- Здравствуйте, уважаемые читатели, а теперь еще и зрители сайта Dengi.ua . Сегодня на нашей онлайн-конференции - президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Сергей Злыдень. Здравствуйте, Сергей.
- Здравствуйте.
- С ним мы будем говорить о рынке недвижимости и, Сергей Анатольевич, для начала вопрос который интересует всех украинцев: что сейчас происходит с ценами на недвижимость, особенно столичными? Каковы тенденции, прогнозы, ожидания?
- Я думаю, что нам нужно сначала проанализировать, что происходило в 2010 году. Потому что, если вы помните, в 2010 году прогнозов было... наверное, всю экономику так не прогнозировали, как отдельно рынок недвижимости. Мы знаем, что недвижимость – локомотив экономики, это некая лакмусовая бумажка. Рынок недвижимости инертен и, если уж на нем начинаются подвижки, то понятно, что в экономике эти процессы, отрицательные или положительные, уже давно присутствуют.
И коль уж наша экономика пребывает в кризисном состоянии, то все внимание обращено к рынку недвижимости. В докризисный период его использовали как инструмент вложения и приумножения средств. Недвижимость конкурировала с фондовым рынком, депозитами и т.д. – он был на подъеме. К сожалению, в период кризиса 2008-2009 года произошло падение рынка на 40-45% в среднем по всей Украине во всех сегментах.
Что происходит сейчас. Итак, 2010 год. Этот год был очень показательным. Год был периодом депрессивной стагнации рынка, и рынок практически отсутствовал весь год.
- Прошу прощения, мы сейчас говорим о продажах? Не именно о строительстве, а о продажах?
- Мы говорим о рынке в целом. 2010 год – никакие прогнозы об оживлении или о кардинальном падении цен на рынке не оправдались. Но я так понимаю, что читателей и слушателей интересует больше то, что происходит на данный момент. Итак, 2011 год.
Для начала, давайте осмотрим сегментацию рынка. Вторичный рынок. Опираясь на нашу статистику, давайте проследим изменение цен. В январе средняя цена квадратного метра в Голосеевском районе Киева 2 715 долларов. В марте – 1702 доллара за квадратный метр. Опять же, мы сейчас говорим о заявочной цене – это то чего хотят продавцы. Далее Дарницкий район – 2464 на январь и 1444 на конец марта-начало апреля.
То есть, практически за квартал происходит определенное снижение цен, что мы в общем-то и прогнозировали. Однако это вряд ли повлечет за собой падение рынка. Скорее стоит говорить о корреляции неоправданно завышенных перед Новым годом, в период псевдо деловой активности, цен. И сейчас продавцы немножко опускают цены.
Что же происходит со спросом? Я говорю: спрос сегодня не стыкуется с предложением в пределах 15%. Давайте рассмотрим простой пример доступный понятию рядового потребителя - не эксперта и не экономиста. Итак: небольшая двухкомнатная квартира на Виноградаре выставлялась в конце марта-апреля за 70 000 долларов. В итоге была продана чистыми деньгами за 58 000 долларов. Итого, мы видим нестыковку изначально вроде как в 22 000 долларов США.
А теперь разберем ситуацию по полочкам. Из 70 тыс. вычтем 5 тыс. наброшенных на завышение, потому что продавец при любом рынке всегда завышает цену, оставляя себе определенный маневр для торга. Торг идет от 65 тыс. до 60 тыс. Вычтем из их еще 2 тыс. налогов и сборов и выходим на 58 тыс. В конечном итоге выходит, что нестыковка между реальным желанием продавца и покупателя составляет 5 тыс. – напомню: реальный торг шел с 65 до 60 тыс. Это – 10-15% нестыковки спроса и предложения.
Мне говорят, что я заблуждаюсь. Но я бы хотел обратить внимание тех экспертов и тех потребителей, которые утверждают, что сегодня отсутствует спрос, нет средств и цены на квартиры должны упасть до 10 тысяч долларов. Мне остается вернуть их к реальности. Смотрите, пусть 58 тыс., но сделка-то состоялась. Значит, средства есть – откуда? Вот с этим как раз сейчас и нужно разбираться.
