Динамика цен с 2004 по 2008 гг. от 1000 у.е до 3000 у.е., за м2 в спальном районе города Киева, т.е. за 4 года рост в 3 раза. Многие люди были заражены болезнью «успеть купить квартиру», штурмовали банки, давали взятки, выкручивали, до «не могу» семейный бюджет. Вопрос: Зачем? Ответ: Чтоб было! Как же, наш среднестатистический гражданин пойдет против общественного мнения. Даже если это мнение фальшиво, и построено без логики и здравого смысла.
Банки, увидев доходный и по их мнению, малорискованый сегмент кредитования - ипотеку, развернули широкомасштабное кредитование. Просто блицкриг! Приток денег потребителю в виде кредитов, произвел спрос на жилье, а спрос привел к росту цен.
Строители активизировались под этот спрос, началась стройка, плюсы строительства – м2 никогда не помешают, минусы – высокая и нереальная цена этих метров, безграничное поле для манипуляций.
Классификация цен рынка недвижимости:
• Рыночная
•По себестоимости
• Реальная
Рыночная цена: возникает из спроса и предложения, но с перекосом.
Цена по себестоимости: состоит из реальных денежных затрат на строительство, в расчете на 1м2.
Реальная цена: формируется на основе здравого смысла и расчета, себестоимость плюс маржа в пределах разумного плюс 20 – 30%, на примере цивилизованных стран. Построенная на регулирующих законодательных актах и деловой порядочности участников создания продукта.
Пример трех цен в 2008 году, квартиры на окраине Киева: Рыночная цена: 3000 у.е. Цена по себестоимости: со всеми расходами и взятками 600 у.е. Реальная цена, о которой кто-то знал, кто-то догадывался, а кто-то не знал! Считаем, 600 у.е. + 30% = 780 у.е. 600 у.е. стоит построить 1м2 своими силами, это если собирается кооператив и сами строят, но это не легко организовать. Владельцы вторичного жилья продавали метр за 3000 у.е, а он стоит 600 у.е. Первичное жилье бывало дешевле в начале строительства и приравнивалось к цене вторичного, когда дом уже сдавали в эксплуатацию.
Участники рынка недвижимости, благодаря которым произошел взрыв рыночных цен на квадратные метры:
1. Население страны – покупатели. Покупали недвижимость - не думая, а на авось. Люди, которые верили что, в спальных массивах города Киева, цена 1-ком. квартиры будет скоро достигать 500 000 у.е. Повредила еще безграничная любовь к доллару США, который был фаворитом по получаемым кредитам.
2. Дефицит жилья в крупных городах.
3. Риелторы - преследуя свои коммерческие интересы, стимулировали покупательский спрос населения, рекламой с эффектом западни: «Покупайте сейчас, так как завтра будет дороже!» Риелторские компании зарабатывают на процентах от суммы продаж недвижимости. Чем больше продаж и выше цена единицы товара – тем больше комиссия. Реклама о росте цены, основана только на желании заработать, а не на профессиональных заявлениях. Да и какие профессионалы, у нас в стране? Сообщаю читателям: в Украине нет закона о риелторской деятельности, нет ВУЗов, которые готовят специалистов в сфере недвижимости, нет исторического опыта в операциях с недвижимостью. Но, есть стихийный рынок и случайные занятые в сфере недвижимости. Кто работает в агентствах? Люди различных специальностей стали риелторами, ради возможности - заработать. Мне жаль тех людей, у которых, как правило, не была оформлена трудовая книжка и не было стабильного заработка. Вам интересно – кто риелторы в США? Да! Прочитайте о них в интернете.
4. Строители - люди (речь о хозяевах бизнеса и топ – менеджерах), которые нашли возможность неплохо заработать, «урвать куш», «собрать сливки», они выставили цены с наценкой около 300% и больше, т.е. наживались на простых людях. Сюда же включаю производителей стройматериалов, которые поднимали цены до невозможного, т.е. «грабили» конечного потребителя.
