Закон предусматривает запрет изменения целевого назначения для земельных участков зеленых зон и зеленых насаждений, а также земельных участков объектов физической культуры и спорта независимо от формы их собственности на 5 лет.
Как уточняет Анна Огренчук, адвокат, управляющий партнер юридической компании LCF Law Group, согласно преамбуле Закона его основным заданием является избежание застройки указанных земельных участков. Следовательно, Закон значительным образом повлияет на долгосрочные планы строительных компаний, в сфере интересов которых были проекты строительства объектов в наиболее интересных рекреационных зонах, например, таких, как побережье Крыма. «Безусловно, наиболее привлекательные для строительства земельные участки уже заняты, поэтому заинтересованному застройщику приходилось искать разнообразные пути для получения права застройки на иных земельных участках, в т.ч. и рекреационного назначения путем изменения их целевого назначения. Конечно, такой процесс требовал значительных капиталовложений и лоббирования интересов в местных органах власти, но полученный результат экономически окупал вложенные средства. Такое развитие событий вызывало негативный отклик и протесты населения близких к застраиваемым районов вследствие уничтожения зачастую уникальных зон рекреации», - прокомментировала она, добавив, что формально, принятие моратория должно уберечь рекреационные зоны от массовой и бессистемной застройки.
Самые ближайшие последствия этого Закона, по мнению Ольги Просянюк, партнера и директора судебного департамента АО «АФ «АКТИО», представляются таковыми, что со стороны заинтересованных лиц пойдет процесс ускорения изменения целевого назначения этих самих земельных участков до момента проведения инвентаризации и утверждения генеральных планов в местностях, где они еще не утверждены. В городах же, где генеральные планы разработаны и утверждены, могут быть разработаны проекты комплексных программ реконструкции кварталов (микрорайонов) застарелого жилищного фонда, куда и могут быть отнесены такие рекреационные зоны. А в соответствии с принятым законом, мораторий не распространяется на такой вид общественных отношений. «В любом случае, с принятием любого нового закона в нашей стране, в частности касающегося земельных вопросов, мы всегда стараемся найти не пути и механизмы его реализации и воплощения в жизнь, а возможности обхода законодательной базы для достижения личных целей», - прокомментировала она.
Несомненным плюсом данного Закона, считает Юрий Семенюк, партнер юридической фирмы «ЛЕКСФОР», является то, что Закон запрещает в течение 5 лет менять целевое назначение земельных участков рекреационного назначения, а именно: земельных участков зеленых зон и зеленых насаждений, земельных участков объектов физической культуры и спорта. Также Закон запрещает разрушение объектов стационарной рекреации (домов отдыха, детских и спортивных лагерей и др.), расположенных на этих земельных участках, а также предусматривает расширение земель рекреационного назначения в городах и других населенных пунктах.
«Вместе с тем, необходимо отметить, что окончательная редакция этого закона существенным образом ограничила перечень земель рекреационного назначения, на который распространяется запрет по изменению целевого назначения», - комментирует господин Семенюк. В частности, из окончательной редакции были исключены зеленые насаждения придомовых территорий, детские площадки.
Кроме того, отмечаеи Юрий Семенюк, статья 51 Земельного кодекса по сравнению с принятым законом относит к составу земель рекреационного назначения значительно больший перечень участков. Это не только земельные участки зеленых зон и зеленых насаждений, объектов физической культуры и спорта, но и научно-туристические и экологические тропы, маркированные трассы, земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, туристических баз, кемпингов, яхт-клубов, стационарных и палаточных туристически-оздоровительных лагерей, домов рыбаков и охотников, детских туристических станций, детских и спортивных лагерей, иных аналогичных объектов.
«Поэтому принятие данного закона, безусловно, является положительным фактором, хотя и несколько запоздалым. Однако сам закон, содержит некоторые полумеры в решении глобальной проблемы массовых застроек рекреационных территорий», - выразил мнение юрист.
