Маркетолог Марина Кононенко прошла уже почти все "круги ада", собирая справки для проведения перепланировки. По ее словам, до того как начать ремонт, пришлось почти пять месяцев собирать справки-разрешения. Сейчас Марина на финишной прямой -- осталось получить новый план квартиры в БТИ и дождаться принятия перепланированной квартирой комиссией в составе представителей районной госадминистрации, санэпидемстанции, пожарных и работников ЖЭКа.
Все по закону
В новостройках перепланировать помещение можно еще до ввода дома в эксплутацию, согласовав все с архитектором проекта. А вот перепланировка квартиры, купленной на вторичном рынке, -- колоссальная проблема. И дело не в затратах на ремонтные работы, а в пачке документов, которые надо получить, чтобы узаконить перепланировку. Впрочем, незначительная перепланировка, например снос старых антресолей, сейчас не требует получения разрешений. Снисходительно относятся представители власти и к увеличению жилой площади за счет демонтажа перегородок, кладовых, застекления балконов, лоджий.
А вот другие изменения потребуют получения разрешений: например, объединение санузла и ванной комнаты потянет за собой разработку проекта и беготню за получением разрешением на перепланировку.
Если ремонт можно сделать за два-три месяца, то собирать подписи придется год-полтора. При этом за каждую справку-подпись нужно платить. Расценки не так чтобы и велики -- 50--300 грн за одно согласование, однако количество подписей таково, что итоговая стоимость узаконенной перепланировки может вылиться в круглую сумму -- от 5 тыс. грн и более. И это без учета затрат на услуги помощников и посредников!
Как отметил управляющий партнер, адвокат адвокатского объединения "Олицкий, Яценко и партнеры" Тарас Олицкий, стоит быть готовым к тому, что список необходимых документов может быть расширен в зависимости от "правосознания" должностных лиц.
Чтобы сохранить нервы и время, можно обратиться к посредникам, которые за вознаграждение соберут все документы, пройдут все инстанции. Стоимость услуг таких помощников колеблется в зависимости от региона, района расположения квартиры и сложности самой перепланировки. Несмотря на все дополнительные траты, привлечение посредников стоит того -- результат, как правило, гарантирован, а экономия времени составит от полугода и больше. Не говоря уж о том, что личное время квартировладельца само по себе стоит денег.
В одной компании, помогающей получить разрешение на перепланировку "двушки", услышав о "глобальном" ремонте со сносом стен, объединении комнаты и лоджии, услугу получения разрешения оценили в $5 тыс. и срок порядка трех месяцев. А вот узаконить более простой ремонт, например объединение санузла, стоит от $1 тыс. В этом случае максимум за месяц компания организует получение всех необходимых документов.
Объединение двух смежных квартир в одну тоже считается перепланировкой. "Вертикальное объединение запрещено", -- напоминает г-н Олицкий. И чтобы разъединить квартиру на две самостоятельные -- такие случаи тоже бывают, -- потребуется снова собрать все документы на проведение перепланировки. Кроме того, необходимо будет получить решение исполкома местного совета о разделе квартиры. А потом в БТИ заменить старые документы на новые.
Узаконивание постфактум
"Купив квартиру, я сразу же пригласил строителей разбить стену между коридором и комнатой, чтоб расширить пространство. Кроме того, в кухню теперь вход не из прихожей, а из комнаты", -- рассказал киевлянин Валентин Петренко. Г-н Петренко намеренно не оформлял перепланировку, поскольку знал, что для этого нужно потратить немало усилий. Впрочем, ЖЭК каким-то чудом узнал о ремонте и выписал штраф. Оштрафованный киевлянин начинать какие-либо действия по узакониванию нынешнего состояния квартиры не планирует, хотя сделанную без разрешения перепланировку вполне можно узаконить постфактум. Однако в этом случае квартировладелец серьезно рискует -- местная администрация может потребовать вернуть все в изначальный вид. А могут быть и худшие последствия -- в виде судебного иска к владельцу квартиры.
