Рік тому квартири коштували на 10-15%дешевше в гривні, ніж зараз. Це факт. Причому, житло подорожчало як на первинному, так і на вторинному ринку. Але забудовники охоче дають знижки і пропонують розстрочки, які нічим не гірші за іпотеку, хіба тільки терміни не такі великі. Та й зростання цін сповільнилося щонайменше до весни 2021 року. Тож квартиру можна вибирати без поспіху.
2020 рік, що минає, струснув ринок нерухомості. Головні події - це пандемія і карантин, які обвалили продажі в березні-травні. Порівняно з аналогічним періодом 2019 року кількість проданих квартир у розрахунку на місяць скоротилася тоді в 1,5-2 рази.
Будівельні компанії зіткнулися з нестачею грошей, через що заморозили будівництво об'єктів (влітку, за різними оцінками, роботи зупинилися на 50-60% ЖК) і стали переносити строки здачі житла. На 6-9-12 місяців. Тому не виключено, що багато новобудов, введення яких в експлуатацію було заявлено на друге півріччя 2020 року, відкриють двері для мешканців навесні-влітку 2021 року.
Ну і на довершення до цього всього забудовники почали піднімати ціни. Девелопери аргументують це девальвацією гривні, подорожчанням матеріалів і зростанням вартості будівельних робіт. Хоча не варто виключати й того, що паралельно забудовники намагаються за рахунок гаманців покупців вирішити свої фінансові проблеми, хоча б частково.
Ціни, куди ви?
Якщо проаналізувати динаміку цін на квартири в новобудовах у гривні, то настрій одразу зіпсується. За даними lun.ua, з грудня 2019 року по листопад 2020-го мінімальні ціни в новобудовах Києва зросли з 16,6 до 18,9 тис. грн. за кв. м. Тобто майже на 14%. У Львові мінімальна ціна за цей самий період збільшилася з 10,5 до 12,5 тис. грн./кв. м, або на 19%, а в Одесі - з 12,4 до 14,5 тис. грн., або на 17%.
Але це не означає, що все без винятку нове житло подорожчало однаково. Наприклад, ціни в ЖК економ-класу зросли десь на 3-5%, максимум на 7%. А ось комфорт-клас став дорожчим на 10-15%, в окремих проєктах зростання цін сягало 20%.
Це можна пояснити тим, що левова частка попиту сконцентрована саме в цьому сегменті, адже комфорт - золота середина між доступним і преміальним житлом. У ЖК такого рівня гідна якість будівельних матеріалів та оздоблення, просторі планування, розвинена прибудинкова інфраструктура. При цьому середня вартість квадратного метра в комфорт-класі перебуває в межах 23-27 тис. грн., що вдвічі-втричі дешевше, ніж в елітних новобудовах.
Крім того, багато об'єктів протягом року наблизилися до фінальної стадії готовності. А, як відомо, чим ближче здача будинку, тим дорожча ціна квартир у ньому.
На 8-10% зросли ціни в проєктах бізнес-класу. Кількість подібних житлових комплексів досить обмежена, забудовники нові об'єкти практично не починали, і на ціну відчутно впливає девальвація, оскільки забудовники використовують дорожчі й часто імпортні матеріали.
Водночас конвертація ціни квадратного метра в долар демонструє абсолютно протилежну динаміку: зростання вартості, залежно від об'єкта і його розташування, або взагалі не було, або ж воно було в межах похибки, близько 2-3%. А середня доларова ціна "квадрата" на первинному ринку Києва і міст-мільйонників за 2020 рік і зовсім знизилася на 3-5%.
Це ще раз доводить, що покупці, які збирають гроші на квартиру в іноземній валюті, у разі девальвації не тільки нічого не втрачають, а навіть залишаються у виграші.
Натиснуть на гальма
Що станеться з цінами на первинному ринку 2021 року? Якихось страхітливих прогнозів поки що немає. Так, забудовники продовжать підвищувати вартість квадратних метрів, але акуратно й неспішно. Усе традиційно залежить від собівартості будівництва та динаміки курсу гривні щодо долара.
