Как называют покупателя строящейся квартиры? В Украине его принято называть инвестором. А это, согласимся, подмена понятий. Ну, скажите, какой из покупателя строящейся квартиры инвестор? Он хочет жилье, а не спекуляции разной степени рискованности. Отсюда и все проблемы. Точнее, проблемы вырастают из того, что застройщик финансирует возведение дома за деньги, получаемые от покупателей.
Давайте вспомним 2008 год. Владельцем собственного жилья в столице можно было стать, вложив в него не менее 70–80 тыс. долл. На периферии было дешевле, но не намного. Сейчас цены в долларах вернулись на отметку начала 2000-х годов, благодаря чему купить новую квартиру в одном из областных центров можно, имея на руках от 10–12 тыс. долл., а 2–3-комнатную – от 15–20 тыс. долл. Фантастика? Отнюдь нет, так как застройщики озвучивают стоимость квартир в гривнах, но украинцы ведь привыкли копить на будущие покупки валюту, что и сыграло им на руку.
Правда, гривневые цены в прайс-листах застройщиков все равно растут – пусть и не так стремительно, как дорожает доллар в обменниках.
И центр, и периферия
Количество новостроек продолжает расти. Но далеко не везде. Прежде всего там, где есть платежеспособный спрос. Например, «Деньгам» не удалось найти информацию о строящихся жилых комплексах в Кировограде, Ровно, Сумах, Чернигове и Черкассах.
Самыми большими масштабами строительства отличается, конечно, столица. Только в Киеве за 2013 год застройщики «наштамповали» почти 20 тыс. квартир. Нужно отметить, что разница в стоимости между Киевом и периферией, особенно конвертированная в иностранную валюту, уже не такая большая, как было раньше. И это становится очень весомым аргументом для тех, кому приходится ради карьеры мигрировать в столицу.
«Наш сын три года учится в Киеве, и мы все это время задумывались о том, чтобы купить там квартиру. Сбережений на новое жилье не хватало, а «вторичка» не привлекала. Нас очень выручило падение курса гривны, так как теперь суммы, накопленной в долларах, полностью хватает на покупку «двушки» в одном из спальных районов. Надеемся к концу 2014 года въехать туда», – рассказывает преподаватель английского языка из Ровно Ирина Шаповал.
В Киеве действительно можно найти множество предложений в эконом-сегменте. В столице 1 кв. м жилья обойдется от 6500–7500 грн. и до 11 000–14 000 грн. Цена очень зависит от качества материалов, района расположения объекта и близлежащей инфраструктуры, планировки квартир. Но главными факторами все же остаются «именитость» застройщика и стадия строительства. Кстати, в городах-спутниках столицы, таких как Бровары, Ирпень или Вишневое, стоимость квартир все еще ниже, от 5500–6000 грн. Поэтому если киевские цены пугают, пригород может оказаться вполне достойной альтернативой.
Зато в других городах-миллионниках цены постепенно приближаются к киевским. Выше всего оценивается бюджетное жилье во Львове и Днепропетровске, там стоимость квадратного метра колеблется от 6000 до 8000 грн. В других больших городах, таких как Одесса, Харьков, Донецк, ценники чуть ниже – эконом-варианты стартуют с 3500–4000 грн.
Если говорить об остальных областных центрах, то ценовая ситуация индивидуальна в каждом регионе. Например, в Херсоне можно приобрести «единичку» за 100 тыс. грн. при цене 3000 грн./м2. Зато в Луцке, Николаеве, Запорожье, Житомире и Полтаве стоимость одного «квадрата» почти столичная – 6000–7000 гривен. В Луганске цены на бюджетное жилье достигают 9000 грн./м2.
Что дальше будет с ценами? Есть два фактора, они разнонаправлены. Первый – в нынешних условиях застройщики не торопятся запускать новые площадки. Они опасаются, что платежеспособный спрос рухнет. И они будут вынуждены заморозить новые стройки. Как следствие, сократится предложение новых квартир. Второй фактор – на вторичном рынке при заключении сделок происходит очень глубокий торг. И конкуренция давит на цены. Соответственно, переплачивать за новое жилье покупатели не хотят – требуют скидок.
