В Україні знову активно зростає ринок інвестиційного житла. На тлі подорожчання оренди багато українців купують квартири не для власного проживання, а для подальшої здачі в оренду. Однак експерти попереджають: заробити на нерухомості, як і раніше, реально, але ринок став набагато складнішим, а окупність - довшою. Про це йдеться в матеріалі "Мінфіну", передають Dengi.ua.

Згідно з даними ЛУН, орендні ставки за останній рік помітно зросли в більшості великих міст країни.

Читайте також: Ціни на квартири в Києві: вторинне житло продовжує дорожчати

Як змінилися ціни на оренду житла

Львів
- 1-кімнатні: +20%, до 20 тис. грн
- 2-кімнатні: +22%, до 24 тис. грн
- 3-кімнатні: +47%, до 31 тис. грн

Одеса
- 1-кімнатні: +20%, до 12 тис. грн
- 2-кімнатні: без змін, 16 тис. грн
- 3-кімнатні: -16%, до 24 тис. грн

Ужгород
- 1-кімнатні: +19%, до 22 тис. грн
- 2-кімнатні: +50%, до 34 тис. грн

Дніпро
- 1-кімнатні: +9%, до 12 тис. грн
- 2-кімнатні: +14%, до 16 тис. грн
- 3-кімнатні: +11%, до 20 тис. грн

Київ
- 1-кімнатні: -1%, до 18 тис. грн
- 2-кімнатні: без змін, 27 тис. грн
- 3-кімнатні: -12%, до 44 тис. грн

Київ за останні півроку
- 1-кімнатні: +7,88%
- 2-кімнатні: +17,39%
- 3-кімнатні: +4,76%

При цьому в Києві за останні півроку ринок знову почав оживати. Однокімнатні квартири подорожчали майже на 8%, двокімнатні - більш ніж на 17%, а трикімнатні - майже на 5%.

За словами київського ріелтора Ірини Луханіної, сьогодні інвестиції в оренду вже не можна вважати гарантованим способом швидкого заробітку.

"Сьогодні вкладення у квартири під оренду вже не схожі на просту і передбачувану схему, де досить просто купити житло - і далі гроші починають працювати самі", - зазначає експерт.

Які квартири зараз найбільш вигідні

Експерти кажуть, що головний тренд останніх років - зростання популярності смарт-квартир.

Якщо раніше житло площею 20-25 квадратних метрів вважалося тимчасовим варіантом, то зараз його активно орендують студенти, молоді фахівці та пари, які не хочуть переплачувати за зайві метри.

Найбільш затребуваними вважаються квартири:

  • у сучасних ЖК;
  • поруч з університетами та бізнес-центрами;
  • з хорошою транспортною доступністю;
  • з автономним електропостачанням;
  • з розвиненою інфраструктурою і можливістю працювати з дому.

Середня вартість смарт-квартир сьогодні становить від 38 до 48 тисяч доларів, а оренда може приносити 10-18 тисяч гривень щомісяця.

Скільки реально можна заробити

За оцінками учасників ринку, прибутковість оренди житла в Україні знизилася порівняно з довоєнним періодом.

Якщо раніше інвестори розраховували на 8-10% річних у валюті, то зараз реальна чиста прибутковість частіше становить 4-7%.

Експерти наводять приклад розрахунку:

Приклад розрахунку прибутковості оренди №1

- Вартість квартири: $48 тис.
- Оренда на місяць: $400
- Річний дохід: $4,8 тис.
- Приблизна прибутковість: близько 10% річних
- Термін окупності: близько 10 років

Приклад розрахунку прибутковості оренди №2

- Вартість квартири: $80 тис.
- Оренда на місяць: 20 тис. грн
- Річний дохід: близько 240 тис. грн
- Приблизна прибутковість: близько 7% річних

Формула розрахунку прибутковості

- Місячну оренду множать на 12
- Отриманий річний дохід ділять на вартість квартири
- Результат множать на 100%

Наприклад:

15 тис. грн × 12 = 180 тис. грн на рік

180 тис. грн ÷ вартість квартири × 100% = прибутковість об'єкта в річних відсотках

За словами фахівців, саме тому недорогі компактні квартири зараз часто виявляються вигіднішими за дороге житло бізнес-класу.

При цьому інвестори повинні враховувати не тільки орендну ставку, а й термін окупності. Зараз хорошим результатом вважається повернення вкладень за 8-10 років.

Чому висока прибутковість не завжди означає легкий заробіток

Експерти попереджають, що в інвестиційної нерухомості залишається безліч прихованих витрат.

Серед основних ризиків:

  • простій квартири без орендарів;
  • регулярний ремонт;
  • знос меблів і техніки;
  • комунальні борги;
  • податки та комісії;
  • витрати на клінінг;
  • складність пошуку надійних мешканців;
  • валютні ризики та інфляція.

Особливо це стосується смарт-квартир, де орендарі змінюються частіше, а знос житла відбувається швидше.

"Прибутковість вища, але й руху навколо об'єкта більше", - пояснює Ірина Луханіна.

Чому інвестори все частіше купують житло з ремонтом

Після початку повномасштабної війни істотно зросли ціни на будматеріали, меблі та послуги ремонтних бригад.

Через це багато інвесторів відмовляються від купівлі квартир "під ремонт" і віддають перевагу об'єктам, які можна відразу здавати в оренду.

Експерти пояснюють це тим, що тривалий ремонт сьогодні легко виходить за межі початкового бюджету, а час простою житла означає втрату потенційного доходу.

Що буде з ринком після війни

Учасники ринку вважають, що після закінчення війни українську нерухомість може очікувати новий етап зростання.

Керівник агентства "КиївДомСервіс" Андрій Романов прогнозує, що через масштабний дефіцит житла ціни на квартири та оренду в перспективі здатні зрости навіть удвічі.

Водночас аналітики попереджають: найкраще почуватимуться власники компактного ліквідного житла в хороших локаціях, тоді як переоцінені об'єкти можуть показати слабку прибутковість.

Експерти радять інвесторам дивитися не тільки на поточний прибуток, а й на перспективу ринку в найближчі кілька років, оскільки нерухомість в Україні залишається довгостроковою інвестицією, а не способом швидкого заробітку.

Раніше Dengi.ua повідомляли про те, що в Україні потрібно відкладати зарплату 5-7 років, щоб купити 1-кімнатну квартиру.

Також Dengi.ua писали про те, в яких областях України найбільше пропозицій квартир до $20 тис.