- Сергей Анатольевич, я прошу прощения, но наверное, справедливости ради, стоит отметить и количество этих сделок? Если речь идет об одной сделке – то она, собственно, не показательна.
- Ну, могу вам сказать, да, что как раз в этом плане сегмент недвижимости в 1 квартале 2011 года показывает динамику роста количества сделок. К сожалению, Министерство юстиции на наши постоянные запросы раскрыть информацию о количестве заключенных сделок купли-продажи, до сих пор нас не слышит. Поэтому приходится пользоваться подножным кормом: собирать эту информацию на уровне своей статистики, порталов, сайтов риэлторов, а так же потребителей, ну и со средств массовой информации.
Могу сказать, что плачевное состояние осени 2010 года, когда мы отмечании не более 300 сделок в месяц, закончилось. Количество сделок растет
И отсюда я хочу перейти к первичному рынку. Громогласные заявления наших политиков о том, что они принимают законы об упрощении землеотводов и процедуры строительства оказались пустым звуком. Однако строительство возобновилось. Основные игроки рынка просто придержали вложения капиталов, зная последствия кризиса и каким образом может отразиться кризис на строительной компании. Поэтому сегодня по Киеву практически везде, кроме строек, где есть явные проблемы с документацией и идут судебные тяжбы между инвесторами и застройщиками площадки начали достраиваться.
- Уточнение: они достраиваются за счет кредитных средств?
- Вы знаете, вот такой информацией я не обладаю. Могу только догадываться, что активизация на стройплощадках начала происходить явно не без оживления и стабилизации финансового рынка.
Могу также отметить, что очень сильно повлияла стабильная политика проводимая Национальным банком последний год, особенно принятие решение о снижении процентных ставок. Это позволило уже сегодня говорить о небольшом, но реальном оживлении ипотеки, которая начинает возвращаться на рынок. Думаю, что она начнет оказывать влияние на рынок уже с осени 2011 года.
Давайте резюмируем все вышесказанное. Прогноз такой, что, скорее всего, продавцам придется поумерить свое желание продать квартиру подороже – надо будет снижать цену, если есть желание найти покупателя. Однако сильного снижения ждать не стоит. Мой прогноз : не более 5% до осени - не более.
- Сергей Анатольевич, собственно вопрос неоднократно слышанный от читателей, теперь адресую вам: «О каком снижении цены мы вообще можем говорить, если переводя цены в долларах на гривну, выходит, что на самом деле никакого снижения нет?! К примеру: если квартира раньше стоила 150 тысяч долларов по курсу 5 гривен/доллар, то это выходило 750 тысяч гривен. Теперь она стоит 100 тыс. долларов, все заявляют, что цена снизилась на 50 тысяч, но в перерасчете по нынешнему курсу – 8 гривен/доллар выходит 800 тысяч. Де факто мы видим даже рост гривневых цен. При этом нужно помнить, что за два кризисных года зарплаты давно отстали от роста цен и уж давно не привязываются к доллару.
- Ну, ни для кого не секрет, что некоторых кризис оказался временем получения суперприбылей. Ссылаясь на кризис, многие компании оптимизировали расходы, урезали зарплату со словами: «дай бог, чтобы хотя бы эту я имею возможность платить».
Сейчас мы находимся сейчас все еще в состоянии пока еще депрессивности – но это абсолютно нормально. Выход есть. В финансовом сегменте мы видим стабилизацию, что за собой, безусловно, к осени 2011 года подтянет активность в других сегментах экономики, в том числе – в рынке недвижимости. Я вижу, что рынок недвижимости к этому готовится. К нему готовятся все: инвесторы, застройщики, потребители, риэлторы – ну, практически, все операторы, все, кто работает на этом рынке, готовятся к его оживлению к осени 2011 года.
- Сколько за счет кредитных средств сейчас покупается недвижимости на первичном рынке и на вторичном рынке?
- Могу вам сказать, что на счет кредитных средств сейчас даже статистики такой нет. Я могу сказать, что пока это еще разовые, единичные случаи. Я думаю, что еще даже до пяти процентов не дошло. Но это нормально. Тут ведь еще от банков все зависит. Одно дело – декларация, другое дело – реальные выдачи. Тут еще есть недоверие – нужно побороть недоверие между потребителями и банками.
- Мы кстати не так давно проводили голосование на сайте, в котором приняло участие больше тысячи человек. Люди высказывали свое мнение: сколько они готовы на ипотеку потратить. Оказалось, что за собственные средства готовы не более 10% людей.
- Без ипотеки? Ну, и отлично.
- Но при этом они ставят условия, что средняя цена квадрата должна быть не больше 500-600 долларов.
- Ну что ж, давайте рассмотрим, а много ли или мало это? Насколько это не стыкуется с тем, что сейчас происходит на рынке. 500-600 долларов за квадрат – это пять тысяч гривен за квадрат при нынешнем курсе. От фундамента сегодня это почти реальная цена. Подчеркиваю: если мы говорим не о доме, который уже сдали в эксплуатацию, не вторичный рынок, а инвестиция.
Реальная цена квадрата сегодня на 40% ниже продажной цены дома перед вводом в эксплуатацию. Сегодня это 900-800 долларов за квадрат или порядка 8-9 тысяч гривен. А если мы еще рассмотрим таунхаузы, фэмилихаузы и прочие новомодные формы – то все стыкуется. Люди говорят реальные вещи.
Теперь рассмотрим второй момент – 10%. Ну что ж, 10%, которые готовы сегодня, на данный момент работать с рынком недвижимости. По идее при нынешнем состоянии должно быть -10%. Просто минус – потому что люди придерживают свои средства и ждут. Но оказывается их уже 10%. Я считаю, что это – хороший показатель для рынка недвижимости, очень хороший.
- Мы с вами начале разговора и в ходе его затрагивали несколько раз тему инвестиций в квартиру не как в объект для жизни, а как в объект для сохранения и приумножения капитала.
- Это вы говорите о спекулянтах?
- Да.
- Мы их будем называть правильным словом «трейдеры».
- Ну, трейдер – это все-таки торговец. А тут все-таки покупка с целью дальнейшей перепродажи.
- Тогда «инвесторы».
- Давайте «инвесторы» - политкорректное слово. Вопрос: многие взваливают ответственность за надувание вот этого пузыря на рынке недвижимости на этих инвесторов. На ваш взгляд, что должно было бы произойти в Украине, какие инструменты могли бы и должны были создаться, чтобы вот этот вот капитал с рынка недвижимости увести в другую сферу. И если в другую – то какую?
- Давайте мы рассмотрим, почему рынок недвижимости так надулся. Наша экономика не была готова осваивать финансовые потоки. И на данный момент не готова ни законодательно, ни морально – абсолютно.
Давайте нарисуем картину: есть потребитель пребывающий в неком экономичском благополучие, получающий зарплату, хорошую и стабильную. Что ему остается? Сначала удовлетворяет насущные потребности. После этого наступает период накопительства. Но как его можно реализовать? Рынка ценных бумаг нет И даже если он существует – где ценная бумага, которая была бы привлекательна? Нету. А средства появляются.
Остается: либо развивать свой собственный бизнес, но им не каждый хотел заниматься, либо инвестировать в квадратный метр. Был еще один механизм – банковский депозитарий. Но несколько лет назад рынок недвижимости стал стремительно обгонять его по доходности. Это только подогрело желание украинцев инвестировать в жилье.
Перераспределить эти средства – скорее всего, тут нужен комплекс мероприятий. Люди будут нести средства туда, где выгодно и стабильно. До кризиса рынок недвижимости казался многим незыблемым. Но кризис показал, что не так все стабильно и в этом сегменте. Там, где коэффициент доходности высокий – коэффициент надежности падает.
