евро | От 1 до 5 лет | 200/без ограничения |
ИТОГО: Вклад -- хорошая прелюдия к кредитным отношениям с банком. Депозит поможет накопить деньги на первый взнос по кредиту, облегчит процедуру оформления займа и даст возможность немного снизить кредитную ставку.
Где еще почитать
о ставках по депозитам, кредитный калькулятор:
1. www.fin.dengi.ua
2. www.kredit-ipoteka.com.ua
Какой будет ипотека в этом году? 31.01.2008
По какой схеме работает ипотека под страховку? 07.02.2008
В какой валюте лучше открыть депозит 01.11.2007
Рейтинг экзотичных банковских вкладов 27.12.2007