"За 2020 рік скоротився склад учасників ринку, залишаються тільки найнадійніші та найсильніші компанії, що тягне за собою падіння обсягів будівництва і, як наслідок, підвищення вартості. Також на зростання цін 2021 року впливатиме збільшення додаткових сервісів у житлових комплексах, які, з одного боку, підігріватимуть попит, а з іншого - створюватимуть додаткову вартість житла", - пояснює Максим Барбаш, голова ради директорів будівельної компанії Geos.
У першому кварталі 2021 року ціни на квартири в середньому зростуть на 3-5%. Здебільшого переглядатимуть цінники на житло забудовники, які до останнього відтягували цей момент 2020 року, щоб не відлякати покупців.
При цьому економ-клас додасть у ціні максимум 2-3%, а ось у комфорт-класі не виключено подорожчання на 5-7%. Усе тому, що квартири в комфорті так і користуватимуться підвищеним попитом, а обсяг пропозиції скорочуватиметься. "Підвищення цін на житло бізнес- і преміум-класу в найближчі три-чотири місяці очікується в межах 5-10%", - прогнозує Ігор Суботенко, заступник генерального директора промислово-будівельної групи "Ковальська".
Взагалі, забудовники зменшать свій запал щодо запуску нових проєктів, тому що надто великими є ризики заморожування будівництва, особливо у компаній, у яких немає стабільного власного фінансування, а будують поточні об'єкти переважно за гроші покупців. Тенденція падіння темпів будівництва спостерігається ще з літа 2020 року. За перше півріччя порівняно із січнем-червнем 2019 року обсяг побудованого житла скоротився на 20%, а за дев'ять місяців 2020 року - на 19%. Тож за весь 2020 рік кількість побудованих квадратних метрів скоротиться, найімовірніше, на 20%.
Живемо, працюємо і відпочиваємо
Один із трендів ринку нового житла - зростання попиту на проєкти комплексної забудови з великою розвиненою прибудинковою територією. Ба більше, якщо ще кілька років тому забудовники зменшували житлову площу, що спровокувало появу смарт-квартир, зараз, навпаки, багато хто хоче житло просторіше.
"Ми вперше зіткнулися 2020 року із запитом на збільшену площу квартири, з роздільними кімнатами, терасами, власними двориками. Знову ж таки, важливий запит від покупців, який ми відзначаємо, це - мультифункціональність житлового комплексу. Ну а максимальний набір інфраструктурних об'єктів у ЖК - це не просто тренд, це must have", - розповідає Максим Барбаш.
Ось вони, відгомони пандемії. Покупці обирають простір, який дасть, з одного боку, можливість віддалено працювати й відпочивати, і, з іншого, дасть змогу менше й рідше контактувати з оточенням.
Тому у великих містах можна буде спостерігати появу цілих мікрорайонів із закритою територією. Причому, площа, відведена саме під інфраструктуру (спортивні та дитячі майданчики, зони для прогулянок і відпочинку тощо), зростатиме.
"Зазвичай у таких ЖК забудовується тільки 40-60% земельної ділянки. Але вже й цього недостатньо. У перспективі трьох-п'яти років буде дедалі більше об'єктів, у яких житлова складова займає лише 30% ділянки, що забудовується", - пояснює Сергій Овчинніков, керівник проєктів компанії KPS group.
Особливий акцент будівельні компанії стануть робити на енергоефективності та енергонезалежності ЖК - автономне, а часом і індивідуальне, опалення, застосування "зелених" технологій - освітлення прибудинкової території та нежитлових приміщень за допомогою енергії сонця.
Забудовники не будуть поодинці вплутуватися в такі масштабні проєкти, що однозначно плюс. Зазвичай за великі комплекси девелопери беруться удвох-втрьох, що значно підвищує шанси на їхню своєчасну здачу і на добудову в принципі.
