Сколько стоит жилье в пригородах крупных городов

Первичное жилье в пригородах почти повсеместно перестало достраиваться

5000–6000 грн/м² – уже вполне реальная цена на квартиру в пригороде столицы

Денежный покупатель в пригородах встречается куда реже, чем в столице и городах-миллионниках

Агентства недвижимости и продавцы с ностальгией вспоминают времена трех-четырехлетней давности, когда покупка жилья в пригороде крупного города была для многих весьма небедных людей чуть ли не единственной возможностью стать квартировладельцем за разумные деньги. Поэтому спрос был велик, и цены росли. Например, если в 2005 году в Киеве однокомнатную квартиру дешевле $50 тыс. было найти сложно, то в «спутниках» за такие деньги вполне реально можно было купить «двушку». А уже в 2008 году цены на недвижимость в столице и некоторых ее «спутниках» практически сравнялись. Например, в Вишневом или Вышгороде купить однокомнатную квартиру можно было за такие же деньги, что и в спальных районах Киева.

Однако «пузырь» сдулся, и сегодня однокомнатную квартиру в «сателлите» столицы можно купить на 20–40% дешевле, чем в Киеве. При этом риелторы отмечают, что в 2009 году спрос на квартиры был очень мал, покупатели в основном просматривали объекты – но не спешили покупать. А вот с началом 2010 года заинтересованные в покупке жилья появились, только вот квартир в базах не так и много. По словам риелтора из АН «Веста плюс» (Бровары), продавцы не спешат выставлять на продажу жилье, ожидая роста цен.

Метры под Киевом…

Отток рабочей силы из крупных городов привел к тому, что спрос на квартиры в городах-спутниках очень сильно упал. Людей, готовых покупать жилье в пригороде, чтобы таким образом «закрепиться» в столице, почти нет. А жителям самой столицы покупка недвижимости в «сателлитах» сейчас малоинтересна, тем более что и в самих мегаполисах цены ощутимо просели. (На сколько подешевела вторичная недвижимость за 2009 год, см. «Деньги» от 14 января 2010 года, доступно на www.dengi.ua/clauses/58265.html).

Квартира за $30 тыс. и почти в столице – сегодня это реалии рынка недвижимости городов-спутников Киева. И хотя нельзя сказать, что во всех столичных «сателлитах» можно купить жилье так уж дешево, цены сделок по сравнению с докризисным периодом действительно упали наполовину. В частности, если в последний квартал 2008 года цена предложения квартир, например, в Броварах составляла примерно $70 тыс., то сегодня – от $35 тыс.

Как заверили корреспондента «Денег» в АН «Веста плюс» (Бровары), в основном покупатели спрашивают однокомнатные квартиры до $40–45 тыс. Однако найти такое жилье непросто, чаще всего выставляют на продажу квартиры по более высоким ценам. «Если бы продавцы снизили цены хотя бы на $5 тыс., то покупателей бы стало больше. А так торговаться квартировладельцы не хотят, ожидают дальнейшего роста цен», – пояснили в АН «Веста плюс». В Борисполе купить однокомнатную квартиру можно от $28 тыс.

Упало в цене жилье и в правобережных городах-спутниках. В Ирпене цены на однокомнатные квартиры составляют $25–40 тыс. В Обухове за $25 тыс. можно купить «единичку» на первом этаже панельной девятиэтажки. В среднем же стоимость квартир там составляет от $40 тыс. В обуховском агентстве недвижимости «Городок-Ок» «Деньгам» рассказали, что сначала 2010 года спрос на квартиры увеличился. Покупателей интересуют однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне $37–45 тыс. И как отмечает риелтор АН??, по таким ценам квартиры найти хоть и сложно, но все же реально. К тому же в агентстве рассказали, что продавцы сейчас очень сговорчивы и величина скидки может достигать $2–5 тыс., в зависимости от «срочности» продажи и состояния жилья.

Фактически на столичной окраине, в Вишневом, квартиры на вторичном рынке предлагают по $40–50 тыс. Есть, конечно, предложения и с более высокими ценами – от $70 тыс. Но, как заверяют продавцы, за такие деньги продают квартиры «с хорошим ремонтом». Не отстает по ценам от Вишневого и Вышгород. За «хрущевки» продавцы хотят в среднем $50 тыс. При этом в более современных домах квартиры также продают от $50 тыс.

Или все-таки «первичка»?

На рынке первичной недвижимости в пригородах также царит полное затишье. Консалтинговая компания «РеалЭкспо» подсчитала, что в Киевской области на начало февраля 2010 года заморожено 32% объектов из 110 строек, в которых ведется продажа жилья. При этом средняя стоимость строящихся квартир по области составляет $900 за 1 м². Есть, конечно, предложения и подороже, особенно если объект активно строится. Например, в Вышгороде строительные работы идут в ЖК «Ольгин град», где стоимость 1 м² составляет от 8500 грн, постепенно строится ЖК «Берізки». На остальных же стройплощадках какого-либо движения не наблюдается.

Невесело живется застройщикам и в других пригородах. В частности, в Борисполе замерло строительство комплекса «Альта-град», также простаивает и комплекс «Гольфстрим». Как сообщили в отделе продаж ЖК «Гольфстрим», компания планирует с весны возобновить строительные работы. Ориентировочно цены составляет в нем от 7100 грн за 1 м², хотя в 2008 году квартиры в этом комплексе продавали по цене примерно от 12 тыс. грн за 1 м². Заканчивает строительные работы в Борисполе компания «Изобуд», запланированный срок сдачи домов в эксплуатацию – второй квартал 2010 года, хотя изначально сдача была запланирована на конец 2009 года.

