Как из квартиры под аренду сделать офис под аренду

Инвестиции во вторичную недвижимость для сдачи ее в аренду как жилья уже не приносят той прибыли, что, например, два года назад. Сейчас выгоднее положить деньги на депозит (подробнее о перспективах инвестирования в недвижимость см. "Деньги" № 1--2, от 17 января 2008 года, доступно на www.dengi.ua). 

Более доходным способом инвестирования является покупка квартиры для сдачи ее под офисное помещение. По утверждениям риелторов, арендные ставки на офисы растут не менее чем на 30% в год -- это в два раза больше, чем ставки на съем квартир. Да и стоимость аренды офисного помещения гораздо выше, чем жилого. К примеру, однокомнатная квартира площадью 50 м2 в нормальном районе города сдается в аренду за $600--700 в месяц. Такая же квартира под офис сдавется по $30--50 за 1 м2, то есть ее владелец за месяц заработает $1500--2500. Учитывая, что в крупных городах явно ощущается недостаток офисных помещений, найти арендаторов не очень сложно. И в ближайшие два--три года снижения арендных ставок ожидать не стоит, поскольку спрос значительно превышает предложение. По мнению аналитика Управляющей компании "Тико-Констракшен" Александра Марченко, в 2008 году цены на аренду офисов могут увеличиться на 20--25%.

Ценные метры
"В связи с тем, что в Киеве существует дефицит офисных площадей, спрос на офисы в жилом фонде есть", -- заявляет ведущий специалист АН "C.I.T." Инна Дробот. Не испортят настроение квартировладельцев, сдающих жилье под офисы, и заявления о вводе в эксплуатацию в текущем году 250 тыс. м2 офисных площадей. На самом деле их будет меньше: по словам г-на Марченко, реальное предложение составит 100--150 тыс. м2. Г-жа Дробот согласна с ним и полагает, что это дает шанс неплохо заработать владельцам жилья в хороших районах, особенно тем, кто имеет квартиры на первом этаже -- с возможностью устроить отдельный вход. В столице арендные ставки стартуют с $20 за 1 м2. Как рассказала Инна Дробот, арендаторам под офис особенно интересны квартиры, расположенные в центральных деловых районах либо в непосредственной близости от метро. "Исключением являются спальные районы", -- отмечает г-жа Дробот. Впрочем, и в спальном районе можно удачно сдать квартиру -- под офис "закрытого" типа, то есть такой, куда не будут ходить посетители. При этом абсолютно неважно, на каком этаже расположено жилье. Например, один знакомый автору владелец небольшой фирмы, изготавливающей мебель, арендовал трехкомнатную квартиру в спальном районе для бухгалтерии своей компании.

Подобная ситуация наблюдается и в других крупных городах. Например, в центре Львова уже фактически нет свободных квартир, которые можно перепрофилировать под офис. Да и владельцы "квартирных" офисов не особо церемонятся с арендаторами, зная, что спрос превышает предложение -- арендные ставки на офисы в квартирах в городе Льва сегодня достигают $30--40 за 1 м2 в месяц. То есть за квартирку в 50 м2 офисовладелец получает $1500--2000 ежемесячно. Квартиры под офис на окраинах Львова менее интересны. И если есть желание перепрофилировать жилье в спальном районе, на быстрый заработок рассчитывать не стоит. Во-первых, арендаторов найти будет сложнее, а во-вторых, сдать офис, скорее всего, получится по $7--15 за 1 м2 в месяц, что в два раза дешевле, чем в центре и прицентральных районах.

В Харькове перепрофилированные под офисы квартиры в центре города сдают по $30--50 за 1 м2 в месяц в зависимости от состояния помещения. К примеру, если квартировладелец, перепрофилируя жилье под офис, сделал там евроремонт и перепланировку, построил отдельный вход, поставил "витражные" окна, подвел телефон и Интернет, то, снимая такой офис, арендатору не жалко и $50 за "квадрат". В центральных районах Днепропетровска квартиру под офис можно снять по $15--45 за 1 м2. В отдаленных районах арендные ставки на офисы в квартирах составляют $7--10 за 1 м2.
В Донецке арендные ставки на "квартирные" офисы стартуют с $10 за 1 м2. "Если есть отдельный вход в квартиру, сам объект в хорошем состоянии, с Интернетом и пожарной сигнализацией, то цена аренды может достигать $50 за 1 м2", -- отмечает генеральный директор АН "Фемида-Сервис" Сергей Тюрин. 

Несмотря на все увеличивающееся количество построенных площадей в специальных офисных центрах, спрос на офисы-квартиры по-прежнему высок. "Найти арендаторов несложно. Максимальный срок поиска -- месяц, если цена адекватна району, ремонту в помещении и окружению", -- заверяет г-жа Дробот. По ее словам, такие офисы являются неплохой альтернативой для начинающих фирм либо компаний, которые не готовы платить большие деньги за метры в офисных центрах или снимать некачественные офисы в административных зданиях. По словам г-на Тюрина, чем меньше площадь квартиры, тем быстрее найдутся арендаторы.

