Арендуем торговую площадь

«Арендованный в новом торговом центре магазин не сразу начинает приносить прибыль. Нужно время, чтобы владельцы центра отстроили процесс привлечения покупателей, а платить нужно сразу – причем на одну лишь предоплату (гарантию) уйдет более 10 тыс. долларов», – делится опытом владелица обувного магазина в Киеве Маргарита Петрущак. По ее мнению, как бы там ни было, даже при условии, что магазин начнет зарабатывать прибыль только через 5–7 месяцев, арендовать площадь в торговом центре выгодно. «Сегодня покупатели «при деньгах» не идут в магазины, расположенные где-то на улице, им важно приехать в хороший торгово-развлекательный комплекс, оставить машину на паркинге, пройтись по магазинам, пообедать в кафе, сходить в кино», – уверена предпринимательница. «Деньги» выяснили, что происходит сегодня с выбором торговых помещений и куда идут арендные ставки.

Столичная аренда

Как и прежде, Киев остается ключевым городом развития ритейла и проектов торговой недвижимости. «В 2013 году в Киеве заявлено к открытию девять новых ТРЦ общей арендуемой площадью около 201,4 тыс. кв. м, что будет поглощено рынком и не вызовет существенного роста вакантности», – отмечает Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга UTG. По его мнению, столица пока не насыщена торговыми площадями, как сопоставимые с Киевом города Восточной Европы. И все же торговые центры в Киеве есть, а новые строятся очень активно. «С начала экономического кризиса в Украине в конце 2008 года общий объем современных торговых помещений в Киеве увеличился более чем на 82%», – констатирует директор и руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ в Украине Наталия Миколайчук.

Только в 2013 году ожидается, в частности, открытие таких проектов торговой недвижимости, как ТЦ Silver Breeze, ТРЦ «Атмосфера», торговая часть МФК «Гулливер», ТРЦ Art Mall, ТРЦ «Проспект», ТРЦ KyivMall. Масштабный проект компании «К.А.Н. Девелопмент» – ТРЦ Respublika площадью 135 тыс. кв. м – будет сдан лишь в конце 2014 года.

Конечно, арендаторы предпочитают «оседать» в центрах с гарантированной посещаемостью, а уровень посещаемости напрямую влияет и на размер арендных ставок. Больше посетителей – выше ставка. Успешных торговых центров, где пустующих площадей не бывает, в столице всего около десяти. Самыми популярными среди арендаторов и посетителей, по данным UTG, являются такие проекты, как Ocean Plaza, Sky Mall, «Большевик», DreamTown, «Караван», «Украина». В таких центрах арендные ставки достигают 150–240 долл. и даже выше за «квадрат» в месяц. Путем нехитрых расчетов выясняем, что в месяц одежный бутик, занимающий площадь около 60 кв. м, платит арендодателю 9–14,4 тыс. долларов. И это без учета эксплуатационных и маркетинговых затрат. Естественно, покрыть такие расходы могут только раскрученные торговые марки и известные бренды. Впрочем, и сами торговые центры любой магазин в арендаторы не возьмут – позиционирование требует, чтобы на бутиках красовались лишь самые модные имена. «На украинский рынок вышла российская сеть универмагов одежды lady&Gentleman City. Компания «Маратекс» вывела модный бренд OVS, а также SIX и I AM. В Dream Town был открыт первый в Украине магазин португальского бренда W52 Jeans. В Ocean Plaza – магазины Weekend Max Mara, Marina Rinaldi, Furla. В первом квартале 2013 года здесь же были открыты первые в Украине магазины турецких марок Colezzione и LC Waikiki», – рассказывает Наталия Миколайчук.

Выше всего ценятся помещения площадью до 200 «квадратов» – на такие площадки торговый центр без труда находит арендаторов, на них же выставляются самые высокие ставки. «Есть спрос на секции от 80 до 200 м2. Но «загибая» ставку арендодатель может столкнуться с тем, что на первом году жизни ТРЦ арендатор, ввиду нераскрученности ТРЦ, высокую ставку может просто не потянуть. Именно на первом году жизни ТРЦ арендаторы просят скидки. У любого ТРЦ есть свой доходный бюджет, поэтому возникают сложные переговорные процессы», – отмечает Юлия Счастливая, руководитель отдела аренды «Arricano Group».

Вообще средние ставки на помещения площадью 50–120 кв. м в торговых центрах столицы колеблются в пределах 30–200 долл./м2 в месяц. При этом внесением платежа за аренду затраты магазина не ограничиваются, ведь необходимо еще заплатить ставку процента от оборота (если это оговорено в договоре с ТЦ), внести эксплуатационный платеж, маркетинговый платеж, а также оплатить пропорциональную часть коммунальных платежей общих зон торгового центра. По мнению Виктора Оборского, в 2013 году арендные ставки в ТЦ и ТРЦ столицы могут вырасти на 5–7%. То есть достичь в среднем 35–220 долл./м2 в месяц.

Красная линия

А как же торговые помещения на первых этажах жилых домов? Все верно, такие помещения есть, и они также предлагаются в аренду в разных районах столицы. Однако подойдут такие площади далеко не всем – есть резон осесть в жилом фонде гастрономам, небольшим мебельным магазинам, турфирмам, кафе, аптекам и люксовым брендам (если речь идет о центре города). В спальных районах арендные ставки составляют 15–28 долл./м2, а в центральных – 40–90 долл./м2 в месяц.