- Понятно. Давайте поговорим о земле. Мы затронули эту тему, вы сказали о том, что она была переоценена. Что сейчас вообще происходит с рынком земли и что будет происходить? Каков порядок цен и как он будет видоизменяться?
- Рынок земли сейчас замер в ожидании принятия закона, который бы разрешил ее свободную продажу.
Люди вкладывавшие в рынок земли в докризисный периода жили надеждой, что сумеют получить некую прибыль. Многим это удалось, тем кто успели продать свои участки под строительство логистических центров.
Затем на рынок земли потянулись обычные потребители, вкладывавшие в небольшие земельные участки. Обычно на этот рынок выходили уже те, для которых цена квартиры в 250 тыс. долларов была уже неподъемной. Поэтому люди стали вкладывать в земельные участки. Тем самым очень сильно переоценили рынок.
Между тем рынок был не готов к этому. Мы все знаем о проблеме с классификацией земли, кадастром. Он не такой простой как квартирный - там приняли закон о приватизации жилого фонда, есть Бюро технической инвентаризации. Здесь – нет, здесь сложнее все. Рынок земли напоминает формирования квартирного в начале 90х годов, когда в одном и том же доме квартиру можно было купить по ценам отличающимся в разы. Например, трехкомнатную квартиру в совминовском доме на Русановке можно было купить за 30 тысяч долларов США и в соседнем подъезде, точно такую же, за 18 тыс. Такой период был пока не накопились аналоги, пока люди не разобрались в ценах и т.д. и т.д. Вот на рынке земли происходит все то же самое. Поэтому рынок земли пострадал очень сильно и мало сейчас востребован.
Я не берусь сегодня прогнозировать рынок земли и его ценовую характеристику. Сегодня можно сказать одно, что один и тот же земельный участок стык в стык друг к другу совершенно – один продается, другой - нет. Хотя одинаковая цена, одинаково все. Могу сказать, что по рынку земли сегодня интересам у инвесторов на данный момент пользуется Крым. Крымские наши коллеги приезжали к нам в Киев и рассказывали, что уже не только южный берег Крыма пользуется спросом. Интерес пошел в сторону Керчи, Севастополя и выше. Но за более детальной информацией нужно обращаться к ним.
- Затрагивая тему новомодных таунхаусов, коттеджных городков и загородной недвижимости в целом – что там происходит? Насколько мне известно, сейчас очень многие строительные проекты заморожены. И вообще, почему загородное жилье оказалось не столь доступным и не столь популярным?
- Есть много причин, но первая это как я называю - «желание гигантомании». Строителям легче было сделать 10 чем 25 домов, поэтому коттеджи строились большие. Их размер отражается на затратах на содержание. Сегодня мы видим, что подорожание энергоресурсов, бензина и общих расходов на содержание делает загородное жилье дорогим. Это приводит сегодня к невостребованности такого жилья.
Сегодня наибольшей популярностью пользуются дома и коттеджи площадью до 200 кв. метров и ценою до 200 тыс. долларов, расположенные в 30-километровой зоны вокруг столицы и городов миллионников. За дома с ценниками в 600 тыс. долларов сейчас предлагают 200-250 тыс. - такая ситуация…
Что же касается коттеджных городков стоящими сегодня пустыми или с заселенными двумя-тремя домами. Их беда в неправильно выбранной маркетинговая концепции. Строя рассчитывали на бизнес-класс, не пронимая во внимания, что он не столь уж и велик. Удовлетворить спрос элиты легко, к тому же она сама это делает без помощи, предпочитая домам в коттеджных поселках отдельно стоящие особняки.
Не стоит сбрасывать со счетов вторую беду коттеджных городков – отсутствие инфраструктуры о которой даже не думали. Главное было отгородить территорию, построить городок и всем рассказывать о его экологической чистоте. Все остальное во внимание как-то не бралось. Ну, максимум упоминалась охрана, какой-то теннисный корт – так по мелочи.
Скорее всего сегмент коттеджных городков оживать, когда уже оживится рынок недвижимости в целом.
- Вопрос относительно ваших коллег. Как вообще экономический кризис затронул ряды риэлторов, насколько они поредели?
