Брать или не брать? Приобретение ипотечного имущества с помощью предлагаемой государством системы электронных торгов оказалось не настолько безоблачным механизмом, чтобы выстроилась очередь из покупателей.
Введению системы электронных торгов предшествовала длительная практика реализации арестованного имущества специализированными организациями, которая не отличалась прозрачностью и не выдерживала никакой публичной критики.
По результатам эксперимента, начатого в 2014 году, была введена система реализации арестованного имущества на электронных торгах, контроль в этой сфере осуществляет Министерство юстиции Украины.
Как это выглядит на практике
На первый взгляд, можно наблюдать процесс роста прозрачности процедур, но все ли так хорошо и безопасно?
Рассмотрим на конкретном примере. В конце 2018 года на СЕТАМ было выставлено ряд объектов недвижимости весьма скандального застройщика «Т.М.М.» - ООО, которые находились в ипотеке у Укрсоцбанка. Еще до проведения торгов компания предприняла безуспешные попытки оспорить исполнительную надпись (дело No 910/1580/18), действия государственного исполнителя по оценке имущества и сам отчет об его оценке (дело No 826/12574/18).
Покупатель в конкурентных торгах приобрел два объекта ипотеки и тут же получил проблемы: иск должника о признании торгов недействительными и невозможность пользования имуществом, ввиду отказа освободить помещение.
Хождение инвестора по мукам
Правовым фундаментом сделки являются публичные торги по процедуре, установленной государством. Одно дело - риски судебных споров с бывшим собственником, а другое, - когда государство готово пересмотреть процедуру торгов, проверить, например, верно ли была определена цена. На основании заявления Фирмы «Т.М.М» - ООО в СБУ было открыто уголовное производство, без учета правил подследственности. Инвестор столкнулся с новой проблемой: приобретенное на электронных торгах имущество в рамках указанного уголовного производства было арестовано.
Но и это не все. Следствие пришло к выводу, что арестованное имущество требует специальных мер по передаче в управление АРМА.
Надо что-то решать
Владелец рассчитывал, что его инвестиции будут приносить ему доход. Но, приобретя имущество под контролем государства, под его же контролем лишился всех прав, оставшись собственником только номинально. Его законно приобретенное у государства имущество передано в управление государственному органу, а поступления от его имущества подлежат перечислению в государственный бюджет. Не похоже ли это на рейдерство в государственном масштабе?
На примере АРМА наблюдаем, как позитивная идея законодателя приобретает искаженные формы. Целью проекта закона закона N 3040 была, в первую очередь, борьба с коррупционными уголовными преступлениями. Закон был принят парламентом всего за два месяца. Несмотря на то, что, согласно заключению на этот проект, реализация его положений может привести к «узаконенному рейдерству» арестованного имущества.
Ряд положений закона об АРМА, были сформулированы без соблюдения требования о правовой определенности, что позволяет использовать его положения к любому имуществу, на которое наложен арест в любом уголовном производстве. Ирония в том, что АРМА продает арестованное имущество, в том числе и на СЕТАМ. Следовательно, нельзя исключать такое развитие событий, при котором приобретенное однажды на электронных торгах арестованное имущество окажется на них повторно.
к.ю.н., адвокат Татьяна Федосеева
