Таким образом, согласно постановлению Верховного суда (от 17 апреля 2013 года №6–8цс13) все договора ипотеки имущественных прав на недостроенное жилье, заключенные до 14 января 2009 года, могу быть признаны недействительными в судебном порядке.
Получается, что банки рискуют вообще остаться без залоговых квартир (которые не были достроены до 14 января 2009 года), а у заемщиков появился реальный шанс продавать такое жилье до момента погашения ими кредитов. «Такой прецедент не останется незамеченным. Простые заемщики и крупные строительные компании, получившие кредиты до 2009 года с одновременной передачей имущественных прав в ипотеку банку, однозначно воспользуются возможностью в судебном порядке расторгнуть договора ипотеки. Однозначная позиция Высшего суда вне всяких сомнений дает полное право судам первой инстанции принимать сторону ипотекодателя в таких случаях. Глупо будет упустить такой шанс», – объяснила «Деньгам» адвокат ЮФ Constructive Lawyers Наталья Руденко.
Теперь волна судебных исков грозит ряду крупных финансовых учреждений, которые активно кредитовали до кризиса покупку строящегося жилья под залог недостроенных квартир. В одном из крупных украинских банков, входящем в первую группу по классификации НБУ, в ответ на обращение «Денег» с просьбой о комментарии, нас попросили не поднимать эту тему, «чтобы не распространять информацию об очередной возможности уйти от оплаты кредита».
Тот факт, что банки могут лишиться обеспечения кредитов в виде имущественных прав на недостроенное жилье, подтвердили и в банке «Финансы и Кредит». «Суды обязаны привести свою судебную практику в соответствие с постановлением Верховного суда Украины, поэтому решения по аналогичным спорам будут вынесены не в пользу банков. Вследствие этого объем необеспеченного портфеля увеличится, что значительно затруднит возврат проблемных кредитов в этом сегменте. Это негативно отразится на всей банковской системе», – уверен начальник управления принудительного взыскания задолженности банка «Финансы и Кредит» Олег Андриевский.
Меньше озабочены этой ситуацией те банки, которые не так активно развивали кредитование под залог строящихся квартир. «К примеру, нас это мало коснется. Причина – небольшие вложения в ипотеку строящегося жилья, по сравнению с другими кредитными учреждениями», – ответил «Деньгам» руководитель направления Credit Collection ПриватБанка Максим Шевченко.
К тому же, банкиры уверены, что у них есть ряд аргументов, с которыми можно смело вступать в борьбу с заемщиками, желающими избавиться от кредитов. «Например, с минувшего года в Гражданский кодекс внесены изменения, позволяющие банкам обращаться в суд с требованием наложить арест на имущество, если договор ипотеки был признан недействительным. Суд вправе удовлетворить такое требование. Поэтому полная потеря залога ипотеки банкам не грозит», – уверен начальник управления по работе с проблемной задолженностью «Банка Национальный кредит» Андрей Вдовиченко.
Сейчас сложно спрогнозировать, потеряют ли банки свои залоги по договорам, которые касаются строящегося жилья (см. выше постановление ВСУ). По словам Натальи Руденко, банкиры будут искать и найдут способы защиты.
«Думаю, что на первых порах банки изберут тактику затягивания судебных процессов по такой категории дел. В дальнейшем, возможно, будет выработан алгоритм поведения с заемщиком в подобной ситуации», – предположила г-жа Руденко.
Чтобы предотвратить возможную волну судовых исков, банкиры уже сейчас говорят о более лояльных переговорах с заемщиками. «В том числе и о реструктуризации части долга», – уточнил Олег Андриевский. То есть банки могут попробовать изменить статус залогов путем реструктуризации и перезаключения договоров ипотеки – ведь когда-то строившееся жилье уже давно сдано в эксплуатацию. И это хороший повод поторговаться с банком за реструктуризацию и даже списание части долга по кредиту, по которому в залоге будет находиться уже сданная в эксплуатацию квартира.
Юристы, впрочем предупреждают – чрезмерная предупредительность банков может сыграть с ними злую шутку: «Сделав шаг на путь переговоров, банки могут лишь усилить уверенность заемщиков в реальности победы в битве за кровные деньги и квартиры», – объяснила «Деньгам» старший юрист ЮК «Юрис Резолюшн» Татьяна Яковенко.
