Спрос на жилье в новостройках растет. По данным компании SV Development, в июле в Киеве в недостроенных домах было продано 1380 квартир, тогда как в июне – 860. При этом 50% купленного жилья – двухкомнатные квартиры, а 40% – однокомнатные. По оценкам UTG, к середине 2012 года в столице объем предложения составил порядка 13–13,5 тыс. квартир на первичном рынке и около 8 тыс. – на вторичном. Это существенно превышает спрос, и цены на «первичку» вполне стабильны.
«Рынок восстанавливается, и довольно быстрыми темпами. Первичный рынок сейчас догоняет по количеству сделок вторичное жилье, чего еще не было никогда», – указывает на новые тренды аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. «Когда мы подыскивали квартиру в новостройке, то обращали внимание на цену «квадрата». В некоторых киевских комплексах она необоснованно высока – дом находится далеко от центра, а стоимость метра – более 11 тыс. грн. В итоге отдали предпочтение пригороду и купили «двушку» в Ирпене, где запросы застройщиков гораздо скромнее, чем в столице», – рассказывает киевлянка Анна Полищук. Г-же Полищук квартира в городе-спутнике Киева обошлась по цене 7,2 тыс. грн. за кв. м, а общая стоимость жилья площадью 55 кв. м – 49,5 тыс. долл.
Как выяснили «Деньги», подобными эконом-вариантами могут похвастать и другие пригороды столицы. Желающим же обосноваться в Киеве нужно приготовиться заплатить по 9,4–14 тыс. грн. за каждый квадратный метр.
Киевское разнообразие
В Киеве строительство новостроек идет активными темпами, город прямо-таки пестрит объявлениями «Квартиры от застройщика». По данным Госстата, в столице и окрестностях в январе–июне
А что же происходит с ценами и выбором? Сейчас метр жилья эконом-класса в Киеве стоит 9,5–14 тыс. грн., а бизнес-класса – 16–20 тыс. грн. Цены на «первичке» очень медленно, но растут. Связано это как с ростом спроса, так и с завершением строительства: в готовых объектах цена метра на 10–25% выше, чем в тех, где только возводятся первые этажи. Впрочем, за 7 месяцев 2012 года общий рост цен на новые метры составил всего 3,6% (см. таблицу). Это практически равно темпам инфляции.
«На формирование цены влияет целый ряд факторов, один из них – это платежеспособный спрос, доходы населения и та их часть, которую люди готовы вкладывать в приобретение жилья. Другим важнейшим фактором является ипотека. Ценообразование на жилую недвижимость находится в прямой зависимости от динамики ипотечного кредитования. Стабилизация рынка ипотеки, очевидно, приводит к росту спроса на рынке недвижимости», – говорит Роман Романюк, заместитель генерального директора компании UDP. По его мнению, пока нет факторов, которые явно способствуют снижению цен, более того, цены на жилье будут расти, утверждает представитель застройщиков. Однако этот рост до конца года вряд ли превысит 5%, что в итоге не окажет влияния на покупательскую активность.
Квартиры покупают в основном за наличные: например, к середине августа было выдано лишь полторы сотни кредитов по госпрограмме льготной ипотеки. Темпы выдачи ипотечных кредитов на рыночных условиях тоже мизерны – на полмиллиарда гривен по итогам июня (самые свежие из доступных данных). Да и не мудрено – средняя по рынку эффективная ставка равнялась в августе 24,22% (по данным «Индекс КредитМаркет»). При нынешней ценовой динамике подобный уровень ставок делает экономически бессмысленной ипотеку при величине собственного взноса менее 70%.
И тем не менее, покупатели нынче весьма активны, особенно в столице. В тех домах, которые сданы либо их введение в эксплуатацию запланировано на 2012 год, обычно в продаже остаются лишь трехкомнатные квартиры. В ЖК по ул. Урловской, 38 (Киевгорстрой), продано 92% квартир, оставшиеся 8% – исключительно «трешки» по цене от 112,8 тыс. долл. А вот в новостройке по ул. Драгоманова, которую этот же застройщик планирует ввести в эксплуатацию 30 ноября 2013 года, еще есть свободные однокомнатные и двухкомнатные (цена – 66,7 и 93,6 тыс. долл. соответственно).
Самые демократичные цены – в домах эконом-класса, которые будут сданы во второй половине следующего года. В ЖК «Кришталеві джерела» (Голосеевский район), обещанном к сдаче летом 2013 года, «квадрат» стоит 9,07–9,14 тыс. грн. Кстати, в этом комплексе только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Такая политика застройщика понятна, ведь если 90% покупателей готовы купить 1–2-комнатное жилье, незачем строить многокомнатные апартаменты.