Самый простой способ узаконить перестроенную квартиру -- вызвать инженера из БТИ и, заплатив штраф за неразрешенную перепланировку, получить новые технические данные квартиры. Но все равно потом придется делать проект под уже сделанный ремонт и узаконивать перепланировку через все инстанции.
Впрочем, знающие люди говорят, что если не затронуты несущие стены и нет никакого конфликта с сотрудниками ЖЭКа и БТИ, то вопрос решается довольно быстро путем поощрения "лиц, близких к БТИ". В противном случае обивать пороги придется очень долго.
Конечно, компании-посредники готовы помочь узаконить перепланировку и постфактум. Однако цены в этом случае выше, чем при получении разрешений на еще не проведенную перестройку. Как рассказал представитель "перестроечной" компании, цена зависит от сложности перепланировки и места расположения квартиры. Например, если речь идет о квартире в панельном доме, в которой перенесли входную дверь, лоджию объединили с комнатой и кухней "а-ля студио", а ванную расширили за счет коридора, то услуги помощников потянут $8 тыс.
Узаконить перепланировку можно и через исковое обращение в суд с требованием к местной администрации принять квартиру в эксплуатацию. Но для суда тоже необходимы проекты, справки, разрешения. Юристы рекомендуют обращаться в суд, только если все остальные варианты уже испробованы. Ведь судебный процесс может растянуться на несколько лет. К тому же узаконивание через суд до сих пор нечасто бывало эффективным -- местная администрация может "пойти на принцип" и подать апелляцию, оспорив решение суда первой инстанции.
После прошлогодней судебной реформы обжаловать решения судов первой инстанции стало намного сложнее. Поэтому, если квартировладелец получил решение суда в свою пользу, дело, скорее всего, закончится для него окончательной победой.
"У меня сложный вопрос. Квартира перепланирована существенно, соседи постоянно пишут жалобы в разные инстанции. Самому узаконить, впрочем, как и получить разрешение, не получилось -- постоянно возвращали проект на переработку, а это каждый раз по 800 долларов, а потом отказались выдавать новый техпаспорт на квартиру, требуя все вернуть в изначальное состояние", -- рассказал "Деньгам" одессит Иван Василевич. По его словам, посредники готовы были помочь, но.... запросили за свою работу 60 тыс. долларов. Поэтому г-н Василевич обратился в суд, который через семь месяцев рассмотрел его заявление и принял решение в его пользу. Однако местная администрация подала апелляцию, а значит, снова будет суд.
И все же через суд перепланировки узаконивают -- причем довольно быстро и уже после ремонта. Как же такое удается? Знающие люди говорят, что если судебный путь предлагает сама компания-посредник, то это значит, что вопрос, скорее всего, фактически уже решен. А судебное решение нужно только для того, чтобы позволить местным властям быстро одобрить перепланировку без каких-либо негативных последствий лично для себя. Злые языки говорят, что именно таким образом "обходят" несговорчивых проектировщиков и иные разрешающие инстанции. Впрочем, такой путь очень дорог.
Снес стенку -- в тюрьму
Выходит, что лучше всего постараться добиться получения разрешения на проведение перепланировки до начала ремонтных работ. Ведь это позволит избежать многих проблем впоследствии. Например, квартиру с неузаконенной перепланировкой невозможно продать -- БТИ откажет в выдаче справки-характеристики квартиры. Кроме того, в местной администрации могут потребовать восстановить все снесенные перегородки, а если в доме произойдет какая-либо авария или начнут трескаться стены, то обвинить могут автора несанкционированной перепланировки.
Но и это еще не все -- за незаконное переоборудование жилья можно угодить в тюрьму. В Уголовном кодексе совсем недавно появилась норма, согласно которой за умышленное уничтожение или повреждение жилого фонда и других объектов, если убытки превысили 5100 грн, грозит штраф от 100 до 250 необлагаемых минимумов доходов граждан, то есть 1700--4250 грн. Горе-перестройщика также могут "наградить" исправительными работами на срок до двух лет или лишением свободы на срок до трех лет. А за повторные нарушения и вовсе "светит" тюрьма от 3 до 8 лет.
Поэтому относиться к вопросу перепланировки нужно предельно серьезно, заранее получив все необходимые разрешения и согласования.
Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нельзя
| РАЗРЕШЕНО | ЗАПРЕЩЕНО |
| - увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалет, а также присоединения части коридора; | - увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений; |
| - расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений; | - объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем разбирания внешних стен (неважно, несущие они или нет); |
| - устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую; | - переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления; |
| - прорубать проемы в стенах (если они не являются несущими) между различными помещениями; | - объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажом межэтажных перекрытий; |
| - сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади; | - в процессе ремонта удалять звукоизолирующее основание полов; |
| - переносить входной проем в квартиру; | - демонтировать вентиляционные каналы и короба; |
| - демонтировать подоконную часть стены комнаты для устройства прохода на балкон. | - рыть погреба, создавать пристройки к квартирам, распложенным на первых этажах многоэтажек; |
| Этапы | Длительность, дней | Цена, грн |
| Получение разрешения на перепланировку от местной/районной администрации | 20–40 | 3000–5000 |
| Разработка проекта перепланировки* | 5–7 | 1500–3000 |
| Согласование проектной документации в санэпидемстации, у пожарников, в управлении архитектуры, у энергетиков, газовщиков | 20-40 | 3000–5000 |
| Получение разрешения на ремонт в местной/районной администрации | 14 | 1000–2000 |
| Введение в эксплуатацию перепланированной квартиры** | 10–15 | 1500–3500 |
| Оформление нового технического паспорта и новых правоустанавливающих документов на недвижимость | 7–10 | 800–1500 |
* – Проектировщик должен обладать соответствующей лицензией.
** – Для введения в эксплуатацию необходимо, чтобы ряд ремонтных работ были выполнены лицензированными исполнителями. От них требуются соответствующие акты о выполненных работах.
Этапы перепланировки (нажмите на таблицу, чтобы увидеть ее полностью)
| | Шаги 1 | Шаг 2 | Шаг 3 | Шаг 4 | Шаг 5 | Временные затраты, мес. | Примерные расходы, грн* |
| Все по закону | Разрешение от местной/районной администрации на разработку проекта по перепланировке квартиры | Архитектор или бюро, у которых есть лицензия, разарабатывает проект в нескольких экземплярах | Проведение экспертизы разработанного проекта в санэпидемстанции, у пожарников | Получение разрешения на перепланировку, согласно разработанному проекту, в местной администрации | Проведение ремонта/перепланировки. Получение в БТИ нового проекта квартиры, который необходимо отнести в ЖЭК | 12–15 | 4000–15 000 |
| Узаконивание постфактум | Ремонт | Вызов инженера из БТИ, уплата штрафа за несанкционированную перепланировку | Разработка проекта, получение всех разрешений | Утверждение проекта в местной администрации | Получение нового техпаспорта и новых правоустанавливающих документов | 10-15 | 5000-50000 |
| Через суд | Исковое заявление – затребование у районной/местной администраици принятия в эксплутацию перепланированной квартиры | Предоставление в суд проекта перепланировки и его согласования в санэпидемстанции и у пожарников | Ожидание решения суда | Обратиться в местную администрацию, чтобы она выдала акт о приеме квартиры в эксплуатацию на основании решения суда | Замена техпаспорта и правоустанавливающих документов | 12–24 | 10 000–100 0000 |
* – Без учета затрат на ремонтные работы.
Резюме: Перепланировку стоит начинать с получения разрешения на ее проведение. Ускорить процесс получения всех необходимых документов могут посредники. Однако их услуги обойдутся в несколько тысяч долларов.
По материалам /