«Пару месяцев назад мы искали подходящую квартиру на первичном рынке, планировали продать доставшуюся в наследство хрущевку и приобрести просторную «двушку». После изучения предложений отправились в офис продаж одной из столичных новостроек. Насторожило, что офис расположен в промзоне, а на просьбу передать нам договор на изучение сотрудники компании сказали, чтобы мы изучали документ прямо в офисе», – рассказала киевлянка Евгения Полякова. По ее словам, еще одним аргументом не в пользу этого застройщика стала навязчивость менеджера. «Она просила нас принимать решение здесь и сейчас, так как в продаже остались лишь две квартиры, которые нам подходят. Однако дом только-только вырос над котлованом, и мы решили не связываться, к чему спешка?», – отметила г-жа Полякова.
«Деньги» решили выяснить, как же провести самостоятельную экспертизу застройщика, чтобы потом не было мучительно больно за потерянные деньги.
Внешний лоск
Привлечь покупателя компании-застройщики спешат и рекламными скидками, и акционной ценой метра, и объявлениями вроде «последняя квартира в секции – по специальной цене». Чтобы не попасть на крючок недобросовестного застройщика, покупателю лучше внимательно изучить ценовое предложение. Как правило, низкая цена «квадрата» настораживает. Она запросто может оказаться признаком «мутной» компании. Для Киева таковой, например, считается стоимость метра на уровне 7–8 тыс. грн. Средняя рыночная цена «квадрата» для объектов эконом-класса в столице сегодня – 8,8–10,5 тыс. грн. «Низкие цены привлекают внимание неопытных и слишком доверчивых покупателей, которые верят на слово, не проверяют информацию и не задумываются о причине продажи квадратных метров, например, в центре города по цене вдвое ниже, чем у других застройщиков этого района. Такие застройщики или уже имеют большие проблемы и рискуют заморозить стройку, поэтому снижают цену, или они и не собирались доводить начатое до конца. В таком случае стройка – только фон для «сбора средств», – отмечает юрист АК «Сюткин и партнеры» Валентина Силецкая.
Необходимо также помнить: инвестирование на этапе котлована несет высокие риски, которых, наверное, лучше избегать. Хотя застройщики предпочитают заманивать инвесторов именно дешевизной тех метров, которые не только не построены, но даже находятся лишь «в проекте».
Пока еще нет стен и перекрытий, покупателю предлагают любоваться 3D-картинками будущего дома на красивом сайте. Сайт – это прекрасно, однако на нем обязательно должна быть представлена важная для инвестора информация: кто заказчик строительства, кто генподрядчик, кто разработчик проекта, какова история компании-застройщика, ссылки на сайты других проектов компании, фотогалерея работ на стройке с регулярным обновлением, а лучше – трансляция происходящего на стройке через веб-камеру. Разумеется, там должны быть в наличии скан-копии наиболее важных документов, которые интересуют покупателя – разрешение на строительство, решение местных властей об отводе участка, лицензии. Ну и, конечно, подробное описание процедуры вложения денег. В идеале – еще и скан-копия бланка договора о вложении средств в строящиеся метры.
Следующий шаг – изучение истории компании. Особое внимание – репутации застройщика. Обычно «скандальные» стройки широко обсуждаются на просторах Интернета – на страницах СМИ и на форумах. Можно найти координаты участников форума – реальных инвесторов, которые уже вложили средства в объекты застройщика. Пообщавшись с ними, можно сделать очень важные выводы. «Если застройщик уже не первый год работает на рынке, то о нем наверняка есть отзывы реальных или потенциальных покупателей недвижимости. Правда, к комментариям на форумах стоит относиться с осторожностью, поскольку часть положительных отзывов может писать и сам рекламный отдел компании. Негативные комментарии также могут быть написаны конкурентами. Но все же ознакомиться с подобной информацией обязательно стоит», – советует Дмитрий Васильев, главный архитектор проектной группы «Архиматика».