Правила сдачи
Для того чтобы сделать из квартиры офис, придется потратить много времени и немало денег. Ведь обязательным условием сдачи квартиры под офис является ее перевод в нежилой фонд. По словам Сергея Тюрина, изменение целевого назначения квартиры можно разделить на несколько этапов.
Первый этап -- получение соответствующего разрешения в органах местного самоуправления на перевод квартиры в нежилой фонд с обустройством отдельного входа и перепланировкой. Второй этап -- непосредственно выполнение всех ремонтно-строительных работ. И последний -- сдача объекта в эксплуатацию. "Только когда помещение принято в эксплуатацию, его можно использовать как нежилое", -- отмечает г-н Тюрин. По его наблюдениям, на все это может уйти около года.

Если вопрос времени может быть не столь важен, то финансовая составляющая заставит будущих офисовладельцев задуматься, а стоит ли вообще этим заниматься. Ведь, по подсчетам экспертов, только на получение разрешений и подготовку проектной документации в Киеве необходимо потратить $10--15 тыс. Плюс затраты на ремонт, обустройство отдельного входа и прочее. Кстати, для того, чтобы получить заветное разрешение на отдельный вход, придется собрать подписи всех жителей дома, что тоже может стоить немалых денег. 

То, что офисы в жилых домах действительно пользуются спросом, подтверждает количество салонов красоты, банковских отделений и других нежилых объектов, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Однако, как удалось выяснить "Деньгам", в большинстве случаев это выкупленные, а не арендованные помещения. Причем часто перепрофилированием жилья занимается не продавец объекта, а компания, которая его купила. 

Сопутствующие расходы при сдаче офисного помещения -- это налоги. Примерно 200 грн., если собственник зарегистрирован как частный предприниматель, или подоходный налог 15%, если он является физлицом. Не стоит забывать, что владельцу недвижимости придется позаботиться о пожарной безопасности: закупить огнетушители, провести противопожарную сигнализацию и прочее. Может, поэтому многие квартировладельцы предпочитают сдавать жилье "не по правилам". Во-первых, желающих арендовать "серый" офис находится предостаточно. Во-вторых, не нужно тратиться на получение всех разрешений и перепланировку. И в-третьих, не придется делиться прибылью с государством. Однако нелегальный арендодатель рискует -- не всегда известно, чем занимается контора, готовая снимать "подпольный" офис. К тому же, если бдительные соседи пожалуются компетентным органам, квартировладельца могут и оштрафовать. Тем не менее арендодатели готовы рисковать. Как рассказал "Деньгам" Юрий -- сотрудник компании, занимающейся консалтингом и конференц-сервисом, его компания снимает под офис квартиру на втором этаже дома в центре города, причем официально сдается она не как офисное помещение, а как жилье. "Дом небольшой, расположенный очень удобно, поэтому почти во всех квартирах там офисы -- не только на первом и втором этажах, но и на третьем", -- рассказал Юрий.

Сдавать или нет?
Конечно, арендные ставки на офисные помещения гораздо выше, чем на квартиры. Однако, прежде чем покупать недвижимость для сдачи ее под офис, важно взвесить все "за" и "против". Итак, купить квартирку в 50 м2 на первом этаже не в спальном районе можно примерно за $100 тыс. На разрешения уйдет $10--15 тыс. Плюс затраты на ремонтно-строительные работы -- не менее $20 тыс. Итого: объем инвестиций составит примерно $130--135 тыс. Тем не менее, по мнению г-жи Дробот, сдавать квартиры на нижних этажах под офис выгоднее, чем под жилье. По самым скромным подсчетам, при киевских ценах в $40 за 1 м2 за месяц арендодатель заработает $2 тыс., за год -- $24 тыс. Таким образом, окупить вложенные средства можно за 6,5--7 лет, учитывая время, потраченное на оформление и ремонт, но без учета расходов на налоги и другие возникающие во время инвестирования платежи. Впрочем, вкладывая деньги в недвижимость, можно получать доход не только от аренды, а и за счет роста цен на недвижимость. То есть можно ежегодно повышать арендные ставки, учитывая конъюнктуру рынка. Или вовсе после нескольких лет сдачи в аренду продать квартиру, но уже как офисное помещение. И получить на этом неплохой "навар" -- квартира, выведенная из жилого фонда, будет минимум на 40% дороже, чем обычное жилье.

Разошлись дорожки
На чем и сколько может заработать владелец однокомнатной квартиры

Есть
Квартира площадью 50 кв. м.
Цена $100 тыс.

Что делаем

Вариант 1
квартира сдается в аренду как жилье.
сразу.
Ежемесячный доход --  $600.
Ежемесячный расход (налоги) -- $40.
Вернуть вложенное можно чуть меньше, чем за 15,5 лет.

Вариант 2
квартира переводится в нежилой фонд – тратим на это 1 год и около $30 тыс.
и сдается в аренду как офис
Ежемесячный доход -- $2000 (из расчета $40 за 1 м2  ).
Ежемесячный расход (налоги) -- $40.
Вернуть вложенное можно примерно за 7 лет.

* - не учитываются: затраты на поддержание помещения в товарном виде и возможный рост арендных ставок.

Домашняя работа
Ориентировочная стоимость аренды жилого помещения под офис, $ за 1 м2

ИТОГО: Квартира, переведенная в разряд офисных помещений, стоит на 40% дороже, а сдавать ее в аренду минимум в два раза выгоднее, чем жилье.

Где еще почитать
об инвестировании в недвижимость:
www.domik.net
www.agent.ua
www.realt.ua

Создаем офис дома 07.11.2007

Цены на жилье в Киеве и регионах за минувшую неделю 07.02.2008

Прогноз-2008: доходность недвижимости 17.01.2008

Сдаем в аренду загородный домик 24.01.2008