Бдим недостатки
При покупке бюджетной квартиры нужно быть особенно внимательным. Первое, что важно, – просмотреть портфолио застройщика, чтобы оценить риски «заморозки». Если сроки сдачи прошлых проектов затягивались хотя бы на полгода-год, очень высока вероятность, что они не будут соблюдены и в этот раз. Особенно важен этот фактор для объектов в небольших городах, где компании строят максимум один-два дома. В таких случаях локальному застройщику нечем перекрывать провалы в финансировании, так как нет притока наличных от покупателей.
Также нужно поинтересоваться, какой банк является партнером застройщика. Дело в том, что обычно те же банки и финансируют строительство. А если кредитор испытывает проблемы – это непременно отразится и на стройке.
Именно поэтому лучше всего вкладывать в жилье деньги, когда оно находится уже на завершающей стадии. Ведь если застройщик смог построить 15 из 20 этажей, все-таки риск «заморозки» ниже, чем в случае, когда всего лишь заложен фундамент.
Второй немаловажный фактор – качество строительства и отделки. В угоду низкой цене застройщик жертвует качеством материалов и архитектурным решением, используя, как правило, монолитно-каркасную конструкцию со стенами из пустотелого блока, которые имеют низкое энергосбережение. В лучшем случае – газобетон.
«Застройщики, особенно в избалованной столице, не особо-то и заботятся о дальнейшей судьбе объекта. Сдали дом – и хорошо. Например, наша новостройка тоже выглядела в первые годы как «конфетка», а потом начались проблемы: фасад осыпается, крыша течет. Строительной компании давно и след простыл, поэтому ремонтируем силами жильцов», – рассказывает председатель одного из столичных ОСМД Виктор Авдеенко.
Понятно, что изначально дом выглядит хорошо. Но нужно делать скидку на то, что здание новое, и каким оно будет через 5–10–15 лет – большой вопрос. Поэтому есть смысл найти те объекты, которые были сданы застройщиком несколько лет назад, чтобы оценить их состояние сейчас. А еще лучше поинтересоваться у реальных жильцов, довольны ли они качеством строительных работ, вовремя ли был сдан объект, как работают созданные в ранее сданных домах ОСМД (кондоминиумы).
Чем завлекают?
Застройщики признаются, что сейчас инвесторы не готовы вкладывать в воздух. Они хотят видеть, что дом строится и работа движется. Поэтому готовых платить за квартиру в недостроенном доме покупателей стимулируют по-разному. Во-первых, строительные компании соглашаются на скидки. В зависимости от города, проекта и степени его готовности можно получить дисконт от 3 до 15%.
Во-вторых, девелоперы используют различные схемы финансирования, предлагая подчас гибкие условия. Самый популярный вариант – это рассрочка от застройщика (см. также стр. 22). Видимого удорожания якобы нет, но есть скрытое. Например, при выкупе 100% квартиры сразу цена 1 кв. м составляет 8000 грн. Но если покупатель готов внести предоплату, скажем, в размере лишь 50% стоимости жилья, застройщик повышает стоимость, например, до 8500 грн./м2. Невыгодно? Вряд ли. Ведь за один-три года, на которые дается такая рассрочка, переплата составляет лишь около 3%. Это значительно меньше, чем банковский кредит под 22%.
Однако есть и другой вариант, когда застройщик предлагает рассрочку на сумму, недостающую на покупку всей квартиры, но изначально стоимость одного «квадрата» не повышается. В то же время в договор «зашивается» норма о том, что цена 1 кв. м может пересматриваться в зависимости от разных факторов, главный из которых – этап строительства. Чем ближе к завершению – тем дороже. В итоге цена 9000 грн./м2 при получении рассрочки может вырасти вдвое к моменту сдачи дома.
