Второй год цены на столичное жилье практически стабильны. Его стоимость в 2007 году увеличилась всего на 15% —меньше официального уровня инфляции (16,6%) и гораздо меньше роста индекса потребительских цен, подсчитанных «Деньгами» — 26,23% (см. №3-4 от 24 января 2008 года, доступно на www.dengi.ua). Напомним, в 2006 году недвижимость «подпрыгнула» на 60%.
В году текущем застройщики и продавцы испытывают трудности с реализацией объектов. Звучат прогнозы о том, что старое жилье подешевеет на 20-30%, ибо вся недвижимость переоценена на 30-50% и если не в этом, то в следующем году квартиры обязательно станут дешевле. Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости Украины считает, что до конца 2009 года «неликвидное» жилье в столице подешевеет на 30-35%.
Правда, не все с подобными утверждениями согласны. Эдуард Бразас, директор АН "CIT" считает, что вторичная недвижимость в Киеве вообще не переоценена. Однако, по его словам продавцы готовы скидывать до 10% заявленной стоимости.
«Деньги» решили сами подсчитать, переоценено ли жилье в Украине.
Как считали.
Итак, для Киева средняя стоимость хорошей «единички» на вторичном рынке — $150 тыс. Арендовать ее можно за $700 в месяц.
У квартиросъемщика есть другой вариант пожить в чужой квартире — купить ее в кредит. Ведь в собственность он ее получает, только полностью расплатившись с банком, которому до того квартира и принадлежит. Поэтому платежи по телу кредита мы решили не учитывать, сравнивая лишь выплату процентов (в середине срока погашения) с арендной платой.
При ныне действующих кредитных ставках — 14% годовых в долларах — за обслуживание кредита придется отдавать $875 в месяц. А это на 20% больше, чем при аренде. То есть, при такой оценке, жилье в Киеве переоценено на 20%.
Второй способ оценки проще. Собственник квартиры может ее продать за $150 тыс. и разместить средства на депозите под 10% годовых в долларах. Мы намеренно брали низкую ставку, которую предлагают надежные банки, так как недвижимость сама по себе почти безрисковый актив, и в долгосрочной перспективе она будет расти хотя бы на величину инфляции. Помещенные на депозит $150 тыс. ежемесячно дают $1250. Если сравнивать этот доход с арендной платой, получается, что квартира переоценена на 44%.
Усреднив две оценки, получим, что недвижимость в Киеве переоценена на 32%.
В некоторых других городах жилье недооценено. Это, в частности, Донецк, где за проценты по кредиту нужно платить на 5,5% меньше, чем за аренду. И Одесса, где съем на 8,8% дороже, чем выплата банковских процентов. Правда, продать квартиру и положить деньги на депозит (где их, впрочем, будет подъедать инфляция) везде выгоднее, чем сдавать квартиру в аренду.
Татьяна Сидоренко
ИТОГО: В Донецке и Одессе квартиру выгоднее покупать, в Киеве, Днепропетровске, Харькове и Львове — арендовать. Но во всех городах депозиты приносят больше, чем недвижимость
Где еще почитать:
О недвижимости
www.kanzas.ua
www.proconsul.com.ua
www.domik.net
Скоко-скоко?
Насколько переоценена недвижимость в Украине, оценка «Денег».
| Город | цена квартиры,$ | арендная ставка, $ в месяц | обслуживание кредита, $ в месяц | доход от депозита, $ в месяц | Переоценка по кредиту,% | Переоценка по депозиту,% |
| Киев | 150000 | 700 | 875 | 1250 | 20 | 44 |
| Донецк | 65000 | 400 | 379 | 542 | -5,51 | 26,1 |
| Днепропетровск | 65000 | 300 | 379 | 542 | 20,8 | 44,6 |
| Львов | 70000 | 250 | 408 | 583 | 38,7 | 57,1 |
| Одесса | 63000 | 400 | 368 | 525 | -8,8 | 23,8 |
| Харьков | 62000 | 350 | 362 | 517 | 3,2 | 32,25 |