Как отмечает Анна Огренчук, законодательно определенный мораторий на изменение целевого назначения земельных участков рекреационного назначения нужен, поскольку сокращение рекреационных зон, осуществление массовых застроек стало массовым явлением. Закон является первым шагом на пути преодолении этого явления.
«Позитивным моментом данного нормативно-правового акта является норма о запрете на уничтожения рекреационных объектов, которые находятся на соответствующих земельных участках, что обеспечит их целостность и сохранность, несмотря на то, кто является собственником участка. Также, Законом предусматривается увеличение на 5 процентов земельных участков рекреационного назначения при принятии решений о разработке и при утверждении градостроительной документации», - уточнила госпожа Огренчук.
В свою очередь, Ольга Просянюк обращает внимание на минусы Закона, которые видно при детальном его изучении, а именно:
· Сфера действия закона распространяется не на все, а на отдельные виды рекреационных земель.
· Мораторий имеет временный характер, и сам по себе не устраняет причин, которые приводят к уменьшению рекреационных территорий и вследствие этого экологических условий жизнедеятельности населения.
· Существует перечень правоотношений, на которые действия этого моратория не распространяются, а это уже возможность для злоупотребления с целью достижения частных целей.
· Сам по себе процесс изменения целевого назначения земель не понятен для простого обывателя, так как отсутствует процедура обнародования информации о планировании изменения целевого назначения земель рекреации, учет мнения общественности по этому вопросу, проведение экспертиз и так далее.
· В основном положения закона носят более декларативный характер, поскольку отсутствует механизм и способы их реализации, в частности, контроль за соблюдением моратория и за запретом ликвидации и разрушения объектов стационарной рекреации.
· Не понятным остается то, каким образом мораторий будет распространяться на земли, которые уже находятся в частной собственности и как органы местного самоуправления будут осуществлять контроль за соблюдением моратория.
· Не определены финансовые и организационные мероприятия относительно обеспечения исполнения предписания о расширении площадей земельных участков рекреационного назначения.
«Сам по себе закон явных злоупотреблений не обнаруживает. Тем не менее, все указанные минусы принятого закона, в той или иной мере могут привести к злоупотреблению лиц, заинтересованных в рекреационной земле», - считает госпожа Просянюк.
Минусом на сегодня можно считать отсутствие единой базы категории земель рекреационного назначения, добавляет Анна Огренчук, что должно быть устранено вследствие проведения инвентаризации данного вида земель в соответствии с рассматриваемым Законом. Во время проведения инвентаризации земельных участков некоторые из них намеренно могут не попасть в этот перечень. При ее проведении также не исключено изменения целевого назначения земельных участков. «Конечно, такие действия будут грубейшим нарушениям законодательства, однако, к сожалению, это не редкость в сфере земельных отношений. Также не исключено и применение иных, по сути незаконных, но формально не запрещенных, схем для приобретения права застройки участков, относящихся к землям рекреационного назначения», прокомментировала она. И, кроме того, определение земель рекреационного значения, установленные Земельным кодексом Украины (глава 9), в данных условиях являются недостаточными, так как отсылочная норма ЗК определяет, что порядок использования таких земель должен определяться законом. К сожалению, на сегодня такой закон отсутствует, а анализируемый нормативный акт не может заменить собой полноценный нормативный акт, определяющий порядок использования земель рекреационного назначения.
Как отмечает Ольга Просянюк, процедура изменения целевого назначения земли сама по себе недешева. Минимальные затраты, которые может понести заказчик только при разработке проекта в землеустроительной организации - от 10 тысяч гривен. А получение всевозможных согласований государственных органов относительно возможности такого изменения, общеобязательные взносы и компенсации. «Остается только догадываться, во сколько обходится заказчику «конечный продукт» – государственный акт на право собственности либо договор аренды земельного участка с необходимым, определенным законодательством целевым назначением. Однозначно то, что принятый закон данный вопрос только удорожит», - прокомментировала она.
По материалам legmark.com.ua