Покупка залоговой квартиры у банка может быть выгодной сделкой, поскольку такие объекты зачастую стоят на 20-50% меньше, чем аналогичная недвижимость. Приобрести квартиры можно на аукционах. Об этом сообщает ИАП Столичная недвижимость.
Читай также: В Украине хотят кардинально изменить кредитные правила
Несмотря на низкую стоимость и, казалось бы, простую процедуру покупки, существует ряд рисков, которые нужно учитывать, чтобы не лишиться денег или не быть втянутым в долгие судебные разбирательства. Наличие тех или иных рисков зависит от того, на каких основаниях банк продает недвижимость. Существует несколько вариантов.
Банк владеет квартирой, которая раньше была предметом ипотеки и теперь по решению суда перешла в его собственность
Согласно требованиям Закона Украины Про ипотеку обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке предусматривает ее реализацию на торгах органами государственной исполнительной службы, а с недавнего времени и частными исполнителями. “Такой вариант, является наиболее привлекательным для потенциального покупателя с точки зрения цены на имущество, так как цена квартиры в процессе торгов может быть снижена до 70 % от первоначальной стоимости, которая определяется судом“, - говорит Александр Ткачук, старший юрист компании Alexandrov&Partners.
Читай также: Банкам станет легче отбирать жилье у должников
При этом нужно помнить, что раз должник банка не пожелал расстаться с предметом ипотеки добровольно, существует высокая вероятность, что он предпримет действия по возврату такого имущества обратно в его собственность. При этом тем же законом Украины Про ипотеку право на обжалование результатов торгов на протяжении 3 месяцев со дня их проведения, предоставлено не только должнику, но и любому из участников аукциона.
Банк продает квартиру, которая является предметом ипотеки, в результате внесудебного порядка обращения взыскания банком на такое имущество
Одним из внесудебных способов обращения взыскания на предмет ипотеки является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре. При таком варианте, реализация предмета ипотеки также будет осуществляться на аукционе.
Читай также: Выжить любой ценой: Коллекторы нашли новый способ взимания долгов
“Единственное, следует учесть, что довольно-таки нередки случаи обжалования заемщиками в судебном порядке исполнительных надписей в связи с нарушением процедуры уведомлений должников о наличии задолженности и последствий ее непогашения. При этом основным риском для потенциального покупателя является несоблюдение банком предусмотренной статьями 37 и 38 закона Украины Про ипотеку процедуры применения внесудебных способов обращения взыскания на ипотечное имущество, что может стать причиной обжалования его действий ипотекодателем“, - говорит Ткачук.
Замена должника в обязательстве, то есть новым заемщиком становится покупатель залогового имущества
При этом сохраняется обременение имущества ипотекой с наложением запрета на его отчуждение, который может быть сняты только после полного погашения задолженности по кредиту.
“Возможен также вариант, когда потенциальный покупатель передает заемщику/ипотекодателю денежные средства, а тот, в свою очередь, передает их банку в счет погашения кредита, после чего банк предпринимает действия по снятию обременений с такого имущества, а потом происходит заключение договора купли-продажи квартиры. В этом случае одним из основных рисков для покупателя является то, что заемщик/ипотекодатель может передумать заключать договор купли-продажи. Несколько уменьшить риск можно, заключив с заемщиком/ипотекодателем предварительный договор купли-продажи, и взяв с него расписку о передаче денег“, - советует Александр Ткачук.
Читай также: Аферисты активно выводят имущество из залога - эксперт
Эксперты сходятся во мнении о том, что покупка залоговой квартиры всегда несет в себе риски. При этом можно их минимизировать, если ответственно отнестись к изучению документов на приобретаемую квартиру. Если речь идет о покупке ипотечной квартиры путем замены должника в обязательстве, то в первую очередь, по словам Александра Ткачука, необходимо изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей, а также детально ознакомиться с технической документацией на такое имущество.
Ранее сообщалось о закрытой схеме вывода недвижимости из-под залога. Оказалось, что перестройка залоговой недвижимости не выводит ее из ипотеки. К такому выводу пришел Верховный суд Украины.
Смотри также - В каком случае выгодно покупать залоговое имущество:
