Высотная столица

В Киеве снова можно строить высотные дома. Накануне выборов Президент Украины Виктор Ющенко отменил свой мартовский указ о порядке застройки территорий в Киеве. Напомним, глава государства требовал, чтобы в трехмесячный срок, то есть до 15 июня текущего года, Киевгорадминистрация приняла меры по запрету строительства высотных домов в историческом центре города (подробнее см. "Деньги" №25, от 22 марта 2007 года, доступно на www.dengi.ua).
Однако, по данным Секретариата Президента Украины, сейчас получено разрешение на строительство в центральной части Киева примерно 100 объектов, которые "нарушают архитектурную целостность города". Помимо этого, запланировано выдать разрешения на строительство еще 50-ти многоэтажных домов. Городские власти тихо проигнорировали президентский заперт на строительство. Но вряд ли именно это стало причиной отмены Президентом своего указа. По слухам, несколько крупных застройщиков исторического центра Киева весьма близки к г-ну Ющенко.
А еще в Киеве сдан в эксплуатацию первый 37-этажный небоскреб, который построил ХК "Киевгорстрой" в Дарницком районе. Вот только как там обстоят дела с противопожарной безопасностью, остается загадкой. Ведь в Украине нет техники для тушения пожара в высотных домах. Максимальная длина пожарных лестниц, используемых сегодня, -- 50 м, то есть огнеборцы достают лишь до 18-го этажа. Застройщик, правда, уверяет, что дом оснащен всем необходимым для борьбы с огнем -- кранами на этажах, системами пожарной безопасности и даже вертолетной площадкой на крыше. Вот только злые языки утверждают, что нет никакой вертолетной площадки. Да и корреспонденту "Денег", побывавшему на экскурсии в небоскребе, площадку обнаружить не удалось. К тому же говорят, что и вертолетов у киевских пожарников нет.

Столичное затишье

Первый месяц осени не оправдал прогнозы о грядущем повышении цен -- за сентябрь "первичка" по городу подорожала в среднем на 0,3%. Столь незначительное увеличение стоимости, скорее всего, можно объяснить тем, что некоторые застройщики "выбросили" на рынок небольшие квартиры, которых, как известно, обычно не хватает. Например, ХК "Киевгорстрой" выставил на продажу квартиры эконом-класса в десятке домов. В частности, "единички" и "двушки" со сроками ввода в эксплуатацию в конце следующего года -- от $1700 за 1 м2. Жилье в домах, которые будут построены уже в 2009 году, "Киевгорстрой" предлагает по цене от $2000.
Есть в продаже квартиры и от коммунального предприятия "Жилье-Инвест". Причем цены на них варьируются от $1700 до $2100 за "квадрат". Стоит отметить, что полгода назад однокомнатных квартир ни "Киевгорстрой", ни "Жилье-Инвест" практически не предлагали. Возможно, "выброс" на рынок недорогого жилья свидетельствует о грядущем снижении цен. Ведь обычно самые "вкусные" -- то есть самые востребованные -- объекты застройщики предпочитают придерживать на "черный день".
Впрочем, строители более дорогого жилья заверяют, что квартиры будут расти в цене. И некоторые застройщики уже заявили о том, что они повышают стоимость своих объектов. В частности, в августе компания "XXI век" сообщила о поднятии цен на 2,5--4% на жилье бизнес-класса. И совсем недавно на 5--15% подорожало жилье у компании "НЕСТ". По словам начальника коммерческого управления "НЕСТ" Сергея Короля, основными причинами пересмотра цен в сторону их повышения является "традиционное" увеличение стоимости стройматериалов, энергоносителей и так далее. Кроме того, г-н Король отмечает, что ограниченное количество земельных участков под строительство объектов бизнес-класса также играет немалую роль в ценообразовании.
Не верит в стагнацию рынка также генеральный директор девелоперской и строительной компании "ТММ" Николай Толмачев. По его мнению, основной причиной роста цен на недвижимость в стране является низкий уровень предложений. В то же время в Украине наблюдается постоянно растущий спрос на качественное новое жилье. По словам г-на Толмачева, спрос на жилую недвижимость в стране растет потому, что увеличиваются платежеспособность граждан и объемы ипотечного кредитования и массовой миграции населения в крупные города Украины. "В результате на рынке недвижимости Украины формируются "извращенные" цены. И причин для падения цен на недвижимость в ближайшем будущем нет", -- уверяет он.
Впрочем, по мнению министра регионального развития и строительства Владимира Яцубы, сегодня все же существует надежда на то, что цены на квартиры снизятся. Все дело, мол, в правительственной инициативе по отмене НДС со строительства и монтажа. "В Украине со строительства сегодня три раза снимают НДС. Так дальше продолжаться не может", -- гневается чиновник. По мнению экспертов рынка недвижимости, отмена налога будет способствовать снижению себестоимости строительства, что приведет к снижению стоимости и самих квартир. Только нам почему-то в это слабо верится.

Регионы

В регионах ситуация на первичном рынке неоднозначная. Например, в Харькове немного подорожали новостройки эконом-класса -- на 2,5%, до $916 за 1 м2. И еще меньше -- на 0,8%, до $1641 за 1 м2 -- выросли цены на квартиры бизнес-класса. По словам менеджера по работе с инвесторами ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ) Натальи Городецкой, в сентябре появилось несколько новых предложений жилья эконом-класса. При этом квартиры выставлялись сразу по довольно высоким ценам. Новых объектов бизнес-класса на рынке нет. Что же касается элитного жилья в Харькове, по мнению г-жи Городецкой, в этом сегменте недвижимости цены, похоже, достигли максимального уровня.
Сегодня стоимость 1 м2 элитного жилья в первой столице Украины достигает $2360. По прогнозам экспертов МКДУ, цены на дорогие квартиры до конца года, скорее всего, либо не изменятся, либо незначительно повысятся. А вот жилье эконом- и бизнес-класса может ощутимо подорожать. Дескать, в сентябре на первичном рынке наблюдался повышенный спрос.
Днепропетровский рынок первичной недвижимости также ведет себя неоднозначно. По данным компании RealNest, в сентябре отмечено значительное повышение (приблизительно на $100 за 1 м2) цен на жилье в отдаленных от центра районах. По словам оценщика-аналитика компании RealNest Марины Скибы, не изменились цены на квартиры в домах, которые сдаются в эксплуатацию в 2008 году.
По итогам сентября, жилье в домах, которые планируется ввести в эксплуатацию в следующем году, стоят около $1500 за 1 м2. $1925 и $2200 за 1 м2 -- цена квартир в домах со сроками сдачи 2007 и 2009 годы соответственно. "Такая ценовая картина обусловлена тем, что на продажу выставлены объекты разных классов. На данный момент предложения 2007 и 2009 годов представлены в основном элит-классом, 2008 года -- преимущественно жильем эконом-класса", -- поясняет г-жа Скиба. По ее словам, на столь высокую среднюю стоимость жилья, которое будет введено в эксплуатацию в 2009 году, повлияла большая цена в одном из объектов, которая, дескать, достигает $3870 за 1 м2. Согласно прогнозам, до конца года цены на новое жилье в Днепропетровске вырастут на 3--9%.
Цены на "первичку" в Донецке за сентябрь также практически не изменились. Сегодня квартиру в новостройке можно купить от $1000 за 1 м2 на окраине города и более чем за $2000 -- в центральных районах.

Сделки -- в рост!

Олег Харченко, заместитель председателя правления ЗАО "Центрбудинвест":
-- На сегодняшний день цены на первичную недвижимость продолжают расти. Правда, темпы этого роста замедлились. За последние три месяца он составляет до 5% в зависимости от класса недвижимости. То есть можно утверждать, что цены были достаточно стабильны. С сентября текущего года наметился рост количества заключенных сделок, рынок активизировался. В этой связи стоит ожидать небольшого роста цен до конца года -- в пределах 10%.
Вкладывать деньги в недвижимость в качестве инвестиций стало менее выгодно, если, конечно, эта покупка не осуществляется "на этапе котлована". В данный момент основная часть покупателей приобретает квартиры для того, чтобы в них жить самим. Основная часть недвижимости, а по данным нашей компании это 95%, приобретается с использованием банковских кредитов, поэтому в проверке надежности застройщика участвуют и банки, что является дополнительной гарантией для покупателя. Да и покупатели стали более требовательно относиться к застройщикам и ко всем разрешительным документам, которыми должна располагать компания. Также определенным свидетельством надежности является стадия готовности дома на момент осуществления покупки. Чем больше работ уже проведено, тем больше вероятность того, что дом будет сдан в эксплуатацию в назначенный срок.
 

Почем столичный новострой

Примерные цены на первичную недвижимость в разных районах Киева, $ за 1 м²

По данным www.realt.ua.

Где еще почитать
о первичной недвижимости:
www.domik.net
www.realt.ua
www.minbud.gov.ua