По разным оценкам, с начала декабря 2013 года украинцы безвозвратно изъяли из банков около 20 млрд. грн. – это уже после вычета тех сумм, что потом в банки все-таки вернулись. Не исключено, что часть этих денег не просто осела под матрацами, а вот-вот будет использована для покупки недвижимости. Не впервые украинцы убегают в квадратные метры от нестабильной национальной валюты. Тем более, что в результате девальвации валютные цены на жилье сейчас привлекательны как никогда.
Если ориентироваться на соотношение стоимости к ставкам аренды, то срок окупаемости инвестиции в жилую недвижимость составляет сейчас 10 лет и более. Но ведь есть еще и надежда на рост цен, который неизбежен, начни банки выдавать ипотеку на сколько-нибудь приличных условиях.
Рынок покупателя
Сейчас как на первичном, так и вторичном рынках недвижимости сложилась редкая ситуация. Невзирая на резко подешевевшие в валютном эквиваленте квартиры, спрос на жилье все равно минимален. Это отмечают многие эксперты, в том числе и те, которые присутствовали на круглом столе «Перезапуск рынка недвижимости в 2014 году», организованном 3 апреля журналом «Деньги».
Например, по данным компании SV Development, в марте количество сделок по сравнению с февралем сократилось почте вдвое. Это ставит в затруднительное положение как девелоперов, так и продавцов «вторички». Но зато дает преимущества покупателям. Главная выгода заключается в том, что инвестор имеет возможность торговаться при покупке «первички» или жилья «с рук».
«Застройщики, конечно, много не сбрасывают, но 5–15% от первоначально заявленной стоимости «срезать» готовы», – говорит собственник компании KievStandartОлег Перегинец.
На вторичном рынке жилья продавцы более сговорчивы. «Разница в заявленных ценах и реальных, когда дело доходит непосредственно до сделки, может достигать 20–50%», – заявила в ходе круглого стола генеральный директор агентства недвижимости RealDruzi Людмила Друзенко. Многие сделки проходят на эмоциях, спровоцированных нестабильностью в стране, и владельцы жилья пытаются конвертировать его в реальные деньги. Кто-то же стремится как можно быстрее погасить ипотечный кредит, опасаясь его дальнейшего удорожания из-за растущего курса гривны.
При этом застройщики продолжают делать упор на жилье эконом-формата, спрос на которое наибольший. Максимальное количество сделок (65%) приходится на квартиры до 100 тыс. долл., 28% в ценовой категории от 100 до 200 тыс. долл. и 7% – в категории свыше 200 тыс. долл.
По словам Олега Перегинца, наблюдается активизация строительства жилья бизнес-уровня, которое рассчитано на украинцев с более высокими доходами. Спрос на такие квартиры, по мнению экспертов, отложен минимум до 2015 года. Соответственно, сейчас выбор жилья подороже избыточен, и застройщики готовы идти навстречу реальному покупателю.
Второй важный тренд 2014 года – смена приоритетов при покупке. Годами удерживавшие популярность «единички» оттесняются «двушками», которым все чаще отдают предпочтение покупатели. В ситуации, когда разница в стоимости между одно– и двухкомнатными квартирами, равно как двух– и трехкомнатными в долларовом эквиваленте составляет подчас меньше 10 тыс. долл., выбор в пользу большего метража очевиден. «Поэтому спрос на квартиры, в которых количество комнат составляет две и более, будет только увеличиваться», – считает Людмила Друзенко.
Произошли определенные изменения в финансировании жилья, и возобновились схемы, которые уже давно были забыты. «Возрождается строительство «в складчину», когда каждый из партнеров (подрядчиков, поставщиков) принимает участие в строительстве, выполняя определенный объем работ, или «бартер», когда за работы расчет ведется не гривнами или долларами, а жильем», – рассказывает партнер юридической компании «ОМП» Николай Орлов.
Для продажи готовых зданий все более популярным становится аутсорсинг, когда застройщик нанимает внешнего исполнителя, который берет заботу по поиску потенциальных покупателей квадратных метров на себя. Эта схема, к слову, уже давно зарекомендовала себя в Европе и США. «В Украине рынок аутсорсинга только формируется. Его используют пока что около 15% девелоперов», – сообщил управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Города и пригороды
Эксперты рекомендуют при покупке жилья четко разграничивать цель вложения: инвестиция либо сохранение денег. Об инвестировании и возможной прибыли целесообразно говорить в том случае, если это строящийся объект. «Вкладывая в жилье на ранних этапах строительства, можно гарантировано рассчитывать на увеличение его стоимости минимум на 25%. При этом стоит учитывать, что, как правило, рост стоимости квартиры в комплексном проекте намного выше, чем если застройщик возводит только единичные объекты», – говорит директор компании UDP Роман Романюк.
