Для начала или расширения бизнеса многие предприниматели нуждаются в помещении. Нередко бизнесмены прибегают к аренде офисов, торговых площадок, складов и других нежилых зданий. Чтобы избежать возможных рисков и неприятностей, юристы советуют обратить внимание на главные правила оформления отношений между арендодателем и арендатором, пишет UBR.
В первую очередь нужно помнить, что в Украине правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируются Хозяйственным и Гражданским кодексами, напомнил партнёр АО Клочков и партнеры Владимир Клочков. Самое главное правило – договор должен быть оформлен только в письменной форме.
Читай также: Верховная Рада может изменить правила строительства
Однако под письменной формой не всегда подразумевается привычный всем единый документ, подчеркнула юрист ЮФ Кушнир, Якимяк и Партнеры Оксана Гриша.
“Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц. Во-вторых, должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как “существенные“. Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения“, – отметила она.
Упомянутые условия касаются и классических (“обычных“) договоров аренды. Они могут быть использованы для проверки также их правомерности.
Читай также: Украинским банкам разрешили забирать квартиры должников без суда
Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят:
- арендуемый объект (перечень, стоимость имущества),
- точный срок действия заключаемого договора аренды,
- размер арендной платы с учетом индексации,
- процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата,
исполнение обязательств,
- ответственность подписантов договора аренды.
Читай также: Как правильно оформить договор аренды квартиры
Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения. Необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.
Важно убедиться в том, что лицо, подписывающее договор аренды нежилого помещения, имеет на это полномочия.
“Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации“, – предупредил Владимир Клочков.
Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении.
Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.
Читай также: В Украине придумали новый способ борьбы с недостроями
“Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей“, – рассказал Клочков.
Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.
Также необходимо не забыть детально прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.
Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – это критичные вопросы, о которых также не стоит забывать. Как правило, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.
Еще одним важным пунктом является срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает три года, то, как объяснила Оксана Гриша, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Читай также: Какой налог должны платить арендодатели жилья
“Согласно ч 4 ст 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором“, – заметил Владимир Клочков.
Во избежание возможных недоразумений, юрист посоветовал прописывать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.
Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки.
Чаще всего арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.
“Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата“, – советует Клочков.
Читай также: Отец нардепа Нестора Шуфрича незаконно получил участок земли - СМИ
Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.
Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса.
“Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов“, – подчеркнула Оксана Гриша.
Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.
Читай также: В Украине вступил в силу новый Порядок госрегистрации прав на недвижимость
Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.
Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.
“Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период“, – отметила Оксана Гриша.
По ее словам, составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения.
Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.
Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.
Читай также: В Украине хотят запретить регистрацию офисов в квартирах
“Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится больше трех месяцев“, – уточнила Оксана Гриша.
Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.
Ранее сообщалось о том, что депутаты усовершенствовали механизм регистрации прав на недвижимость.
Смотри также – Необычные офисы в мире:
