С начала 2017 года состояние первичного рынка жилой недвижимости можно охарактеризовать одним словом - стагнация. Продажи падают, что не позволяет застройщикам повышать цены на квартиры, даже несмотря на рост стоимости строительных работ и материалов. Более того, снижение уровня продаж ставит под вопрос реализацию уже построенных квартир. Об этом сообщает Domik.
Такое положение дел заставляет застройщиков искать новые механизмы стимулирования продаж: в ход идут долгосрочные беспроцентные рассрочки, скидки, подарки. А в последнее время в арсенале строительных компаний появился ключевой для рынка недвижимости инструмент - ипотека на 20-30 лет.
Читай также: Какие налоги нужно оплатить инвесторам и застройщикам в 2017 году
Возвращения этого инструмента на рынок ждали почти 10 лет - с 2008 года. Сегодня его предлагают только отдельные банки в сотрудничестве с застройщиками. Два из этих финансовых учреждений - государственные. А условия для потенциальных заемщиков не слишком приятны. Аналитики изучили совместные предложения банкиров и застройщиков и проанализировать, как они повлияют на будущее рынка недвижимости.
На сегодня ипотечные кредиты в Украине предоставляют 5 банков: государственные Укргазбанк и Ощадбанк, банк Глобус, Крислал-Банк и банк Аркада. В начале июня Укргазбанк запустил совместные программы ипотечного кредитования с такими застройщиками, как Киевгорстрой и Интергал-Буд, кредитует банк и покупку квартир в объектах Укрбуда. Условия для всех застройщиков разные. Самая низкая процентная ставка - 5% - в объектах Интергал-Буда, но только на первый год. Потом ставка возрастает до 22%. В объектах Киевгорстроя льготный период с процентной ставкой 7% длится дольше - 15 месяцев, зато по прошествии этого времени ставка возрастает до 24%.
Больше всего партнеров-застройщиков у банка Глобус. Помимо столичных “монстров“, он кредитует и покупку квартир у небольших пригородных девелоперов и некоторых застройщиков Харькова. Подробнее условия покупки квартир в кредит в ЖК разных застройщиков представлены в таблице.
Условия покупки квартиры в ипотеку от разных банков
Банк | Застройщик | Срок | Размер первого взноса | Ставка | Комиссия |
Укргазбанк | Укрбуд | до 20 лет
| от 30% | Первый год – 10%, далее – 22% | 1,5% от суммы кредита |
от 50% | Первые 2 года – 8%, далее – 22% | 3,5% от суммы кредита | |||
Киевгорстрой | от 30% | Первые 15 месяцев – 7%, далее – 24% | 3% от суммы кредита | ||
Интергал-Буд | от 30% | Первый год – 5%, далее – 22% | 1,5% от суммы кредита | ||
Первые 2 года – 10%, далее – 22% | |||||
Кристал Банк | Киевгорстрой | до 20 лет | от 50% | Первые два года – 7,5%, далее – 24% | 3,5% от суммы кредита |
Банк Глобус | Укрбуд | до 20 лет | от 50% | Первый год – 5,9%, далее – 21,9% | 1,5% от суммы кредита |
Киевгорстрой | до 20 лет | от 40% | 27% | 1,5% от суммы кредита | |
Интергал-Буд | до 20 лет
| От 50% | Первый год – 5,9%, далее – 21,9% | 1,5% от суммы кредита
| |
Первые 2 года – 13,5%, далее – 21,9% | |||||
ОМОКС | От 20% | Первый год – 5,9%, далее – 21,9% | |||
Первые 2 года – 13,5%, далее – 21,9% | |||||
NOVBUD | От 30% | Первый год – 4,9%, далее – 21,9% | 1,9% от суммы кредита | ||
Первые два года – 13%, далее – 21,9% | |||||
Perfect Group | 20-50% | Первый год – от 5,9% до 10,9%, далее – 21,9% | 1,5% от суммы кредита
| ||
ИСК Обрий | 30-50% | Первый год – от 5,9% до 9,5%, далее – 21,9% | |||
Фундамент | 30-50% | Первый год – от 1,9% до 6,5% далее – 21,9% | 3,5% от суммы кредита
| ||
Роял Хаус Групп | 30% | Первый год – 13,5%, далее – 21,9% | |||
Первые 2 года – 16,7%, далее – 21,9% | |||||
Аркада | собственные | до 30 лет | 20% | 10% | 1,25% от суммы кредита |
Ощадбанк | ЖК Комфорт-таун | до 20 лет | от 30% | от 22% | 1,5% от суммы кредита
|
Как видим, большинство банков предоставляют кредиты под приемлемые для заемщиков проценты только в первые 12-15 месяцев. В отдельных случаях льготные условия продлеваются на первые два года, но дальше ставка возрастает до средней по рынку - от 22 до 27%. Такие условия не подойдут большинству граждан. Поэтому берут ипотеку только те, кто может выплатить ее в течение льготного периода или на протяжении 4-5 лет. При расчете на 4 года усредненная ставка по кредиту будет равна 14-16%.
Только один банк - Аркада - предоставляет кредиты на 30 лет под 10%. Получить такой займ можно только на квартиры в собственных проектах банка. Но такая ипотека дает проектам банка значительное преимущество перед конкурентами.
Безусловно, в том виде, в котором финансовый инструмент работает сегодня, он не способен расшевелить рынок недвижимости. И все же, его появление закладывает основания для оптимизма.
“Думаю, этот инструмент - пока небольшой, но важный шаг, - говорит руководитель проекта Domik Виталий Котенко. - Всегда нужно с чего-то начинать. Первая ипотека тоже начиналась с 25%, а потом пришла к 8%. Но даже сейчас, такая ипотека открывает возможность покупки жилья для определенного числа граждан“.
Читай также: Квартира по акции: что скрывается за выгодными условиями застройщиков
В 2007-2008 году ипотечные кредиты массово выдавали под 8-10% в долларах. Квартиры активно продавались, а рынок рос на 50-60% в год. В ближайшее время на такой рост рассчитывать не стоит, но можно надеяться, что благодаря ипотеке рынок недвижимости начнет потихоньку оживать. И чем быстрее банки начнут снижать процентные ставки, тем быстрее оживится рынок недвижимости, а с ним и вся строительная отрасль.
“У этой ипотеки есть особенности - она сосредоточена преимущественно на “первичке“, а значит, будет способствовать развитию лишь субъектов рынка строительства, материалов и услуг“, - считает Виталий Котенко.
Кредиты на жилье на вторичном рынке пока предоставляет только Ощадбанк под 22% годовых. В случае снижения ставки, которое возможно только после снижения учетной ставки НБУ, рост цен и спроса начнется и на вторичном рынке. Однако ситуация, опять-таки, не будет аналогична той, которая наблюдалась в 2006-2008 годах. Ввиду высоких коммунальных тарифов и низкой энергоэффективности старых домов, украинцы и дальше будут отдавать предпочтение новостройкам. А значит, на вторичном рынке цены будут расти выборочно - лишь в отдельных сегментах - и медленно.
Читай также: В Киеве нотариус незаконно переоформил квартиру на другого владельца
Помимо выгод для строительного рынка ипотечное кредитование несет и отдельные риски. Прежде всего, застройщикам придется договариваться с банками о кредитовании покупки квартир в их объектах. Не исключено, что те, кто по каким-то причинам договориться не сможет, вынуждены будут уйти с рынка, не достроив начатые объекты. В этом состоит риск для инвесторов этих застройщиков.
Второй риск - это официальная заработная плата. Если банки начнут требовать, чтобы официальная заработная плата заемщика позволяла ему платить проценты по кредиту, многим от кредитования придется отказаться. С другой стороны, если даже банк выдаст кредит на основании не официальной, а фактической зарплаты, доходами заемщика может заинтересоваться налоговая.
Ранее сообщалось о том, что в сфере строительства разработали новые электронные услуги. Теперь при помощи специального электронного сервиса можно зарегистрировать документы о ходе выполнения строительных работ.
Смотри также - Покупка квартиры для сдачи в аренду:
