Год назад квартиры стоили на 10–15% дешевле в гривне, чем сейчас. Это факт. Причем, жилье подорожало как на первичном, так и на вторичном рынке. Но застройщики охотно дают скидки и предлагают рассрочки, которые ничем не хуже ипотеки, разве только сроки не так велики. Да и рост цен замедлился как минимум до весны 2021 года. Так что квартиру можно выбирать без спешки.
Уходящий 2020 год встряхнул рынок недвижимости. Главные события – это пандемия и карантин, которые обвалили продажи в марте–мае. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года число проданных квартир в расчете на месяц сократилось тогда в 1,5–2 раза.
Строительные компании столкнулись с нехваткой денег, из-за чего заморозили строительство объектов (летом, по разным оценкам, работы остановились на 50–60% ЖК) и стали переносить сроки сдачи жилья. На 6–9–12 месяцев. Поэтому не исключено, что многие новостройки, ввод которых в эксплуатацию был заявлен на второе полугодие 2020 года, откроют двери для жильцов весной-летом 2021 года.
Ну и в довершение к этому всему застройщики начали поднимать цены. Девелоперы аргументируют это девальвацией гривны, удорожанием материалов и ростом стоимости строительных работ. Хотя не стоит исключать и того, что параллельно застройщики пытаются за счет кошельков покупателей решить свои финансовые проблемы, хотя бы частично.
Цены, куда вы?
Если проанализировать динамику цен на квартиры в новостройках в гривне, то настроение сразу подпортится. По данным lun.ua, с декабря 2019 года по ноябрь 2020-го минимальные цены в новостройках Киева выросли с 16,6 до 18,9 тыс. грн. за кв. м. То есть почти на 14%. Во Львове минимальная цена за этот же период увеличилась с 10,5 до 12,5 тыс. грн./кв. м, или на 19%, а в Одессе – с 12,4 до 14,5 тыс. грн., или на 17%.
Но это не означает, что все без исключения новое жилье подорожало одинаково. Например, цены в ЖК эконом-класса выросли где-то на 3–5%, максимум на 7%. А вот комфорт-класс стал дороже на 10–15%, в отдельных проектах рост цен достигал 20%.
Это можно объяснить тем, что львиная доля спроса сконцентрирована именно в этом сегменте, ведь комфорт – золотая середина между доступным и премиальным жильем. В ЖК такого уровня достойное качество строительных материалов и отделки, просторные планировки, развитая придомовая инфраструктура. При этом средняя стоимость квадратного метра в комфорт-классе находится в пределах 23–27 тыс. грн., что в два-три раза дешевле, чем в элитных новостройках.
Кроме того, многие объекты в течение года приблизились к финальной стадии готовности. А, как известно, чем ближе сдача дома, тем дороже цена квартир в нем.
На 8–10% выросли цены в проектах бизнес-класса. Число подобных жилых комплексов довольно ограничено, застройщики новые объекты практически не начинали, и на цену ощутимо влияет девальвация, так как застройщики используют более дорогие и зачастую импортные материалы.
В то же время, конвертация цены квадратного метра в доллар демонстрирует совершенно противоположную динамику: роста стоимости, в зависимости от объекта и его расположения, или вообще не было, либо же он был в пределах погрешности, около 2–3%. А средняя долларовая цена «квадрата» на первичном рынке Киева и городов-миллионников за 2020 год и вовсе снизилась на 3–5%.
Это еще раз доказывает, что покупатели, которые копят деньги на квартиру в иностранной валюте, в случае девальвации не только ничего не теряют, но даже остаются в выигрыше.
Нажмут на тормоза
Что произойдет с ценами на первичном рынке в 2021 году? Каких-то устрашающих прогнозов пока нет. Да, застройщики продолжат повышать стоимость квадратных метров, но аккуратно и неспешно. Все традиционно зависит от себестоимости строительства и динамики курса гривны по отношению к доллару.
«За 2020 год сократился состав участников рынка, остаются только самые надежные и сильные компании, что влечет за собой падение объемов строительства и, как следствие, повышение стоимости. Также на рост цен в 2021 году будет влиять увеличение дополнительных сервисов в жилых комплексах, которые будут с одной стороны, подогревать спрос, а с другой – создавать добавочную стоимость жилью», – объясняет Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании Geos.
В первом квартале 2021 года цены на квартиры в среднем вырастут на 3–5%. В основном, будут пересматривать ценники на жилье застройщики, которые до последнего оттягивали этот момент в 2020 году, чтобы не отпугнуть покупателей.
При этом эконом-класс прибавит в цене максимум 2–3%, а вот в комфорт-классе не исключено подорожание на 5–7%. Все потому, что квартиры в комфорте так и будут пользоваться повышенным спросом, а объем предложения будет сокращаться. «Повышение цен на жилье бизнес- и премиум-класса в ближайшие три-четыре месяца ожидается в пределах 5–10%», – прогнозирует Игорь Суботенко, заместитель генерального директора промышленно-строительной группы «Ковальская».
Вообще, застройщики поумерят свой пыл по запуску новых проектов, так как слишком велики риски замораживания строительства, особенно у компаний, у которых нет стабильного собственного финансирования, а строят текущие объекты преимущественно за деньги покупателей. Тенденция падения темпов строительства наблюдается еще с лета 2020 года. За первое полугодие по сравнению с январем–июнем 2019 года объем построенного жилья сократился на 20%, а за девять месяцев 2020 года – на 19%. Так что за весь 2020 год количество построенных квадратных метров сократится, скорее всего, на 20%.
Живем, работаем и отдыхаем
Один из трендов рынка нового жилья – рост спроса на проекты комплексной застройки с обширной развитой придомовой территорией. Более того, если еще несколько лет назад застройщики уменьшали жилую площадь, что спровоцировало появление смарт-квартир, сейчас, наоборот, многие хотят жилье попросторнее.
«Мы впервые столкнулись в 2020 году с запросом на увеличенную площадь квартиры, с раздельными комнатами, террасами, собственными двориками. Опять же, важный запрос от покупателей, который мы отмечаем, это – мультифункциональность жилого комплекса. Ну а максимальный набор инфраструктурных объектов в ЖК – это не просто тренд, это must have», – рассказывает Максим Барбаш.
Вот они, отголоски пандемии. Покупатели выбирают пространство, которое даст, с одной стороны, возможность удаленно работать и отдыхать, и, с другой, позволит меньше и реже контактировать с окружающими.
Поэтому в крупных городах можно будет наблюдать появление целых микрорайонов с закрытой территорией. Причем, площадь, отведенная именно под инфраструктуру (спортивные и детские площадки, зоны для прогулок и отдыха и т. д.), будет расти.
«Обычно в таких ЖК застраивается только 40–60% земельного участка. Но уже и этого недостаточно. В перспективе трех–пяти лет будет все больше объектов, в которых жилая составляющая занимает лишь 30% застраиваемого участка», – объясняет Сергей Овчинников, руководитель проектов компании KPS group.
Особый акцент строительные компании станут делать на энергоэффективности и энергонезависимости ЖК – автономное, а порой и индивидуальное, отопление, применение «зеленых» технологий – освещение придомовой территории и нежилых помещений с помощью энергии солнца.
Застройщики не будут в одиночку ввязываться в такие масштабные проекты, что однозначно плюс. Обычно за крупные комплексы девелоперы берутся вдвоем-втроем, что значительно повышает шансы на их своевременную сдачу и на достройку в принципе.
Ипотека не взлетела. Пока
Инструменты для стимулирования спроса у застройщиков стандартные, здесь ничего не меняется. Это – скидки и рассрочки. И хотя еще летом появилась государственная программа дешевой ипотеки под 10%, к ней присоединилось всего пять банков, а реальная ставка значительно выше. Те самые 10% заемщик платит лишь пару лет, затем проценты возрастают до стандартных по рынку 15–16% годовых, с учетом комиссий, страховок и т. д.
