"Несколько лет назад я решил сделать своей старшей дочери подарок на день рождения. По мнению жены, можно было приобрести жилье за границей: самим ездить на отдых, в остальное время -- сдавать", -- рассказывает киевлянин Вадим Задорный. По его словам, сначала он присмотрел апартаменты в Турции (Анталия). "На первый взгляд, все устраивало, но впоследствии пришлось отказаться от Турции, так как ездить отдыхать в закрытый отель -- это одно, а жить, пусть и несколько месяцев в год, в мусульманском городе -- совсем другое. Поэтому купили дом в Испании", -- делится опытом г-н Задорный. Свое жилье в Европе может ему помочь в получении не только долгосрочной визы, но даже и вида на жительство. Вадим сможет сделать это через 3--5 лет после покупки закордонной недвижимости.
Неродные цены
Подешевевшая в кризис на 20--30% недвижимость в Европе начала плавно дорожать -- за прошлый год цены выросли на 1--6% по всем типам недвижимости. Например, во Франции рост составил около 6%, Британии -- 3%, Германии -- 1,5%. Больше, чем метры, выросла цена аренды -- на 6--15%. Например, в Лондоне аренда за прошлый год подорожала на 11,5%.
Это значит, что сейчас подходящее время вложиться в покупку жилья за границей. Если сдать в аренду купленные апартаменты, можно окупить вложения и потом получать прибыль. Пока еще недвижимость в Европе дорожает сравнительно слабо -- прогнозируемый рост цен в этом году не превысит 7%. Наибольшей суммы потребуют инвестиции в недвижимость Британии, Франции, Греции и Италии, где очень высокая стоимость квадратного метра. Например, в Лондоне цена "квадрата" порядка €7--14 тыс., в Париже -- €5--10 тыс. Однако в этих странах и аренда недешева, поэтому срок окупаемости будет фактически такой же, что и в странах с более скромными ценами. Стоит присмотреться к недвижимости в Турции и в Египте, где довольно привлекательны цены, а сдавать квартиру или дом можно круглый год.
Правда, большинство украинцев вкладывают в египетские квартиры для того, чтобы отдыхать там или чтобы со временем продать и получить прибыль. "Мы купили квартиру для мамы в Хургаде, в пяти минутах от моря. Теперь мама живет в Египте постоянно, там очень хороший климат, а расходы на жизнь -- минимальные, все очень дешево. Многие украинцы и россияне, особенно пенсионеры, переезжают туда на ПМЖ", -- рассказал киевлянин Игорь Кретов. По его словам, некоторые наши соотечественники сдают в аренду квартиры, но не местному населению, а приезжим дайверам. "Дайверам не нужны "пятерки" и дорогие апартаменты, поэтому пользуются спросом в Египте не виллы, а добротные квартиры площадью 150--200 м²", -- говорит он.
Без сомнения, проще всего сдавать жилье в столицах, однако, увы, там очень маленький выбор -- в том же Риме уже очень много лет действует запрет на строительство, все новые комплексы строятся на расстоянии 60--80 км от города. А в Лондоне, где выбор побогаче, квартира площадью 70 м² обойдется минимум в €500 тыс. Из-за падения в кризис почти на 30% цен на жилье в Греции еще есть шанс найти неплохие варианты на Крите или в Афинах. Правда, падение уже остановилось и в этом году ожидается небольшой рост -- порядка 2--3%. Однако базах риелторов еще можно найти интересные апартаменты за €40--80 тыс.
Как купить
По словам юриста ЮФ "Ильяшев и Партнеры" Александра Фефелова, сначала необходимо найти специалистов, которые занимаются зарубежной недвижимостью: риелтора и адвоката. Прежде всего, нужно выбрать агентство недвижимости, которое подберет необходимые объекты, подготовит контракт и будет честно отстаивать интересы клиента. Важно проверить надежность агентства: сколько лет существует компания, как долго компания дает рекламу в печатных изданиях, участвует ли в выставках по недвижимости. У хорошей компании должны быть дипломы этих выставок, хотя бы за последние 5--7 лет. Еще нужно проверить наличие контрактов или соглашений агентства с владельцами жилья, которые оно будет показывать. Одним из основных признаков, что перед вами аферист, является попытка получить деньги до контракта.