В таком случае лучше повременить с покупкой или выбрать жилье меньшего метража, но за полную стоимость. В крайнем случае, взять недостающую сумму в кредит и выплатить его как можно быстрее. Вот только брать в залог недостроенные квартиры банки категорически не желают.
Преимущества и недостатки покупки жилья в строящемся доме
| + | - |
| Новая квартира с хорошей планировкой | Сложность проверки качества материалов и отделки |
| Цена на 15–20% ниже, чем на «вторичку» | Высокие риски заморозки строительства |
| Наличие удобной инфраструктуры и ОСМД | Неизвестно, кто станет соседями и возьмет под свой контроль ОСМД |
| Возможность сделать ремонт под «себя» | Необходимость дополнительно вкладывать деньги и время в ремонт |
Стоимость квартир в столице, пригороде и областных центрах Украины
| Город | Жилой комплекс | Застройщик / реализатор | Цена 1 кв. м | 1-комнатные (35–50 кв. м) | 2-комнатнные (50–70 кв. м) | 3-комнатные (70–100 кв. м) |
| Киев | Кришталеві джерела | – / Гидроинжбуд | от 7900 грн. до 11 300 грн. | 276–395 | 395–553 | 553–790 |
| Совские пруды | СфераСитиБуд / Сити–Девелопмент | от 7800 грн. | 273–390 | 390–546 | 546–780 | |
| Обериг | Укрбуд | от 7400 грн. до 8500 грн. | 259–370 | 370–518 | 518–740 | |
| Вишневое | Вишнева оселя | – / Вишнева оселя | от 5427 грн. | 186,4–271 | 271–379 | 379–542 |
| Буча | Паркова оселя | – | от 5920 грн. до 8400 грн. | 207–296 | 296–414 | 414–592 |
| Бровары | ул. Грушевского, 21-а | – / Атлант | от 6500 грн. | 227,5–325 | 325–455 | 455–650 |
| Львов | Рафаэль | Риел | от 6520 грн. | 218–326 | 326–456 | 456–652 |
| Львівська Мрія | ООО «Зормєгун» | от 7500 грн. | 262–375 | 375–525 | 525–750 | |
| вул. Дж. Вашингтона, 4 | Интергал-Буд | от 7300 грн. | 255–365 | 365–511 | 511–730 | |
| Одесса | Новая Европа | – | от 4300 грн. до 4400 грн. | 150–215 | 215–301 | 301–430 |
| Новый квартал | – | от 3500 грн. до 3500 грн. | 122–175,5 | 175,5–245 | 245–350 | |
| Рахат Лукум | – | от 4750 грн. | 166,2–237,5 | 237,5–332 | 332–475 | |
| Днепропетровск | Акварель | – / Greenwood | от 6400 грн. | 224–320 | 320–448 | 448–640 |
| ул. Лазаряна, 2 | «Panorama» | от 7000 грн. до 8000 грн. | 245–350 | 350–490 | 490–700 | |
| Шолохова | ГП НПО «Южное» | от 7200 грн. до 7260 грн. | 252–360 | 360–504 | 504–220 | |
| Донецк | Журавлиный | – / UBC | от 5100 грн. до 5600 грн. | 178–255 | 255–357 | 357–510 |
| Академический | – / ДСК «Северный» | от 6450 грн. | 225–322 | 322–451 | 451–645 | |
| Петровский посад | – / UBC | от 4500 грн. | 157–225 | 225–315 | 315–450 | |
| Харьков | Солнечный дом | «Мегаинвестстрой» / – | от 4700 грн. до 5500 грн. | 164–235 | 235–329 | 329–470 |
| ул. Мира, 22-а | – / Авантаж | от 5053 грн. до 6520 грн. | 176–252 | 252–353 | 353–505 | |