Дальше необходимо самостоятельно посетить стройку. Если у компании дефицит финансирования, то работы на стройке будут продвигаться так медленно, что в течение двух-трех недель потенциальному покупателю станет ясно – ввязываться в такой долгострой не стоит. Особое внимание к работающему крану: кран должен не просто находиться на стройплощадке, но и постоянно быть в работе. Ведь известны случаи, когда «стремные» застройщики оплачивали аренду крана, чтобы он просто находился на стройке и таким образом привлекал инвесторов, создавая видимость деятельности.
Свидетельство хорошей репутации компании – ее партнеры. Обычно у стабильных застройщиков есть постоянные партнеры – банки, архитектурные бюро, подрядчики, которые работают на рынке давно и чья репутация не вызывает никаких вопросов.
Документы имеют значение
Важнейший шаг в экспертизе застройщика – посещение отдела продаж и изучение документов компании. Прежде всего стоит обратить внимание на офис компании: да, часто застройщики размещают его прямо около стройки, однако, помимо этого, у компании должен быть еще один – основной офис. Лучше, если это будет «вменяемое» помещение – просторные комнаты в бизнес-центре или административном здании в районе с хорошей транспортной доступностью. Размещение менеджеров в маленькой квартирке в жилом доме на окраине города должно насторожить – так же, как и предложение сотрудников компании подписать договор прямо на стройплощадке или в кафе «за углом».
Кстати, навязчивый сервис а-ля «решайтесь немедленно, а то завтра эта квартира уже будет продана» – также признак «мутной» компании.
По просьбе потенциального покупателя менеджеры в офисе без тени смущения обязаны предъявить ряд документов (см. инфографику). «Покупателю жилья в строящемся объекте нужно обратить внимание на договор аренды или право собственности на землю. Чаще всего девелоперы берут землю в долгосрочную аренду. Обратите внимание на даты: срок договора аренды должен превышать срок заявленного окончания строительных работ. Кроме того, нужно проверить разрешение на выполнение строительных работ. Если строительство началось после апреля 2011 года, необходима декларация о начале строительства с пометкой ГАСК», – говорит руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя. Не лишней станет проверка судебных решений, вынесенных по искам к компании-застройщику (на сайте reyestr.court.gov.ua).
Внимание: договор
Важнейший этап экспертизы застройщика – изучение договора. И здесь инвестору придется уделить особое внимание схеме инвестирования средств, то есть тому, каким именно способом деньги будут переданы застройщику.
«В соответствии со статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий», – напоминает партнер ЮФ «GORO legal» Дмитрий Овсий.
Действительно, законом предусмотрены две схемы вовлечения инвестора-физлица в финансирование строительства, однако на практике многие застройщики используют предварительные договора и другие схемы. «Основными способами финансирования строительства остаются два: через фонд финансирования строительства (ФФС) и путем покупки целевых облигаций. Но застройщики продолжают использовать другие, не столь чистые методы. Например, различные способы с использованием предварительных договоров, закладных, договоров переуступки. Использование таких схем условно-законное и рискованное», – объясняет Валентина Силецкая.
Кроме того, не так давно появился такой инструмент инвестирования строящихся квартир, как форвардный контракт. «Согласно таким контрактам, стороны обязуются подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных в будущем, с фиксацией цен на момент заключения форвардного контракта. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений указывает, как на покупателя можно зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость при использовании договора купли-продажи имущественных прав, что является, по сути, выполнением форвардного контракта», – отмечает Игорь Деревянко, управляющий партнер ЮК «ДЕГА Консалтинг».
Вообще договор инвестирования строительства должен обязательно предусматривать следующие пункты: предмет – совместное строительство многоквартирного жилого дома; адрес и размеры земельного участка; часть, объем, сроки, условия инвестирования; перечень документов, на основании которых застройщик осуществляет строительство, ответственность застройщика, форс-мажор, способы разрешения споров, срок действия договора, реквизиты сторон.
Предварительные договора, которые застройщики часто предлагают подписать инвесторам, обычно мало защищают права покупателей новых метров. По просьбе «Денег», партнер ЮФ «GORO legal» Дмитрий Овсий изучил один из таких договоров и вынес вердикт: для защиты прав инвестора договор придется существенно дополнить.
Кроме того, есть еще один способ выявить недобросовестную компанию: уточнить форму оплаты. Нечистые на руку компании принимают от покупателей наличные прямо в офисе либо предлагают перевести средства на счет некоего ООО, реквизиты которого в договоре с покупателем ни разу не были упомянуты.