…и в регионах

Подешевела недвижимость и в «спутниках» других крупных городов. В частности, в Днепродзержинске, «спутнике» Днепропетровска, однокомнатную квартиру на левом берегу можно купить от $8000. В центре города и в новопостроенных домах жилье стоит дороже – $11–15 тыс. А это на 20–40% дешевле, чем в докризисное время, и более чем в два раза доступнее, чем в Днепропетровске. В другом «спутнике» Днепропетровска – Желтых водах – купить однокомнатную квартиру можно за $7–10 тыс.

В Донецкой области, Макеевке, за однокомнатную квартиру на окраине в среднем просят от $10 тыс., в центре города стоимость «единичек» достигает $13–16 тыс.

Несмотря на снижение цен, назвать дешевыми квартиры в пригороде Харькова – Солоницевке – увы, нельзя. Сейчас там за «единичку» хотят минимум $25 тыс. При этом, как и в докризисное время, найти однокомнатную квартиру в этом населенном пункте не так уж и просто. Преобладают двухкомнатные, трехкомнатные квартиры. Цены на «двушки» стартуют с отметки $28 тыс., на «трешки» – с $50 тыс.

В отличие от «спутников» других крупных городов, в которых жилье все-таки дешевле, чем в мегаполисе, в «сателлите» Одессы – Ильичевске – стоимость квартир ничем не отличается от недвижимости областном центре. Например, однокомнатные квартиры в Ильичевске стоят от $33 тыс. Это столько же, что и в ряде районов Одессы, и даже несколько дороже, чем старый жилфонд на Молдаванке. Впрочем, и в докризисное время стоимость квартиры в Ильичевске практически равнялась одесским расценкам.

Присматривая жилье в городах-сателлитах, не стоит забывать, что торг никто не отменял, а во время кризиса – тем более, поэтому сбить еще 10–20% у продавцов можно запросто.

Аренда

Аренда недвижимости за кризисный 2009 год в крупных городах подешевела более чем на 30%. Просели не менее чем на 20% арендные ставки на квартиры и в пригородах. Если в Киеве минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет от 2500 грн в месяц, то в «сателлитах» аренда жилья будет примерно на 20% дешевле. Например, в Вишневом и Вышгороде арендодатели за квартиры просят от 2000 грн в месяц. Встречаются и предложения поскромнее – за 1600 грн можно снять гостинку в Вишневом. Зато квартира с евроремонтом и джакузи в Вышгороде предлагается за вполне киевскую цену – 3000 грн в месяц.

В городах-спутниках на левом берегу Днепра арендная ставка для однокомнатных квартир также составляет в среднем 2000 грн. Но можно найти предложения и по 1800 грн в месяц. Стоит отметить, что стоимость аренды двухкомнатных квартир ненамного дороже, чем однокомнатных. В среднем арендовать «двушку» в пригороде столицы можно от 2300 грн в месяц.

Цены на аренду жилья в Днепродзержинске практически такие же, как и на окраинах Днепропетровска. За 500 грн в месяц можно снять однокомнатную квартиру. А за аренду двухкомнатного жилища в Днепродзержинске нужно заплатить от 600–1000 грн в месяц, в зависимости от месторасположения и состояния жилья.

За 650–700 грн можно снять квартиру в Макеевке (Донецкая область) и в пределах 1000–1200 грн подыскать однокомнатные апартаменты в Солоницевке (Харьковская область).

Ильичевск, по арендным ставкам, так же как и по стоимости вторичного жилья, мало чем отличается от Одессы. Аренда однокомнатной квартиры в портовом городе стоит примерно 1500 грн в месяц. При этом многие объекты сдаются исключительно до лета. В курортный сезон квартировладельцы предпочитают сдавать жилье посуточно.

Что будет

В начале кризиса аналитики рынка недвижимости предполагали, что в городах-спутниках рынок недвижимости почувствует влияние кризиса не так сильно, как в мегаполисах. Однако в 2009 году налицо были и отсутствие спроса, и обвал цен. (Подробнее о том, что пророчили на рынке «сателлитов», см. «Деньги» №52 от 25 декабря 2008 года, доступнее на www.dengi.ua/clauses/44007.html). То, как будет развиваться рынок недвижимости в пригородах в 2010 году, во многом зависит от «общей температуры по больнице». То есть, если национальная валюта продолжит свое шествие вниз, ожидать оживления рынка недвижимости не стоит. Если активное кредитование населения возобновится, то, очевидно, цены опять пойдут вверх, но не так быстро, как в областных центрах. Конечно, риелторы, с которыми разговаривали «Деньги», надеются, что рост цен на квартиры в городах-спутниках в 2010 году возобновится. Но оснований для таких надежд в ближайший год не предвидится.

Пригородная распродажа

Ориентировочная стоимость жилья в городах-спутниках, февраль 2010 г.

Город	Стоимость квартиры на первичном рынке, $ за м²	Стоимость квартиры на вторичном рынке, тыс. $
Вишневое	900–1500	40–100
Вышгород	600–800	50–100
Борисполь	800–900	25–80
Бровары	700–900	34–100
Обухов	700–900	25–80
Днепродзержинск (Днепропетровск)	600–800	8–25
Ильичевск (Одесса)	930–1200	30–80
Макеевка (Донецк)	–	10–40
Солоницевка (Харьков)	–	25–80