Во что обойдется жилье бизнес-класса?

Будем откровенны: в нынешних условиях позволить себе квартиру за миллион гривен и дороже может далеко не каждый. Однако только в Киеве по состоянию на февраль 2014 года строилось около 40 домов бизнес-класса, что в очередной раз подтверждает: небедные украинцы готовы вкладывать деньги в недвижимость.

За 2013 год цены на недешевые квартиры почти не выросли. Иное дело 2014 год: застройщики полагают, что политическая нестабильность и волнения на валютном рынке могут внести существенные коррективы в их ценовую политику. И февраль это уже доказал. Теперь осталось понять, готовы ли покупатели брать подорожавшую за недвижимость в тот момент, когда и в политике, и в экономике ощутимо штормит.

Плата за класс

Диапазон стоимости квартир в домах повышенной комфортности весьма широк. Например, по данным компании UDP, квадратный метр жилья бизнес-класса в столице сегодня составляет в среднем около 18 тыс. грн. Девелоперы могут предложить квадратный метр и от 11 тыс. грн. Но такая квартира вряд ли будет отвечать требованиям, которые обычно предъявляются к недвижимости подобного уровня.

В действительности цены для настоящего бизнес-класса колеблются в столице чаще всего в пределах 14–22 тыс. грн., в зависимости от места расположения, инфраструктуры, качества стройматериалов. Например, «квадрат» такого жилья в Печерском районе обойдется в 20–30 тыс. грн., в Голосеевском – до 20 тыс. грн., а на Левом берегу его стоимость стартует с 14 тыс. грн.

В других крупных городах – Днепропетровске, Донецке, Львове – цены гораздо «мягче», как и местные рынки недвижимости в целом.  

В Донецке стоимость объектов с квартирами «бизнес» находится в пределах 9–14 тыс. грн./м2, в Харькове – 12–14 тыс. грн., в Днепропетровске – около 12 тыс. грн., во Львове – около 9–10 тыс. грн.

Самая дорогая после Киева Одесса, где, кстати, сдано уже около двух десятков объектов такого уровня. Правда, в некоторых жилых комплексах «Жемчужины у моря» цены по местным меркам кусаются, достигая 15–16 тыс. грн./м2. Но если постараться, можно найти качественные квартиры, в которых метр обойдется всего лишь в 10–11 тыс. грн.

Вопрос к цене

В Украине нет утвержденной и общепризнанной шкалы классности жилья. Поэтому критерии, по которым недвижимость относят к бизнес– или к премиум-классу, весьма размыты.

В качестве ориентира можно опираться на данные Украинской строительной ассоциации. Согласно классификации УСА, недвижимость делится на социальную, эконом­–, бизнес–, премиум-класс и де-люкс. По версии ассоциации, дома бизнес-класса строятся по монолитно-каркасной технологии или с использованием кирпичной кладки. В здании должно быть не более ста квартир с минимальной площадью на одного жильца от 40 кв. м и высотой потолков от 2,7 метров. Кроме того, для каждой квартиры должно быть предусмотрено место для авто в специально оборудованном паркинге.

«Жилье такого уровня обязательно должно находится на территориях, приближенных к центру города с максимально удобными транспортными соединениями и развязками», – напоминает руководитель службы продаж ЖК «Новопечерские Липки» Виталий Медников.

Также обязательным является наличие развитой инфраструктуры: магазинов с удобными парковками, парков, близлежащих детских садов и школ.

«Сам же дом должен иметь собственную, желательно огороженную, территорию с контролем доступа, круглосуточное видеонаблюдение. Детские и спортивные площадки, хороший ландшафтный дизайн – тоже непременные атрибуты», – рассказывает главный архитектор проектной группы «Архиматика» Дмитрий Васильев. Не менее важно наличие в доме лифтов с большой грузоподъемностью и скоростью.

Не редкость в таких домах бассейн, фитнес-зал, а также спа-зона. Кроме того, квартиры бизнес-класса часто ассоциируются с необычными проектами, в которых обязательно соблюдаются стандарты качества, а также экологичности строительных и отделочных материалов. Очень важная характеристика такой недвижимости – немаленькая площадь квартиры. Как правило, в Киеве средняя площадь «единички» для этого ценового уровня составляет 54 кв. м, двухкомнатных – 81 кв. м.