| Роганский | – / Трест Жилстрой-1 | от 4000 грн. | 140–200 | 200–280 | 280–400 | |
| Винница | Набережный квартал | «Набережный квартал / – | от 4900 грн. | 171–245 | 245–343 | 343–490 |
| ул. Пирогова, 39 | – / Поділля | от 5000 грн. до 5000 грн. | 175–250 | 250–350 | 350–500 | |
| Житомир | Банковский | – / Житомир Приватстрой | от 6500 грн. до 10000 грн. | 227–325 | 325–455 | 455–650 |
| ул. Королева, 48-б | – | от 6000 грн. до 6000 грн. | 210–300 | 300–420 | 420–600 | |
| Запорожье | ул. 12 Апреля, 78 | – | от 6500 грн. до 8500 грн. | 227–325 | 325–455 | 455–650 |
| ул. Автозаводская, 48-б | – / Арсенал Резерв | от 6500 грн. до 6500 грн. | 227–325 | 325–455 | 455–650 | |
| Ивано-Франковск | вул. Хіміків, 21 | МАКС/ – | от 3500 грн. до 4300 грн. | 122–175 | 175–245 | 245–350 |
| Затишна оселя | ТОВ ЛММ Сервіс/ – | от 3600 грн. до 4200 грн. | 126–180 | 180–252 | 252–360 | |
| Луганск | Оксфорд | – / МИСК–Инвест | от 9000 грн. до 13000 грн. | 315–450 | 450–630 | 630–900 |
| Новый город | – | от 5500 грн. до 7300 грн. | 192–275 | 275–385 | 385 | |
| Луцк | Оберіг | – / Луцьксантехмонтаж № 536 | от 6500 грн. до 6500 грн. | 227–325 | 325–455 | 455–650 |
| ул. Дубновская, 15 | – / Топ-Лайн | от 6000 грн. до 7500 грн | 210–300 | 300–420 | 420–600 | |
| Николаев | Премьер Хаус | – / Парадиз | от 6500 грн. | 227–325 | 325–455 | 455–650 |
| Никола-Град | – | от 6000 грн. до 7000 грн | 210–300 | 300–420 | 420–600 | |
| Полтава | ул. Артема, 21 | – / Консоль ЛТД | от 7000 грн. до 8000 грн. | 245–350 | 350–490 | 490–700 |
| ул. Великотырновская, 22А | – / Консоль ЛТД | от 6000 грн. до 9000 грн. | 210–300 | 300–420 | 420–600 | |
| Тернополь | Монако | Будконтроль | от 5100 грн. | 178–255 | 255–357 | 357–510 |
| ул. Яремы | ООО «Максима» | от 4775 грн. | 167–238 | 238–334 | 334–477 | |
| Ужгород | Вишневый сад | ООО «Данте» | от 4800 грн. | 168–240 | 240–336 | 336–480 |
| ул. Университетская | ПП «Феміда» | от 4400 грн. | 154–220 | 220–308 | 308–440 | |
| Херсон | пр. Адмирала Сенявина, 152 | Південенерго | от 3500 грн. до 6000 грн. | 122–175 | 175–245 | 245–350 |
| ул. Залаэгерсег, 29-а | Південенерго | от 3000 грн. до 4000 грн. | 105–150 | 150–210 | 210–300 | |
| Хмельницкий | Счастливый | Хмельницькбуд | от 3900 грн. | 136,5–195 | 195–273 | 273–390 |
| Зеленый квартал | Стандарт-інвест | от 4400 грн. | 154–220 | 220–308 | 308–440 | |
| Черновцы | Галактика | Сузір'я | от 5000 грн. | 175–250 | 250–350 | 350–5000 |
| пр. Независимости 116-а | ООО «Эдванс Инвест» | от 4900 грн. | 171–245 | 245–343 | 343–490 |
* Расчет журнала «Деньги» по данным застройщиков, а также порталов lun.ua, novobudovy.com по состоянию на 11.04.2014, текущие цены необходимо уточнять у застройщиков.