Куда приятнее выглядит рассрочка от застройщика на фоне такого кредита, пусть и растянутого лет на 15–20. Застройщики требуют внести аванс в размере минимум 10–20% стоимости квартиры и дают возможность погашать рассрочку до 5–7 лет.
Да, сроки гораздо более сжатые. Да, есть определенные нюансы. На время строительства рассрочка беспроцентная, и пока дом не введен в эксплуатацию, необходимо уплатить хотя бы 30% долга. Остальную часть задолженности можно погашать уже после заселения. Правда, в этом случае будут начисляться проценты, 7–13% годовых. Но все равно это явно выгоднее, чем «дешевая» ипотека.
При уплате полной стоимости квартиры можно рассчитывать на скидку, и довольно щедрую, от 10 до 15% ее стоимости. Такой дисконт нивелирует рост цены, и, по сути, квартира достается покупателю по такой же цене, которая была в начале 2020 года. Хотя нужно тщательно фильтровать предложения застройщиков со скидками.
Во-первых, со скидками могут предлагать только неходовые квартиры, с плохими видовыми характеристиками или большой площади, которые и со скидкой стоят пару миллионов.
Во-вторых, часто «вкусные» скидки означают, что дом только на ранних этапах строительства. Да-да, еще есть компании, которые начинают продажи, едва вырыв котлован. Соблазняться такими предложениями? Ну с очень большим разбором, памятуя судьбу Укрбуда и Аркады.
Продают дорого, сдают с дисконтом
Вторичный рынок, плюс-минус, повторяет динамику первичного. По данным SV Development, с начала 2020 года цены на квартиры выросли в долларовом эквиваленте где-то на 4–5%. Как в Киеве, так и в других крупных городах. В гривне, с учетом девальвации, стоимость квартир подскочила на 15–25%.
Наиболее подорожало жилье в новых домах, которые еще можно считать таковыми (возрастом до 5–10 лет). Это связано с тем, что часть покупателей с первичного рынка переметнулась на вторичный. Цены там, конечно, на 20–30% выше, чем в недостроенных домах. Но зато риск лишиться денег из-за банкротства застройщика отсутствует.
Но агенты по недвижимости успокаивают: рост цен на квартиры приостановится. «Прогноз на ближайших месяца три – стабильность. Цены ожидаем на таком же уровне, как и в декабре 2020 года», – говорит Андрей Романов, директор агентства недвижимости «КиевДомСервис». Выбор хороших квартир сокращается (много предложений «под ремонт», но это зачастую не то, что нужно покупателю), а старый жилой фонд втридорога покупать никто не хочет и не будет.
На рынке аренды – ровно противоположная ситуация. Многие арендодатели лишились своих арендаторов весной-летом, и новых съемщиков найти даже с приходом осени не смогли. Поэтому владельцы квартир не рискнули поднимать цены на аренду в течение 2020 года, и точно не будут это делать в первом полугодии 2021 года. Согласно данным address.ua, в Киеве, например, аренда однокомнатных квартир за год (декабрь 2019 к декабрю 2020) в долларовом эквиваленте подешевела на 10%.
«Если произойдет усиление карантинных мер, это приведет к снижению спроса и, соответственно, падению цен на рынке аренды в первом полугодии 2021 года», – прогнозирует Андрей Романов.
Вдобавок к этому арендодатели становятся сговорчивей. Они соглашаются на скидки при долгосрочной аренде, готовы давать рассрочку на платежи и оплачивать коммунальные в складчину. Конечно, открыто такие бонусы хозяева квартир не предлагают. Но если они осознают, что могут потерять ценного квартиранта, соглашаются сесть за стол переговоров.