Іпотека не злетіла. Поки що
Інструменти для стимулювання попиту в забудовників стандартні, тут нічого не змінюється. Це - знижки та розстрочки. І хоча ще влітку з'явилася державна програма дешевої іпотеки під 10%, до неї долучилося лише п'ять банків, а реальна ставка значно вища. Ті самі 10% позичальник платить лише кілька років, потім відсотки зростають до стандартних на ринку 15-16% річних, з урахуванням комісій, страховок тощо.
Куди приємніший вигляд має розстрочка від забудовника на тлі такого кредиту, нехай і розтягнутого років на 15-20. Забудовники вимагають внести аванс у розмірі мінімум 10-20% вартості квартири і дають можливість погашати розстрочку до 5-7 років.
Так, терміни набагато стисліші. Так, є певні нюанси. На час будівництва розстрочка безвідсоткова, і поки будинок не введено в експлуатацію, необхідно сплатити хоча б 30% боргу. Іншу частину заборгованості можна погашати вже після заселення. Щоправда, у цьому разі нараховуватимуться відсотки, 7-13% річних. Але все одно це явно вигідніше, ніж "дешева" іпотека.
При сплаті повної вартості квартири можна розраховувати на знижку, і досить щедру, від 10 до 15% її вартості. Такий дисконт нівелює зростання ціни, і, по суті, квартира дістається покупцеві за такою ж ціною, яка була на початку 2020 року. Хоча потрібно ретельно фільтрувати пропозиції забудовників зі знижками.
По-перше, зі знижками можуть пропонувати тільки неходові квартири, з поганими видовими характеристиками або великої площі, які і зі знижкою коштують кілька мільйонів.
По-друге, часто "смачні" знижки означають, що будинок тільки на ранніх етапах будівництва. Так-так, ще є компанії, які починають продажі, щойно виривши котлован. Спокушатися такими пропозиціями? Ну з дуже великим розбором, пам'ятаючи долю Укрбуду і Аркади.
Продають дорого, здають із дисконтом
Вторинний ринок, плюс-мінус, повторює динаміку первинного. За даними SV Development, з початку 2020 року ціни на квартири зросли в доларовому еквіваленті десь на 4-5%. Як у Києві, так і в інших великих містах. У гривні, з урахуванням девальвації, вартість квартир підскочила на 15-25%.
Найбільше подорожчало житло в нових будинках, які ще можна вважати такими (віком до 5-10 років). Це пов'язано з тим, що частина покупців з первинного ринку переметнулася на вторинний. Ціни там, звісно, на 20-30% вищі, ніж у недобудованих будинках. Але зате ризик втратити гроші через банкрутство забудовника відсутній.
Але агенти з нерухомості заспокоюють: зростання цін на квартири призупиниться. "Прогноз на найближчі місяці три - стабільність. Ціни очікуємо на такому самому рівні, як і в грудні 2020 року", - каже Андрій Романов, директор агентства нерухомості "КиївДомСервіс". Вибір хороших квартир скорочується (багато пропозицій "під ремонт", але це часто не те, що потрібно покупцеві), а старий житловий фонд утридорога купувати ніхто не хоче і не буде.
На ринку оренди - рівно протилежна ситуація. Багато орендодавців позбулися своїх орендарів навесні-влітку, і нових наймачів знайти навіть із приходом осені не змогли. Тому власники квартир не ризикнули піднімати ціни на оренду протягом 2020 року, і точно не будуть це робити в першому півріччі 2021 року. Згідно з даними address.ua, у Києві, наприклад, оренда однокімнатних квартир за рік (грудень 2019-го до грудня 2020-го) у доларовому еквіваленті подешевшала на 10%.
"Якщо відбудеться посилення карантинних заходів, це призведе до зниження попиту і, відповідно, падіння цін на ринку оренди в першому півріччі 2021 року", - прогнозує Андрій Романов.
На додачу до цього орендодавці стають більш поступливими. Вони погоджуються на знижки при довгостроковій оренді, готові давати розстрочку на платежі й оплачувати комунальні у складчину. Звичайно, відкрито такі бонуси господарі квартир не пропонують. Але якщо вони усвідомлюють, що можуть втратити цінного квартиранта, погоджуються сісти за стіл переговорів.