Область торговли

Сейчас в миллионниках – дефицит торговых центров. Сказывается иной уровень обеспеченности граждан, а значит и нежелание многих торговых марок выходить в регионы, где покупательский поток не будет достаточным для получения прибыли. Поэтому девелоперы весьма осторожны в своих планах по строительству новых проектов в городах-миллионниках. Во Львове основными торговыми площадками для арендаторов пока остаются «Кинг Кросс Леополис», «Сриблястый», «ВАМ», «Скриня» и «Опера Пассаж». Лишь в начале 2015 года в городе должен быть запущен новый масштабный проект – ТРЦ Forum Lviv (37 тыс. кв. м). По данным компании DTZ в Украине, арендаторами центра выступят около 115 украинских и международных брендов, среди которых Carlo Pazolini, Lerros, Kira Plastinina, Mohito, Reserved, Luxury House, Cropp Town. Средние ставки аренды в торговых центрах Львова сегодня – 12–37 долл./м2 в месяц.

В Харькове, по данным компании Jones Lang LaSalle, объем торговых площадей за 2011–2012 годы увеличился на 42%. Основными проектами торговой недвижимости Харькова считаются центры «Дафи», «Караван» и «Магелан», всего в городе работает 15 торговых центров. При этом в 2014 году в городе должны быть сданы в эксплуатацию два крупных проекта: ТРЦ «Металлист» и МФК на ул. Пушкинской. Общая площадь двух центров составит 95 тыс. кв. м.

Разница в арендных ставках торгового центра и, скажем, витринного помещения на первом этаже жилого дома несущественна. Но в ТЦ оседать выгоднее – потому что ставки гуманные. Например, в центральной части города можно арендовать магазин площадью 63 кв. м по ставке 34–37 долл. за «квадрат» в месяц. В торговом центре магазин такой же площади на первом этаже сдается по ставке 25–35 долл./м2 в месяц. В Харькове из-за большого выбора (количество торговых центров постоянно расширяется) арендные ставки не растут. Впрочем, их проседание также не замечено.

В Донецке есть возможность арендовать площадки в более чем 15 торговых центрах. Самые популярные проекты – «Донецк Сити» и «Грин Плаза». Именно там за аренду помещения площадью 80–150 кв. м арендодатели могут потребовать 45–50 долл./м2 в месяц и даже выше. В 2013 году в регионе ожидается открытие крупного ТРЦ «Сити Парк» (50 тыс. кв. м), который сейчас строится рядом с Донецком – в Макеевке.

В Днепропетровске арендаторы не испытывают дефицита торговых площадей: по данным компании Jones Lang LaSalle, в городе уже функционирует 18 торговых центров, а в перспективе будут построены и открыты еще шесть комплексов. Основные проекты Днепропетровска – «Караван», «Мост Сити Центр» и «Пассаж». Средние арендные ставки в торговых комплексах города – 35–58 долл./м2 в месяц.

На уровне днепропетровских арендные ставки в ТЦ и ТРЦ Одессы. В этом городе, несмотря на высокий спрос арендаторов и платежеспособность покупателей, торговых комплексов очень мало. Основные проекты – Riviera Shopping City, «Сады Победы», «Среднефонтанский», «Сити Центр». Причина низкого предложения торговых площадей в Одессе – наличие большого предложения недорогих витринных помещений, а также популярность рынков. Кстати, арендовать площадь в центре Одессы на первом этаже жилого дома можно за 16–22 долл./м2 в месяц – это более чем вполовину ниже арендных ставок в торговых центрах. Впрочем, до 2015 года в городе планируются к открытию пять крупных торговых комплексов, и миграция арендаторов может повлиять на ставки – они могут просесть на 3–7%.

В других крупных городах ставки также могут меняться в зависимости от появления новых объектов и насыщения спроса. Однако арендаторам, которые ищут помещения площадью 40–80 кв. м2, не стоит рассчитывать на дешевизну и скидки – такие площади пользуются самым высоким спросом, и частенько торговые центры именно на них выставляют самые высокие арендные ставки. Но в целом роста ставок на торговые площади в ближайший год не будет. «По оценкам компании DTZ, существенный устойчивый рост базовых арендных ставок на торговую недвижимость является маловероятным в 2013–2015 годах. Это связано со сравнительно небольшим количеством качественных ритейлеров в стране, значительным объемом торговых помещений, заявленных к открытию в ближайшей перспективе, а также рисками экономической нестабильности в Украине и мире», – объясняет Наталия Миколайчук.

Как менялись ставки аренды на лучшие торговые помещения в Киеве (долл./м2 в месяц)*

* Для торговых помещений площадью 100–300 кв. м, данные компании DTZ.  

Офисный расчет

Предпринимателям, которые мечтают осесть в собственном офисе, расположенном не в специализированных бизнес-центрах, возможно, стоит поторопиться. Цены на офисные площади растут. По данным компании SV Development, с начала 2013 года офисы в Киеве подорожали на 3,3%. Если в январе стоимость квадратного метра офисных площадей в столице составляла в среднем 2,1 тыс. долл., то в июне – более 2,2 тыс. долл. В Одессе также подорожали площадки для бизнеса: за пять месяцев 2013 года цена «квадрата» выросла на 2,1%, до 1,8 тыс. долл.  Во Львове с начала года офисные метры подорожали на 3%, достигнув почти 1,9 тыс. долл. Впрочем, продавцы уже немного умерили свои аппетиты: с середины мая львовские офисы подешевели на 0,4%.  Похожая ситуация и в Донецке, где за месяц средняя цена продажи офисных помещений на вторичном рынке снизилась на 0,2%, до 1,5 долл./м2. Но в целом с начала года стоимость офисных метров выросла на 3,5%. А вот в Днепропетровске офисы с начала года подорожали на 2,5%, превысив 1,3 тыс. долл./м2. Не стал исключением и Харьков, где цена метра в офисах увеличилась в среднем до 1,3 тыс. долл., с начала года рост цен составил 3%.

Журнал Деньги