Как удвоить жилплощадь: что такое ценовые волны и кредитный рычаг?

Молодая супружеская пара Пономаревых из Одессы получила в 2001 году в качестве свадебного подарка от родителей ничем не примечательную однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м, на окраине. Но в своих хоромах, купленных за 6,5 тыс. долл., молодожены прожили совсем недолго. Ведь для Виты и Сергея эта квартирка стала настоящей путевкой в жизнь. Дефицитная "однушка" к началу 2005 года подорожала в 4 раза! При этом просторные трехкомнатные квартиры, которые тогда не пользовались большим спросом, можно было купить с относительно небольшой доплатой. В результате "однушку" с хорошей отделкой продали за 26 тыс. долл., а требующую ремонта трехкомнатную площадью 75 кв. м приобрели за 42 тыс. Чтобы не упустить момент, на необходимую доплату Вита и Сергей направили не только свои сбережения, но и всё, что удалось взять взаймы у родственников и знакомых. Всего за 16 тыс. долл. семья увеличила свою жилплощадь на 43 кв. м, причем каждый новый "квадрат" обошелся им всего в 372 доллара.

Те, кто успел продать недвижимость в 2007--2008 годах и не вложил вырученные деньги в упавшие банки, -- короли. Каждую пару тогдашних квадратных метров они превратили в три. Недвижимость -- покупка на многие годы, а то и на десятилетия. При этом нужно помнить: по рынку проплывают ценовые волны: после всплеска 1997 года цены в 1999 году упали почти в полтора раза. Рывок 2004--2007 годов закончился обвалом в 2009-м.

При этом есть четкий тренд: цены обваливаются не к той точке, откуда начинали рост после предыдущего обвала, а к значительно более высокому уровню. Это характерно для развивающихся экономик. А после массированной эмиссии долларов и евро будет характерно и для экономик развитых.

Нынешняя стагнация -- хороший шанс для желающих купить. "Укради, но выпей под такую закуску", -- так, что ли, шутят? Вот сейчас для покупателя имеется буквально предпоследний шанс купить недвижимость накануне длинного ценового ралли.

В целом стратегию во владении недвижимостью можно описать так: покупаем на спаде, уходим в "кэш" на пике и потом снова покупаем на спаде. За 15--20 лет число квадратных метров можно запросто удвоить без дополнительного инвестирования. Повысить эффективность стратегии можно, беря кредиты на покупку недвижимости в самом начале роста цен.

Что касается тактики, то придется подумать о ликвидности промежуточных вариантов, безопасном сбережении денег на очередную покупку, а также об использовании кредитов и рассрочек.

Ищем ликвидную квартиру
Первое условие для успешной реализации стратегии -- использовать в качестве промежуточных вариантов только самый ходовой товар. Аналитик компании SV Development Сергей Костецкий к наиболее ликвидным, в-первую очередь, относит столичные однокомнатные квартиры по цене до 80 тыс. долл. в домах, построенных после 2000 года на окраинах и в районах, приближенных к центру. На втором месте по популярности -- "однушки" в домах постройки 1980--2000 гг. И на третьем -- "двушки" не старше 2000 года стоимостью около 100 тыс. долл. или такие же квартиры 1980--2000 гг. по цене около 80 тыс. долл.

Директор филиала АН Park Lane Марина Литвинчук особо рекомендует жилье эконом-класса в кирпичных или керамзито-бетонных новых домах, где площадь 1-комнатной квартиры -- 35--44 кв. м., а 2-комнатной -- 50--65 кв. м. Всем названным высоколиквидным объектам эксперты пророчат пусть и не значительное, но достаточно стабильное подорожание -- на 0,5--2% в месяц. Ведь квартиры в Киеве, которые в I--II квартале 2009 г. продавались за 40 тыс. долл., уже сейчас стоят 50 тыс. и выше. Антирейтинг ликвидности, по мнению специалистов, возглавляют "хрущевки" любой комнатности, где цена за кв. м по-прежнему остается сильно завышенной (от 1,5 тыс. долл. против 1,2--1,3 тыс. долл. в более новых квартирах).

Пересиживаем на депозитах
Готовиться к очередному шансу купить метры по дешевке лучше сидя на "толстом" депозитном портфеле. Часть сбережений лучше держать на пополняемом вкладе. "Такой инструмент будет особенно полезен для тех, кто планирует воспользоваться ипотекой, -- рассказали корреспонденту "Денег" в Банке "Форум" Commerzbank Group. -- Ведь в этом случае можно рассчитать приблизительную сумму платежа по будущему кредиту и начать ее ежемесячно откладывать на депозит -- это хороший тест для семейного бюджета".

И, конечно, стоит учесть валютные риски. То есть, разделяя свои кровные на равные суммы, придется завести три депозита в разных валютах (доллар, гривна и евро). В этом случае при колебаниях курсов одной валюты относительно другой общая сумма всех вкладов будет оставаться практически неизменной.

Смотрим на новый дом
Старую квартиру можно превратить в новую большей площади и при помощи покупки первички. По информации Сергея Костецкого, с помощью продажи своих квартир в первичку инвестируют не более 5% покупателей. Почему так мало? Причины две: опасения по поводу своевременной сдачи или замораживания объекта, а также нежелание ждать нового жилья, скитаясь по съемным квартирам. "Так как не у всех есть возможность переждать период строительства нового жилья в собственной квартире, многим зачастую приходится платить за съемное жилье и делать ремонт приобретенной недвижимости, -- рассказывает о специфике подобной схемы руководитель аналитической службы компании "Проконсул" Виктория Каратанова. -- Чтобы не оказаться жертвой долгостроя, нужно убедиться в надежности застройщика, обратив внимание на то, с какими банками он работает. Ведь финансовые структуры обычно очень тщательно проверяют строительные компании".

Кредитная поддержка
Ипотечный кредит на покупку первички под залог альтернативной недвижимости может оказаться неплохим решением. Ведь в этом случае продать свое старое жилье можно уже после новоселья, а вырученные деньги за нее потратить на досрочное погашение кредита. Впрочем, все кредиты на приобретение жилья из-за высоких требований к заемщику и высоких ставок по-прежнему остаются малоинтересными большинству покупателей. Правда, надо помнить о рисках затягивания сдачи жилья или банкротства застройщика.

Неплохой альтернативой ипотеке сейчас может стать рассрочка от застройщика. Благодаря этой схеме покупатель, пока строится дом, может вносить оплату частями без начисления процентов. Далее, если на момент сдачи объекта полная стоимость оказывается невыплаченной, покупатель может оформить кредит в банке-партнере застройщика с более выгодной ставкой в 15--16% годовых. Такая рассрочка может оказаться особенно выгодной для тех, кто не хочет торопиться с продажей старого жилья или не желает изымать большую сумму денег из работающего бизнеса.

Сколько вкладывать в метры (нажмите на таблицу, чтобы увидеть ее полностью)

 По материалам Денег