Переезд за город: что нужно знать при выборе коттеджа

Переезд за город – это всегда компромисс. С одной стороны, жить в собственном доме, неподалеку от реки или леса, – красивое решение, новый уровень комфорта. Однако если за эксплуатацию многоквартирного дома отвечает ОСМД или, на худой конец, ЖЭК, то владельцу коттеджа о коммунальных благах обычно приходится думать самому. «Мы заехали в свой дом уже три года назад, но так и не смогли сагитировать соседей организовать даже вывоз мусора и уборку снега. Поэтому зимой регулярно приходится орудовать лопатой, а мешки с отходами возить на собственной машине до ближайшей свалки», – рассказывает владелица коттеджа в Чабанах Ольга Онищук. Но даже если бытовой сервис налажен, содержание загородного дома выльется в куда большие затраты, чем двух– или трехкомнатной квартиры.

Пока вкусно

Один из застройщиков на своем сайте пишет: «Стоимость наших домов равна цене городской квартиры минус 20–30%». Привирает, конечно, но от истины не очень далеко.

Например, по данным Address.ua, в пригороде Киева за 1 кв. м в коттедже просят около 1200–1300 долл., что сравнимо с ценами на жилье в спальных районах столицы. И куда дешевле квартир где-нибудь в центре. «В Киевской области дом с участком под чистовую отделку можно приобрести за 500–700 долл./м2, с ремонтом за 1000–1300 долл./м2, а полностью меблированный и оборудованный – за 1500 долл./м2», – рассказывает директор агентства «Столичная недвижимость» Ольга Петрова.

Одесса по ценам догоняет столицу, где за «квадрат» готового частного дома просят до 1560 долл. В то время как под Харьковом и Днепропетровском, а также в окрестностях революционного Донецка метр в коттедже обойдется почти вдвое дешевле – до 700–800 долл.

«Причем стоимость коттеджей покажет увеличение минимум через два года, а существенного роста цен стоит ждать лет через 5–10», – уверяет Владимир Тимочко, управляющий директор инвестфонда DUPD, который специализируется на вложениях в недвижимость. Это он немного лукавит – быстрее меняются цены на более ликвидные объекты, а квартиры в многоэтажках точно ликвиднее частных особняков.

Ну и второе: при прочих равных на одного жильца в частном доме всегда приходится больше квадратных метров, чем на обитателя многоэтажки. А все из-за неизбежных в частном доме вспомогательных помещений.

Естественно, наиболее дешевы таунхаусы, коттеджи с двумя-тремя квартирами. Эдакий гибрид загородного и многоквартирного дома. Чуть дороже – индивидуальные коттеджи площадью 100–150 кв. м, для строительства которых нередко используют канадскую технологию (каркас из дерева), пустотелые блоки или газобетон. Дом метражом 300–400 кв. м рассчитан на совершенно другой класс покупателей, готовых раскошелиться.

Также на цену влияет удаленность коттеджного городка от мегаполиса. 10–20 км – почти как в городе, 30–40 км – на 20–30%, а то и все 40–50% дешевле. Логика ценообразования понятна: чем дальше – тем сложнее обеспечить блага цивилизации, беднее инфраструктура, дольше добираться до работы, школы или университета.

Торгуемся для себя

В реальности цена сделки всегда отличается от заявленной. Девелоперы привычно лояльны к тем, кто готов внести всю сумму за дом или хотя бы 70–90%. В таких случаях можно рассчитывать на скидку до 15–20% с заявленной цены. Также застройщики всегда сбрасывают цену на дома, которые долго не продаются. Это же касается и танхаусов: лучше выкупать часть такого коттеджа, когда другая уже заселена. Это тоже дает возможность получить скидку.

Альтернатива – взять рассрочку. Для коттеджей условия рассрочки более лояльны, чем для многоквартирных домов. Например, даже сделав взнос в размере 30%, можно рассчитывать на два-три года рассрочки. Но случается, что при рассрочке застройщик увеличивает итоговую цену дома на 5–10%, в зависимости от срока финансирования. Этот «подводный камень» нужно прояснить до заключения договора.

Вообще, риелторы предупреждают, что максимальная скидка может достигать 30–35%. Если больше – это уже, якобы, ниже себестоимости. Поэтому когда девелопер излишне щедрый, нужно насторожиться. Возможно, существуют проблемы с документацией и правами собственности на землю, нарушения в самом строительстве, а также несоответствие материалов и комплектующих при отделке заявленным. Но даже если цена «рыночная» – дотошная проверка обязательна.

Сверяем и проверяем

В первую очередь важно понять, имеет ли застройщик необходимые разрешения, лицензии и сертификаты, право собственности на землю. Перепроверить, соответствует ли обещанная площадь дома реальной или нет. «Украсть» квадратные метры в однокомнатной квартире гораздо сложнее, чем в доме, площадь которого в разы больше. Также выяснить, какой земельный участок переходит покупателю во владение (как правило, это 4–7 соток). И, главное, каков механизм этого «владения».

Не помешает углубиться в технические особенности. Например, выяснить, как вентилируется и отапливается дом. «Иначе возрастает риск распространения грибка. А переделывать систему отопления и кондиционирования – очень сложно и дорого», – предупреждает киевский архитектор Юрий Пушкарь.

Еще один важный вопрос – водоснабжение. Зачастую источником является артезианский колодец. Но и он не дает гарантии хорошей и безвредной воды. Если скважина пробурена недостаточно глубоко, и застройщик вдобавок сэкономил на фильтрации, не исключено, что такую воду употреблять в пищу будет противопоказано. Особенно если она имеет хотя бы отдаленный запах сероводорода (тухлых яиц). Поэтому для проверки качества воды следует взять пробу. Ее стоимость составит 300–500 грн., а заказать такую услугу можно практически в любой компании, которая занимается установкой систем водоочистки.

Также нужно обратить внимание на усадку дома. Этот процесс, как правило, занимает около года после его постройки. За это время обычно «вылезают» все погрешности проектирования и строительства, а также грунтовые проблемы. Поэтому лучше выбирать дом для покупки после осени и зимы, когда материалы, задействованные в строительстве, высыхают. И обнажают полную картину усадки, или осадки.

Кто, кому и за что?

Также при выборе коттеджа нужно выяснить, кто и как обслуживает дом и придомовую территорию. И кто за это отвечает – ОСМД, созданное из «кармана» застройщика, или все-таки организованное инициативной группой жильцов. Ведь именно кондоминиум решает, сколько платят владельцы коттеджей. И, самое главное, за что, поскольку цифры в платежках могут достигать 3–5 тыс. грн. в месяц и более.

Соответственно, жильцы хотят понимать, что за эти деньги они получат охрану городка и уборку придомовых территорий, вывоз мусора, чистку снега и мойку асфальта, в летнее время – услуги садовника. А также своевременный ремонт прорвавшейся трубы или ликвидацию последствий пронесшейся грозы, поломавшей деревья и порвавшей провода. Заселяться в дом лучше всего, когда коттеджный городок заполнен хотя бы на 50%. Иначе есть вероятность, что электричество и воду будут давать по расписанию, а на вывоз мусора и вовсе можно не рассчитывать. Застройщик, конечно, же, пожалеет деньги на оплату коммунальных служб, если из нескольких десятков коттеджей обжиты лишь единицы.

Цены на дома в некоторых коттеджных городках