Как платить
Вопрос поиска риелтора -- мелочи по сравнению с дальнейшими заботами. Как уже писали "Деньги" (см. номер от 8 апреля 2010 года), после подписания договора с зарубежным нотариусом покупатель открывает промежуточный счет в иностранном банке, куда переводит деньги для покупки недвижимости. Но чтобы открыть счет и перевести деньги из украинского банка в зарубежный, необходимо получить благословение государства -- лицензию НБУ (см. "Деньги" от 23 ноября 2009 года). Дело это долгое и чреватое интересом силовиков к потенциальному инвестору.
Правда, по словам г-на Фефелова, украинцы все же умудряются оформлять сделки, избежав волокиты с НБУ. Например, вывозят за рубеж платежную карту и снимают деньги уже в стране совершения сделки. При этом комиссия за снятие составит 0,5--1,5% от суммы. Правда, если моментально снять свыше $10 тыс., Госфинмониторинг узнает, и тогда могут быть неприятности. Потому придется снимать частями в течение недели-двух. Некоторые смельчаки поступают иначе. "Мы купили путевку в ту страну, где собирались покупать особняк, положили деньги в полиэтиленовый пакет вместе с тапочками -- в ручную кладь -- и пошли с ним в самолет. Так и оплатили часть стоимости дома. Остальные деньги снимали с карты уже на месте", -- делится опытом одессит Иван Гордиев.
Конечно, можно пойти путем открытия или покупки юрлица в зарубежье. Например, в той же Польше купить готовую фирму можно за $2,5 тыс. И приобрести недвижимость от ее имени. Правда, владельцу фирмы придется ежегодно оплачивать услуги бухгалтера (около $1 тыс.), сдающего отчетность налоговикам.
Можно ли в кредит?
Для покупки недвижимости в Европе вполне можно взять ссуду в иностранном банке. Но получить кредит можно не всем, а только тем, у кого есть официальный доход, полученный в Евросоюзе. "Мы уже столкнулись весной прошлого года с банками Италии, и если ты не гражданин Италии и вида на жительство у тебя нет, то шанс на получение кредита 1 из 100. После гражданства смотрят на ежемесячный доход -- зарплату если не в Италии, то хотя бы в ЕС надо иметь такую, чтоб сумма ежемесячного платежа не превышала трети дохода", -- рассказывает работающий по контракту в Тоскане менеджер строительной компании Виталий Кочетов.
Если же гражданство и доходы есть, то кредит выдадут, причем по низкой ставке и на долгий срок. По данным компании AG2 Asesores, в Испании сумма кредита обычно составляет 50--60%, иногда и 65--70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования -- от 10 до 30 лет в зависимости от возраста заемщика. Кредиты предоставляются под 3--5,5% годовых на первые 6 месяцев, иногда на первый год. Затем банк ежегодно будет корректировать процентную ставку по кредиту в зависимости от изменения европейского финансового индекса EURIBOR.
Иногда продавцы предлагают оплатить покупку частями. По словам исполнительного директора Q-properties Владимира Кравцова, возможна рассрочка, но краткосрочная -- не более 6--8 месяцев.
Если взять кредит удалось, то сдача в аренду не сможет полностью покрыть выплаты по займу. Например, если привлечь 50% от стоимости виллы на Кипре (это порядка $90 тыс.) под 8% годовых (обычно для наших соотечественников банки повышают ставку на 3--4%), то ежегодно придется выплачивать $10,3 тыс. -- именно таким будет платеж по кредиту на 15 лет (аннуитет). Как видно из таблицы "Как скоро вернутся инвестиции в зарубежное жилье", чистая прибыль от сдачи виллы на Кипре в аренду покроет платежи по кредиту на ее покупку примерно наполовину.
И плюс налоги
Если удалось пройти все этапы и таки стать счастливым обладателем недвижимости в другой стране, на этом траты отнюдь не закончатся. Даже если сложностей с документами не возникло, покупатель еще как минимум 20% цены покупки потратит на оплату налогов, услуг риелтора, адвоката, подписание договоров с поставщиками энерго- и водоснабжения. А потом начнутся постоянные текущие расходы: налоги на недвижимость, коммунальные платежи, оплата счетов управляющей компании за обслуживание, оплата агентского вознаграждения поверенному, страхование, налог на доходы, расходы по уборке и мелкому ремонту. Налоги на недвижимость зависят от страны и района, где она находится. Например, в Испании ежегодная сумма налога зависит от региона и составляет примерно 0,3--0,5% от кадастровой стоимости объекта. А вот в Венгрии годового налога на недвижимость вообще нет. По словам г-на Задорного, содержание виллы в Испании площадью 200 м² обходится примерно в €200 в месяц без учета услуг по уборке и охране.
Чтобы покрыть расходы на содержание и даже получить прибыль, нужно приобретенное жилье сдавать в аренду. Для этого понадобится агент или поверенный. За рубежом есть специальные компании, которые этим и занимаются. Все расходы на содержание недвижимости уже несет управляющая компания. Если услугами управляющей компании пользоваться круглогодично, то смета начинается где-то от €7 за 1 м² в год и может спокойно перешагивать планку в €30 за "квадрат" (зависит от страны и количества услуг). Годичное управление и обслуживание квартиры в Варне обойдется примерно в €1500, а вилла площадью 150 м² потянет около €3000.
Как скоро вернутся инвестиции в зарубежное жилье
| Вид недвижимости | Стоимость объекта, $ тыс. | Доход от аренды, $ в год | Обслуживание, $ в год (без уборки помещения) | Оплата услуг управляющей компании, $ в год (без услуг по поиску арендаторов) | Чистый доход, $ в год | Примерный срок окупаемости, лет |
| Квартира в Чехии, Прага (54 м²) | 160 | 15 000–18 000 | 1500–2000 | 550–700 | 13 000–15 000 | 12 |
| Квартира во Франции, Париж (50 м²) | 300 | 25 000–30 000 | 3000–3500 | 1500–2000 | 20 000–25 000 | 15 |
| Аппартаменты в Испании, Коста-Бланка (52 м²) | 77 | 8500–10 500 | 1500–18 000 | 1200–1500 | 5800–7200 | 10–13 |
| Вилла в Египте, Шарм-эль-Шейх (1900 м²) | 380 | 25 000–30 000 | 1000–1500 | 2500–3000 | 22 500–25 000 | 13–17 |
| Дом в Греции, Халдики (100 м²) | 91 | 5500–6500 | 1200–1500 | 1500–2000 | 2500–3000 | 30–36 |
| Вилла в Болгарии, пос. Царево (150 м²) | 350 | 10 000–15 000 | 1200–1500 | 2000–2500 | 8000–12 000 | 30–40 |
| Апартаменты на побережье Кипра (80 м²) | 180 | 7500–9000 | 1500–2000 | 2000–2500 | 4000–4500 | 40–45 |
По данным открытых источников, расчеты – «Деньги»
Какие квартиры и дома можно купить
| Страна, город | Объект (квартира или дом, кол-во комнат, м²) | Цена объекта, € тыс. |
| Австрия, Вена | Трехкомнатная квартира после ремонта площадью 61 м². | 136,6 |
| Испания, Коста-Бланка, Торревьеха | Новый жилой комплекс из 2-спальных бунгало, инфраструктура. Площадь – 56 м², терраса – 8 м². | 110 |
| Испания, Тенерифе | Частная резиденция с видом на море, общ. площаль – от 410 м², 2 этажа, 4 спальни, 2 ванные комнаты, лоджия, гостиная-столовая с выходом на террасу, кухня, туалет, гараж на 2 автомобиля, 3 складских помещения. | От 599 |
| Греция, Афины | Дом-поместье, площадь дома – 155 м², площадь участка – 2500 м²; дом двухэтажный: гостиная, столовая, кухня, 3 спальни, 2 ванных комнаты. | 490 |
| Греция, Палерос | Квартира, площадь – 44 м², гостиная, кухня, спальня, ванная комната; есть веранда (26 м²). | 97 |
| Португалия, Синтра | Вилла, общая площадь – 465 м², 3 этажа. | 725 |
| Италия, Калабрия | Таунхауз, площадь – 63,85 м². | 70,7 |
| Италия, Пиццо | Апартаменты, общая площадь – 67 м², жилая площадь – 30 м², площадь кухни –10 м², площадь участка – 18 соток. | 83,4 |
| Чехия, Карловы Вары | 2-комнатная квартира, общая площадь – 60 м². | 186 |
| Чехия, Нове Место под Смрекем | Семейный дом, общая площадь – 230 м², 3 этажа, площадь участка – 3 сотки. | 95 |
| Египет, Хургада, р-н Хилтон Плаза | 1-ком. квартира, общая площадь –от 40 м². | От 32 |
| Египет, Оазис Марина Виллидж | Виллы, площадь − от 303 м². | От 148 |
По данным открытых источников
Резюме: Окупаемость заграничных метров -- 12--15 лет в столицах и более 30 лет -- на курортах. Инвестировать с целью получения заработка стоит в европейское жилье, а в покупку апартаментов на курортах -- просто "для души".