- О, это вопрос очень хороший. К нам ведь к риелторам, к сожалению, отношение в целом – отрицательное.
- Как вы думаете, почему?
- Скорее всего, это заключается в том, что не каждый риэлтор может объяснить потребителю, чем занимается и за что берет деньги. На мой взгляд, риэлтор – это не сводник, а, в первую очередь, знаток рынка. К нему приходят как к семейному доктору, адвокату, - ему доверяют, с ним советуются. Чтобы быть таковыми риэлтор должен, в первую очередь, относиться к своей работе, как к профессии и обладать необходимыми знаниями в экономике, юриспруденции и даже психологии.
Кризис сократил работающих на рынке людей на 60%, даже на 70%. Остались как раз именно те считает, что риэлтор – это профессия, а не приработок. Почему эти 30% остались? А все очень просто: потому что у нормального риэлтора всегда есть якорная клиентура. Кризис сыграл положительную роль в вычистке, выкристализации профессии. Потому что не платят сегодня просто так за информацию потребителю. Не платят – и правильно делают. Потому что надо четко понимать за что ты платишь.
И еще отдельно хотелось бы развенчать миф о том, что «риэлторы такие-сякие, завышают цены». Сколько должно быть капитала у риэлтора, чтобы заниматься спекуляцией? Минимум 300 тысяч долларов. Это чтобы 5-6 квартир взять. Но неужели мы найдем столько риелторов, у которых такие большие деньги?
Риэлтору сегодня не выгодно, ни рост рынка, ни его падение, потому что в период резкого роста цен сделки придерживают продавцы, в падение - тормозят покупатели. А для риэлтора выгоден стабильный, прогнозируемый рынок, который он может прогнозировать и зарабатывать на нем.
- Сергей Анатольевич, у нас практически закончилось время, я последний вопрос все-таки попробую задать, давайте попробуем вкратце на него ответить. Я попробую совместить читательский вопрос от Игоря Лебедика и наш. Игорь спрашивает: когда будет создан некий документ, который будет регулировать рынок недвижимости и работу риэлторов. Он отмечает как раз то, о чем мы говорили – что на рынке было полно дилетантов. А, собственно, вопрос от нас – это что вы можете порекомендовать человеку, который готовится к сделке? Каким образом, по каким параметрам выбирать себе риэлтора, на какую сумму гонорара у риэлтора ориентироваться, на какие признаки качественного обслуживания у риэлторов вообще обращать внимание?
- Относительно закона о риэлтерской деятельности, Ассоциация риэлторов в течение 15 лет разрабатывала и лоббировала разные законопроекты. Процесс идет постоянно. Желание урегулировать рынок есть у риэлторов всегда. Но есть большая ошибка в том, что риэлторы думают, что при получении закона сверху им станет легче зарабатывать и им все сразу потребители начнут платить деньги. Нет, не решит закон проблемы рынка.
Поэтому мы сейчас поддерживаем концепцию саморегулирования и активно работаем в этом направление. Мы постепенно обретаем признаки саморегулируемой организации: сертификация, обучение, реестр, правила, стандарты, кодекс этики и даже своя закрытая социальная сеть.
Относительно того, какими принципами руководствоваться обычному потребителю при выборе риэлтора Принцип очень простой: уважаемые потребители, сначала поймите, что вы хотите от посредника. Понять предложение его услуг и свою готовность платить за них. И вот тогда никаких проблем у нас не будет.
А то, что касается тарификации – хочу сказать, это договорные отношения. Да, в основе лежат 5% от стоимости недвижимости. Благодаря кризису мы перешли на работу с клиентами по формуле «кто заказывает – тот и платит»: если продавец обращается к риэлтору, продавец обязан платить. Если покупатель – значит, покупатель. Возможно в дальнейшем мы перейдем на формулу, которая принята во всем цивилизованном рынке – «кто получает доход, тот оплачивает», а это чаще всего продавец. Мы уже находимся на переходном этапе к этому.
- Всего доброго.