И даже после сдачи в эксплуатацию дом считается новым еще лет 10–15, что стимулирует дальнейший рост цен на квартиры в нем. При этом распространенная страшилка, что в один прекрасный момент строительство замрет, зачастую преувеличена. Например, по данным компании «Домобаза», по состоянию на март, из 1272 объектов, строящихся по всей Украине, было приостановлено лишь 359. На остальных 913 работа кипит.
«Конечно, наиболее привлекательна ситуация, когда дом построен и сдан в эксплуатацию. Но и строящиеся объекты, работа на которых ведется с достаточной степенью интенсивности, вполне заслуживают внимания инвесторов», – уверяет PR-директор строительной компании «ФЛАС» Валентина Булик.
Да, конкуренцию банковским депозитам недвижимость вряд ли составит, даже если ее цена будет расти на 10–15% в год. Но как показывает практика, доверять в чужие руки деньги под 25% опаснее, чем вложить в крышу над головой. Вероятность остановки строительства дома все-таки значительно ниже, чем риск банкротства банка.
Если покупать «вторичку», то нужно понимать, что потенциал роста цены таких квартир гораздо ниже, и это, скорее, вложение в спокойствие. Хотя, учитывая активный рост крупных городов, велика вероятность, что район, еще вчера считавшийся окраиной, уже завтра окажется рядом с большой транспортной развязкой, обрастет торговыми и офисными центрами (хороший пример – столичный массив у метро Левобережная). А значит, цены на недвижимость, попавшую в оживленный район, значительно вырастут.
Загородное жилье – предмет бурных дискуссий. Безусловно, при наличии стартового капитала, превышающего 100 тыс. долл., вполне можно присмотреться к покупке или строительству загородного дома. Преимущества здесь очевидны: природа, чистый воздух, более низкая концентрация населения, собственная придомовая территория, индивидуальная планировка. И все это – не дальше, чем 20–30 км от города, добираться до которого на собственном авто подчас легче и быстрее, чем из спальных районов.
«Такое вложение может обеспечить прибыль, сопоставимую с доходами от облигаций в течение 10-летнего периода», – считает эксперт строительной компании Deutsches Haus Михаил Камышанский.
В то же время строительство собственного дома – процесс небыстрый, а его последующее содержание в два-три раза дороже, чем двух-трехкомнатной квартиры в городе (см. стр. 31). Помимо этого, на владельца загородного жилья сваливаются все «прелести» жизни за городом: плохая инфраструктура, отдаленность деловых центров, детских садов, школ, больниц. А если дом находится за пределами коттеджного массива – это еще и проблемы с сервисом (вывозом мусора, уборкой снега, ремонтом коммуникаций).
Обещают стабильность
Несмотря на кризис, в 2014 году девелоперы не намерены снижать темпы застройки. По данным Госслужбы статистики, только за январь-февраль объемы строительства увеличились на 3,6% в сравнении с объемами аналогичного периода 2013 года (за весь 2013 год застройщики сдали в эксплуатацию 11,22 млн. кв. м жилья). При этом ценовая ситуация остается стабильной.
«Цена на новые квадратные метры недвижимости не покажет интенсивного роста. Прогнозируемое увеличение может составить не более 5%», – отмечает Роман Романюк. Если учесть, что это ниже, чем ожидаемый правительством в пределах 12–14% уровень инфляции, то покупатели квартир останутся в выигрыше.
Зато владельцы «вторички», возраст которой превышает 20 лет, напротив, будут терять вложения. Цены на вторичную недвижимость уже снизились и будут продолжать падать. Особенно заметна тенденция к обесцениванию старого жилого фонда.
Параллельно продолжит расти спрос на загородную недвижимость вместе с темпами ее строительства и появлением новых способов возведения. «Многие риелторы отмечают возросший спрос на аренду загородных домов в Киевской области, к примеру», – отмечает Валентина Булик.
Отдельные компании уже предлагают технологии, при которых основные элементы дома производятся в промышленных условиях, а здание собирается на участке покупателя в считанные дни. Это значительно сокращает риски для инвестора и его недовольство длительным строительством. А распространение более дешевых материалов для постройки частных домов (не только кирпича, но и газовых блоков) позволит переехать за город даже тем, кто не обладает бюджетом в 200–300 тыс. долл., необходимых для возведения капитального дома по традиционным технологиям.
Правда, нестабильным остается налоговый климат (напомним, что в конце марта парламент принял изменения, согласно которым налог на недвижимость распространяется не на жилую, а общую площадь). Эти изменения на поверку незначительны, но психологически способны оттолкнуть инвесторов. Хотя ставки в размере 1% и 2,7%, а также существующая налоговая льгота, делают вложения в недвижимость все-таки привлекательным решением. Особенно с оглядкой на то, что доходы от депозитов все-таки попали под налогообложение.
«Метры» для бизнеса
Если на рынке жилой недвижимости наблюдается хоть и минимальное, но оживление, то темпы строительства коммерческих «квадратов» снижаются. Например, за 2013 год в Киеве сдано в эксплуатацию 120 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а в 2014 году, по оценкам компании Jones Lang LaSalle, этот показатель будет на 17% меньше. Причина в падении спроса со стороны бизнеса, который пытается всячески экономить. «Определенные сдвиги в сфере коммерческой недвижимости ожидались в 2015 году, на который тогда были запланированы президентские выборы. Но из-за переноса выборов ситуация сейчас неопределенная», – отмечает глава офиса в Украине JonesLangLaSalle Дмитрий Сенниченко.
По его мнению, спрос на недвижимость со стороны бизнеса будет напрямую зависеть от ситуации в экономике. И при условии возобновления экономического роста в Украине с 2015 года можно рассчитывать на приход иностранного капитала, улучшение инвестиционного климата и, как следствие, реализацию крупных строительных проектов. В то же время даже сейчас сохраняется интерес со стороны инвесторов к строительству коммерческих объектов в крупных городах. «Все еще существуют широкие возможности для реализации проектов не только в Киеве, но и в Одессе, Львове, Харькове, Донецке и Днепропетровске», – уверен директор департамента инвестиций компании DTZ Владимир Мысак.
При этом быстрее всего будут расти торговые центры, где до сих пор наблюдается дефицит площадей, чуть меньшими темпами – офисные центры, где уровень вакантности колеблется от 15 до 17%. А интерес арендаторов продолжит смещаться в сторону качественных площадей с удобным расположением и коммуникациями. Поэтому есть вероятность, что в 2014 году арендные ставки на офисные и торговые площади снизятся на 10–15%. В первую очередь в тех объектах, которые не удовлетворяют запросам клиентов.
Основные тренды рынка жилой недвижимости в 2014 году
| Снижение цен в валютном эквиваленте |
| Сохранение высоких темпов строительства, особенно жилья эконом-класса |
| Постепенное выравнивание стоимости квартир в областных центрах |
| Отсутствие ипотечного кредитования |
| Краткосрочные рассрочки для покупателей строящегося жилья |
| Готовность застройщиков и продавцов квартир существенно снижать цену при торге |
| Рост доступности загородного жилья как вокруг столицы, так и других крупных городов |
Основные тренды рынка коммерческой недвижимости в 2014 году
| Сокращение темпов строительства |
| Экономия на аренде офисных и торговых площадей со стороны бизнеса |
| Снижение арендных ставок в «некачественных» объектах |
| Сохранение интереса инвесторов к строительству объектов в столице и городах-миллионниках |
Краткий итог круглого стола «Недвижимость-2014: перезапуск рынка»: что нужно сделать властям:
A) Инвестиционный климат и защита права собственности.
1. Защита прав собственности на активы. В том числе в судах.
2. Понятные правила игры для участников рынка: прозрачное законодательство.
3. Для инвестора-девелопера – четкое регулирование по возмещению НДС.
4. Эффективное законодательство в работе с заемным капиталом. В том числе: банки должны иметь возможность реализовывать залоговые активы без больших потерь в стоимости.
B) Снижение уровня коррупции в органах власти.
1. Создание «системы единого окна» для работы с девелоперами /инвесторами. Ограничить непосредственный контакт девелопера с контролирующими органами, ускорить процесс получения решений.
2. Запуск системы электронного реестра прав на недвижимость (ведения реестра сделок по недвижимости), чтобы видеть реальную ситуацию на рынке недвижимости.
C) Повышение эффективности городского планирования. Инвестиции в инфраструктуру.
1. Повышение качества городского планирования и последующего контроля застройки территорий и выполнения градостроительных норм, особенно в Киеве.
2. Рационально использовать бюджетные средства для привлечения инвестиций, для создания рабочих мест и районов комфортного проживания населения. Новые проекты приходят вслед за создаваемой инфраструктурой.
3. На Западной Украине нужно инвестировать в систему дорог местного значения, что создаст условия для внутреннего туризма, как следствие – для развития гостиничной инфраструктуры.
