Украинцы, которые находятся за границей и при этом владеют недвижимостью в Украине, могут продать жилье без личного возвращения в страну. Для этого собственнику не обязательно самостоятельно присутствовать у нотариуса — оформить сделку можно через представителя по доверенности. Об этом пишут Dengi.ua со ссылкой на разъяснение «Судебно-юридической газеты».

При этом дистанционная продажа не отменяет установленных законом процедур. Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. Перед оформлением сделки нотариус проверяет право собственности, полномочия представителя, наличие арестов и других обременений, а также иные обстоятельства, способные повлиять на возможность отчуждения недвижимости.

Читай также: єВідновлення и жилищный ваучер: чем отличаются и как получить

Продажа квартиры через представителя

Возможность действовать через представителя предусмотрена Гражданским кодексом Украины. Согласно ст. 244 ГК Украины, доверенность представляет собой письменный документ, которым одно лицо предоставляет другому полномочия действовать от его имени перед третьими лицами.

Таким образом, собственник, находящийся, например, в Польше, Чехии, Германии или другой стране, может выдать доверенность человеку в Украине. Представитель сможет от имени владельца обратиться к нотариусу и заключить договор купли-продажи квартиры.

В соответствии со ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи недвижимости заключается письменно и подлежит нотариальному удостоверению.

Поэтому стандартная схема выглядит так: собственник оформляет доверенность за границей, после чего его представитель в Украине проводит сделку у нотариуса. В документе необходимо максимально четко прописать полномочия представителя, в частности указать конкретную квартиру и право на ее продажу. Это важно, поскольку нотариус проверяет не только личность представителя, но и пределы предоставленных ему полномочий.

Где оформить доверенность за границей

Если собственник находится за пределами Украины, оформить доверенность можно одним из двух основных способов.

Первый вариант — обратиться в консульское учреждение Украины. Закон «О нотариате» предоставляет украинским консульским учреждениям полномочия удостоверять доверенности. Однако оформить непосредственно договор отчуждения квартиры, расположенной в Украине, консульство не может. Поэтому доверенность оформляется за границей, а сам договор затем удостоверяется украинским нотариусом.

Второй способ — обратиться к нотариусу в стране пребывания. В таком случае документ может потребовать апостилирования либо консульской легализации — в зависимости от законодательства конкретного государства. Кроме того, обычно необходим перевод доверенности на украинский язык с соответствующим удостоверением.

Если между Украиной и государством, где оформляется доверенность, действует договор о правовой помощи, дополнительные процедуры легализации документа могут не понадобиться.

Поэтому перед обращением к иностранному нотариусу желательно заранее выяснить требования, которые будут предъявляться к доверенности в Украине. Неправильно оформленный документ украинский нотариус может не принять для проведения сделки.

Также в условиях военного положения для некоторых доверенностей предусмотрены специальные требования относительно подтверждения их действительности. Поэтому перед продажей следует уточнить у нотариуса актуальные требования и проверить дату оформления доверенности.

Где проходит оформление сделки

То, что собственник находится за границей, не определяет место проведения сделки. В соответствии со ст. 55 Закона «О нотариате» договоры об отчуждении квартиры удостоверяются по месту расположения недвижимости либо по зарегистрированному месту жительства физического лица — стороны договора.

Нотариус также обязан проверить, нет ли в отношении квартиры запрета на отчуждение, ареста или иных ограничений.

Следовательно, возвращаться в Украину только ради подписания договора владельцу не требуется. Квартира продается по украинскому законодательству, а договор удостоверяется непосредственно в Украине.

Оптимально еще до оформления доверенности выбрать нотариуса, который будет проводить сделку. В таком случае можно заранее согласовать содержание доверенности и определить перечень документов, которые понадобятся для продажи.

Какие документы и обстоятельства проверит нотариус

Перед удостоверением договора нотариус устанавливает право собственности на недвижимость, проверяет информацию в государственных реестрах, наличие арестов и других обременений, а также документы, необходимые для совершения сделки.

Кроме того, значение имеет семейное положение собственника. Если квартира относится к общей совместной собственности супругов, для ее продажи могут потребоваться соответствующие действия со стороны второго супруга. Если супруги находятся в разных странах, отдельно возникает вопрос оформления нотариального согласия.

Необходимо также установить, есть ли у детей права собственности или пользования квартирой. В определенных ситуациях при отчуждении такого жилья требуется учитывать права ребенка и получать разрешение органа опеки и попечительства.

Куда должны поступить деньги после продажи

До оформления сделки собственнику следует заранее определить порядок расчетов и счет, на который будут перечислены деньги от продажи. С точки зрения безопасности предпочтительнее закрепить в договоре и расчетах перечисление средств непосредственно владельцу на его банковский счет, а не предоставлять представителю возможность самостоятельно распоряжаться полученной суммой.

Это связано в том числе с тем, что доверенность регулирует полномочия представителя во взаимоотношениях с третьими лицами, но сама по себе не определяет его внутренние обязанности перед доверителем.

Верховный Суд в постановлении Объединенной палаты КЦС ВС от 25 марта 2024 года по делу № 458/229/18 отдельно подчеркнул различие между доверенностью и договором поручения.

Поэтому одной доверенности недостаточно для определения того, что представитель должен сделать с деньгами после завершения сделки. Эти вопросы желательно отдельно согласовать между владельцем недвижимости и представителем.

Дополнительные риски возникают, если покупатель квартиры связан с представителем родственными или другими отношениями.

В деле № 161/22283/24 Верховный Суд рассматривал ситуацию, когда собственник, находившийся за границей, заявил, что его представитель без ведома продала квартиру своему родственнику, а тот примерно через 40 минут подарил недвижимость самой представительнице.

ВС отметил, что сама по себе продажа имущества родственнику представителя еще не свидетельствует о наличии злонамеренного соглашения по ст. 232 ГК Украины. Для этого необходимо установить намерение представителя действовать вопреки интересам доверителя и наличие соответствующей договоренности с другой стороной.

Вместе с тем суд указал, что апелляционная инстанция не исследовала другие возможные основания недействительности сделок, включая совершение представителем сделки в собственных интересах (ч. 3 ст. 238 ГК Украины) и ее фиктивность. В результате постановление апелляционного суда было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение.

Для собственников, продающих недвижимость дистанционно, этот случай показывает, насколько важно четко ограничивать полномочия представителя и заранее определять условия сделки. Слишком широкие или расплывчатые полномочия могут повысить риск возникновения спора уже после продажи квартиры.

Как облагается налогом продажа квартиры

Сам факт нахождения собственника за границей не означает автоматической утраты им статуса налогового резидента Украины. При продаже недвижимости учитываются налоговый статус продавца, количество сделок с недвижимостью в течение года и срок владения квартирой.

Таким образом, место нахождения владельца в момент подписания договора само по себе не определяет порядок налогообложения. Значение имеют налоговый статус продавца и конкретные обстоятельства сделки.

В целом собственник украинской квартиры, находящийся за границей, может продать недвижимость без личного приезда в Украину. На практике для этого чаще всего используется доверенность: владелец предоставляет полномочия представителю, который в Украине проходит необходимые нотариальные процедуры, подписывает договор купли-продажи и выполняет регистрационные действия.

Кроме того, Dengi.ua сообщали о том, как родителям продать недвижимость, которой владеет ребенок.

В то же время Dengi.ua писали о том, какие ошибки могут совершать украинцы во время оформления договора аренды жилья.