5. Государство - разрешительные органы страны, которые участвовали в «дерибане» кошельков населения. Поднимали сумы взяток: за выделение земли под застройку, за подключение коммуникаций, за проектную документацию, за разрешения и сдачу в эксплуатацию.
6. Банки - выдавали кредиты больше чем это, возможно, нарушали нормы кредитования. Самое неграмотное в этом мероприятии, это выдача кредитов на срок больше срока депозита. В основном депозиты сроком до года, а кредиты до 20 лет. Сотрудники банков вместе с оценщиками и риелторами, иногда «химичили», давали кредит под залог недвижимости, цена которой была выше рыночной. Конкуренция между банками, привела к суперлояльным условиям: первоначальный взнос 10%, ставка на 1- 2% больше от депозитной, могли выдать кредит даже «бомжу», планы, планы, планы!
7. НБУ - банки не должны были выдавать так много кредитов в иностранной валюте и на срок больше допустимого.
8. Иностранные кредиторы - давали Украине денежных ресурсов больше, чем мы могли принять и разумно освоить. Все из-за жадности, у них кредиты под 3 - 5% годовых, а у нас можно заработать в 2 – 3 раза больше.
9. Государство - не выполняло свою функцию по госрегулированию цен на недвижимость, не контролировало рост цен, не вникало в реальную себестоимость, не выделяло достаточно и без проблем землю для строительства. Программ по ипотеке - мало. Допустило урбанизацию. Не создало благоприятного экономического климата в регионах, не остановило миграцию в столицу и крупные города. В Киеве есть работа, все ехали туда, этим создавали спрос на жилье. Не защищает права потребителя. Все хорошее что, было от СССР, цинично разрушили, а это колхозы, совхозы. Село в Украине нищенствует, а в Киеве рос уровень жизни. Как вам такой парадокс?
10. Арендодатели квартир - почувствовав спрос, поднимали цены до сверхъестественного уровня. Попросту «сдирали шкуру», «снимали последнюю рубашку». За однокомнатную на окраине Киева, в 2008 году просили 600 у.е., т.е. семья с двух работающих зарплату одного отдавали за аренду, а 600 у.е. это зарплата специалиста с опытом, без опыта 200 у.е. в лучшем случае. Налог при этом платил редко кто. Где вы патриоты, воспитанные в духе социализма?
В итоге пострадали: население и банки. Остались без работы многие исполнители работ: рядовые строители, риелторы, банковские сотрудники, реализаторы стройматериалов, и др. участники «роста экономики».
Я, начиная, с 2003 года говорил, своим друзьям, коллегам, и всем с кем приходилось обсуждать тему цены на недвижимость, цены неадекватные, цены упадут, мне очень мало кто верил, но есть такие что поверили. Я знаю потребителей, которые покупали себе лишние квартиры, имея где жить покупали еще, про запас, в аренду сдать, вложить деньги (не свои, кредитные).
Наше население очень портит «тяга» к материальным благам в виде недвижимости, автомобилей. В Германии, население не страдает от отсутствия жилья, логика проста, зачем покупать дорогое жилье, если можно арендовать, а деньги лучше вложить в акции, образование, путешествия. Взять поляка и украинца, дать им по 100 000 у.е., наш пойдет покупать квартиру, автомобиль, поляк купить патент на производство товара. У нас был рост экономики с огромным опережением, создалась иллюзия бурного развития, украинский феномен, и все подумали, что начали жить хорошо и дальше будет еще лучше. Никто не смотрел на то, что мы особо ничего не производим, не продаем за рубеж, кроме сырья. У нас импорта было больше чем экспорта, мы шли к кризису, даже если бы в мире его не возникло.
Удивляет недалекость зарубежных аналитиков и экспертов. Куда они смотрели? Куда рекомендовали вкладывать деньги? В страну, которая только потребляет! Да на самом деле, специалистов по инвестициям, столько стало, что из них выделить профессионалов сложно, так как их там очень мало. Как насоветовали вкладывать деньги в США и Европе, мы видим по экономическому кризису в мире. Реально вкладывали деньги в спекуляции а не в ноу-хау, в производство. А впрочем - это уже другая тема.
Олег Саламаха, кредитный эксперт
