Интерес к покупке сельхозземли в Украине остается высоким: потенциальные инвесторы готовы приобретать участки в объемах, которые в несколько раз превышают предложение на маркетплейсах. Усиленная конкуренция подталкивает стоимость гектаров вверх. Однако рост цен опережает увеличение арендных ставок, из-за чего доходность таких вложений постепенно снижается. Об этом в комментарии для Latifundist.com рассказал соучредитель Volodar и руководитель проектов агроинвесткомпании Fortior Capital Владимир Нагорный, передают Dengi.ua.

Около 4% земель уже сменили владельцев

По оценкам эксперта, с момента открытия рынка в частную собственность перешло примерно 4% всего земельного банка страны. Ежегодно продается в среднем от 0,7% до 1% сельхозугодий.

Официальные цифры не всегда отражают реальную цену

Одной из характерных особенностей рынка остается расхождение между задекларированной и фактической стоимостью участков. Как поясняет Нагорный, значительная часть сделок до сих пор оформляется по нормативно-денежной оценке (НДО).

Таким образом, статистика фиксирует суммы, указанные в документах, тогда как реальная цена гектара часто отличается и фактически существует вне официальной отчетности. При этом большинство продавцов не несут значительных налоговых расходов — как правило, речь идет о продаже первого, реже второго или третьего участка, что снижает налоговую нагрузку. Тем не менее рынок продолжает ориентироваться на НДО, а фактические договоренности нередко остаются неформальными.

Читай также: Рекордная прибыльность: Украина может отказаться от импорта популярного ореха

Разброс цен — от $1 500 до $5 000 за гектар

По словам Нагорного, реальные сделки сегодня заключаются в достаточно широком ценовом диапазоне, а именно:

  • В приграничных районах Сумской области стоимость земли составляет примерно $1 500–1 700 за гектар.
  • Во Львовской области участки продаются по $3 000–4 000/га, а в отдельных случаях в западных регионах цена достигает $5 000 за гектар.
  • В целом в Тернопольской, Ивано-Франковской и Львовской областях ценовой уровень остается выше среднего — сделки здесь часто проходят в пределах $3 000–5 000 за гектар.
  • Среди наиболее активных регионов выделяетя Винницкая и Хмельницкая области, а также южная часть Киевской области. Здесь фиксировались соглашения на уровне около $4 000/га, где покупателями выступали агрохолдинги или связанные с ними структуры. Впрочем, такие сделки охватывают около 10% рынка и не являются массовыми.

Влияние войны на спрос

Военные риски напрямую отражаются на активности покупателей. Чем ближе участок к линии фронта, тем ниже интерес и стоимость. В качестве примера Нагорный приводит приграничные территории Сумской области, где цена может составлять $1 700 за гектар, тогда как в соседней Полтавской области — при схожих почвах — продавцы рассчитывают уже на $2 500/га.

На территориях, где ведутся боевые действия или имеются заминированные поля, спрос практически исчезает, а стоимость земли может снижаться до нескольких сотен долларов за гектар.

Кто формирует спрос

С момента открытия рынка спрос стабильно превышает предложение в 2–3 раза, отмечает эксперт. При этом прогнозируемого массового выхода представителей IT-сферы не произошло — они составляют до 10% среди профессиональных инвесторов.

Основными покупателями выступают компании-арендаторы: малые и средние оформляют участки на юридическое лицо-арендатора, крупные — на структуры бенефициаров. Также землю приобретают менеджеры среднего и высшего звена агрокомпаний, сотрудники агропредприятий и предприниматели из смежных сфер — поставщики техники, трейдеры, агросервисные компании.

По словам Нагорного, в землю инвестируют прежде всего те, кто глубже понимает специфику этого актива.

Доходность сокращается

Если на старте рынка соотношение арендной платы к цене покупки обеспечивало 7–10% годовых, то сейчас доходность составляет около 5% в гривне. Ранее сельхозземля выигрывала конкуренцию у городской недвижимости — «однокомнатка у метро» приносила около 5%, тогда как земля давала до 7%. Сейчас же уровень чистого денежного потока фактически сравнялся.

Заявленные на торговых площадках 15–30% — это, по словам эксперта, ожидания будущей капитализации, а не реальный доход от аренды. Хотя стоимость земли может расти на 10–15% в год, такой рост не гарантирован: из-за перегрева спросом рынок не исключает возможной коррекции.

Dengi.ua ранее сообщали о том, что по решению Кабмина, загрязненные взрывоопасными предметами сельхозземли, вернут в обращение быстрее.

Кроме того, Dengi.ua писали, что почти 31% всей земли, находящейся в собственности бизнеса, сосредоточено у десяти компаний.