«Для трехкомнатных квартир необходимо угловое либо двустороннее расположение. Гостевая зона с кухней и столовой должна составлять 30–50 кв. м. В такой квартире должно быть не менее двух полноценных ванных комнат, большие панорамные окна, а также места для установки кондиционеров», – рассказывает Дмитрий Васильев. Площадь «трешки» обычно от 90 кв. м.

Кстати, покупатели все чаще хотят видеть в приобретаемых квартирах отделку, а иногда – частичное меблирование. Кроме того, застройщики сталкиваются с тем, что будущих владельцев не устраивает стандартный проект. А значит в квартире должна существовать возможность перепланировки.

Контроль за качеством

Приобретение недешевой квартиры вовсе не избавляет от неприятностей, с которыми сталкиваются покупатели бюджетного жилья. Например, нередко застройщики экономят на использовании пожаробезопасных отделочных материалов, что приводит к возгоранию. За последние несколько лет можно вспомнить несколько пожаров (как в столице, так и за ее пределами), причиной которых стала именно недорогая отделка.

«Покупателям я бы посоветовал ориентироваться на качество и количество ранее введенных девелопером объектов, изучить историю компании», – говорит руководитель отдела продаж жилого комплекса «Park Stone» Дмитрий Шостя. Кроме того, не лишним будет поинтересоваться у застройщика наличием сертификатов, подтверждающих соответствие строительных материалов затребованной у покупателя цене.

Хороший знак, если застройщик за последние год-два завершил строительство другого объекта и ввел его в эксплуатацию. Немаловажный показатель – стоимость квартиры. Цена жилья не должна сильно отличаться от средней по району. Если слишком дешево – нужно искать недостатки. Если же чрезмерно дорого – выяснить, чем обоснована такая стоимость. Возможно, удачным расположением дома, хорошей инфраструктурой, а возможно, просто желанием застройщика «накрутить» цену за свое имя.

Инвесторам не стоит также забывать, что в периоды экономической нестабильности любое строительство может быть заморожено. Особенно если его темпы напрямую связаны со скоростью приобретения жилья в таком объекте. Замораживание стройки менее вероятно, если у застройщика в партнерах есть солидный банк, готовый кредитовать проект. Но и в этом случае не все безоблачно – даже у банков случаются трудности с предоставлением финансирования.

Коварный курс

У застройщиков, равно как и у автодилеров и продавцов бытовой и портативной техники, все еще существует пусть и неофициальная, но фактическая привязка к курсу доллара. Некоторые девелоперы ориентируются на курс НБУ, другие – на курс межбанка, третьи – на курс банка, который обслуживает застройщика или инвестирует в стройку. И в соответствии с движением соответствующего курса индексируется стоимость метров.

Последние события в стране и, как следствие, резкие колебания валютных курсов уже в феврале повлияли на стоимость жилья. Например, по информации портала «Столичная недвижимость», в прошлом месяце средняя стоимость выставленных на продажу квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева по сравнению с январем выросла на 3,79%. При этом квартиры бизнес-класса подорожали на 1,52% – в среднем до 15,4 тыс. грн./м2.

Застройщики предупреждают, что в марте влияние валютной составляющей на цены «первички» сохранится, поэтому квартиры прибавят в цене еще 1–1,5%, а дальше все будет зависеть от политической и экономической ситуации в Украине.

«Компании-девелоперы, которые при строительстве своих объектов используют импортируемые материалы, привязывают стоимость недвижимости к валютному курсу. Соответственно, любые курсовые колебания будут вызывать изменения в цене квартиры в гривне», – объясняет причины удорожания Виталий Медников. Это правда, но, разумеется, не вся. Потому что доля импортных материалов высока в коммуникациях и отделке, а конструкции дома в основном состоят из отечественных материалов.

В то же время многие строительные компании стараются сгладить влияние курсовой разницы на покупателей специальными акциями и предложениями. Они готовы предложить скидки, а также рассрочку, которая может достигать 2–3 лет при взносе от 50% стоимости квартиры.

На что обращать внимание, покупая квартиру бизнес-класса

- на соответствие материалов постройки и отделки заявленному классу объекта;

- на наличие места для авто в оборудованном паркинге;

- на транспортную развязку;

- на развитость инфраструктуры;

- на метраж квартир, их планировку и возможность перепланировки.

Сколько стоят квартиры «бизнес-класса» в крупных городах

* Данные портала lun.ua и застройщиков, цены по состоянию на 14 марта, могут изменяться без предупреждения, необходимо уточнять в отделах продаж застройщиков.