Проводим экспертизу компании-застройщика
1. Анализируем цену предложения: цена квадратного метра не должна быть существенно ниже среднерыночной. На уровне демпинга (например, до 7 тыс. грн. за метр в Киеве) предлагают нестабильные компании или только вырывшие котлован под объектом. Риски такого инвестирования весьма высоки!
2. Проверяем, есть ли у компании сайт, физический офис (кроме комнаты с менеджерами прямо на стройплощадке), городские номера телефонов. Важно: инвестор строительства – ключевая фигура, если у компании несколько объектов, нужно уточнить, везде ли один инвестор-заказчик и инвестор-генподрядчик. Если в каждом проекте в инвесторах фигурируют разные компании, хотя все объекты принадлежат формально одной структуре, это должно насторожить!
3. Изучаем историю компании: сколько ей лет, сколько объектов строит сейчас компания, сколько уже построено. Важно: если у застройщика в работе более трех объектов и ни одного завершенного в прошлом, можно смело прекращать изучение компании – риски для инвестиций слишком высоки.
4. Изучаем документы застройщика:
- решение об отводе земельного участка;
- договор аренды земли (причем срoки должны совпадать, а еще лучше, если он заключен на более длительный периoд, чем задекларированный период строительства);
- техусловия на коммуникации;
- экспертиза проекта и сам проект;
- лицензия на строительную деятельность;
- разрешение на ведение строительных работ.
5. Общаемся с коллегами-инвесторами: на форумах ищем отзывы о тех объектах, которые застройщик уже ввел в эксплуатацию, находим контакты инвесторов через форумы, спрашиваем о том, вовремя ли был сдан объект, как скоро дом подключили к электроснабжению и воде по постоянной схеме, возникали ли проблемы с коммуникациями и как быстро застройщик их решал.
6. Изучаем партнеров компании: у стабильных застройщиков, как правило, есть банки-партнеры, которые кредитуют покупателей недвижимости в их объектах.
7. Проверяем юридическую чистоту компании – не ведутся ли с компанией-застройщиком какие-либо судебные тяжбы. Информацию об этом можно найти на сайте государственного реестра судебных решений reyestr.court.gov.ua.
8. Изучаем публикации о проекте (конкретном комплексе) и компании-застройщике в СМИ – как правило, о компаниях с «мутной» репутацией издания всегда публикуют статьи (журналистские расследования).
9. Изучаем ход строительства: не спешим инвестировать на этапе котлована и даже возведения первых трех-пяти этажей. Необходимо время, чтобы провести наблюдение за стройплощадкой – сколько работников там находится ежедневно, как часто на стройке бывает пусто (многие стабильные компании строят объекты без выходных и даже ночью), насколько активно используется техника.
10. Проверяем, в какой форме инвестору (покупателю) предлагают вкладывать средства – лучше, если будет фонд финансирования строительства или выкуп облигаций. Также возможно использование застройщиком предварительных договоров, закладных, договоров переуступки. Однако юристы предупреждают: использование таких схем условно-законное и рискованное.
11. Проводим экспертизу договора (см. таблицу)
12. Обращаем внимание на схему оплаты: стабильные компании не принимают от покупателей пачек с наличными, клиентам выдаются реквизиты компании для внесения оплаты через кассу банка. Все платежные документы должны сохраняться.
Топ-10 обязательных пунктов договора с застройщиком
1. Указание секции, этажа, номера и площади покупаемой квартиры, стоимость квадратного метра
2. Четкие сроки выполнения работ и сдачи дома в эксплуатацию
3. Панировка квартиры
4. Пункт о защите персональных данных
5. Риски и непредвиденные обстоятельства, которые освобождают застройщика от ответственности (форс-мажор), ответственность продавца за невыполнение обязательств
6. Обязательство застройщика не отчуждать имущественных прав на квартиру третьим лицам
7. Часть, объем, сроки, условия инвестирования (сумма и порядок оплаты)
8. Перечень документов, на основании которых застройщик осуществляет строительство
9. Способы разрешения споров
10. Срок действия договора, реквизиты сторон