Большего бюджета потребует покупка квартиры в доме бизнес-класса. Обычно в таких комплексах цена метра стартует от 12 тыс. грн. Из-за недешевой цены метра однокомнатные в таких комплексах есть в продаже даже накануне сдачи дома в эксплуатацию. В ЖК RiverStone (Дарницкий район) однокомнатную квартиру площадью 56 кв. м предлагают приобрести за 95,2 тыс. долл. (1700 долл./м2). Сдать в эксплуатацию первую очередь комплекса планируют уже в сентябре-октябре. Самые дорогие апартаменты бизнес-класса расположены в центре Киева. В уже сданных секциях ЖК «Панорама на Печерске» (ул. Щорса) минимальная стоимость метра – 19–21,8 тыс. грн.
В последнее время застройщики стараются начинать продажи квартир тогда, когда объект уже возведен хотя бы на 30%, ведь покупатели, наученные горьким опытом тех, кто вложил деньги в «замороженные» объекты, осторожны. «Если человек трезво оценивает сегодняшнюю ситуацию, то будет покупать квартиру только у компании с хорошим имиджем. Многие решаются приобрести жильё исключительно в домах, уже введенных в эксплуатацию», – подчеркивает Юрий Серещенко, руководитель планово-аналитического департамента компании UDP.
Дешевле, но дальше
Пригородные жилые комплексы радуют разнообразием расположения, планировок и ценами. Приобрести квартиру в Броварах, Борисполе, Вишневом, Буче или Ирпене можно по цене 7–8,2 тыс. грн./м2. Встречаются даже варианты по 6,5 тыс. грн. за метр, например, такова цена «квадрата» в уже сданном в эксплуатацию ЖК «Лелека» (Борисполь). Наибольшее количество новостроек – в Ирпене, Вишневом и Броварах. По данным сайта novostroyki.lun.ua, в Ирпене предлагаются квартиры в 66 новостройках, в Вишневом и Броварах – в 14 и 12 комплексах соответственно. Не радует выбором Вышгород, где возводится только ЖК «Березки», а в полностью готовом и сданном в эксплуатацию ЖК «Ольжин Град» квартиры продаются уже на вторичном рынке.
Многие застройщики в пригородах предпочитают строить 4–9-этажные дома, привлекая покупателей «клубной» атмосферой. Кроме того, выигрышным считается расположение рядом с парком или лесной зоной. Но главное «оружие» пригородных ЖК против комплексов шумного и суетливого Киева – это, конечно, цена метра в сочетании с планировкой и общей площадью квартиры. В ЖК «Суворов» (Ирпень, сдача – IV кв.
Очень мало в Киеве предложений малометражных квартир в новостройках, однокомнатные – от 48 кв. м. Поэтому-то покупка квартиры в пригороде в любом случае получается выгоднее, чем в столичной новостройке. Даже введя комплекс в эксплуатацию, пригородные застройщики не спешат повышать цену метра, как это характерно для киевских компаний. И речь не только о малогабаритных квартирах. Например, в Буче предлагаются трех–, четырех– и пятикомнатные квартиры в ЖК «Яблуневий» (введен в эксплуатацию в феврале). Покупка трехкомнатной (92,14 м2) обойдется в 79,2 тыс. долл. Похожая квартира, но в столице, стоит минимум 110 тыс. долл. – и то на окраине и в новостройке, которой до сдачи примерно год.
Ловушки есть
И в Киеве, и в пригородах застройщики предлагают покупку квартиры в рассрочку. Как уже не раз отмечали «Деньги», рассрочка может быть беспроцентной, а может стоить 5-10% годовых и даже выше.
Обычно беспроцентная рассрочка предоставляется на 1–2 года, часто – до введения дома в эксплуатацию. Покупатель обязан внести 10–30% стоимости квартиры и выплачивать равными частями оставшуюся сумму до срока, оговоренного в договоре с застройщиком. Впрочем, условия разнятся сильно – в зависимости от политики конкретного застройщика. Например, в ЖК «Лелека» (Борисполь) предлагается беспроцентная рассрочка на 8 месяцев при условии внесения покупателем 40% цены жилья. А в ЖК «Зеленый остров» (Киев) при собственном взносе 30% застройщик готов предоставить рассрочку только до января 2013 года – и по ставке 7% годовых. А если после 20 января покупатель решит продлить рассрочку до 20 января 2014 года, ставка вырастет до 14% годовых.
Стоит очень внимательно изучать условия рассрочки от застройщика – порой даже за самыми многообещающими предложениями могут скрываться дополнительные расходы. В ЖК по ул. Богатырской (строит Stolitsa Group) в условиях рассрочки первоначальный платеж покупателя всего лишь 10%, а срок внесения остатка – до декабря 2013 года. Казалось бы, все очень удобно. Однако тут же говорится о том, что стоимость неоплаченной части квартиры увеличивается на 7% годовых в случае первоначального взноса в размере 50%, на 10% годовых, если покупатель внесет 30%, и на 14% годовых в случае первоначального взноса 10% стоимости квартиры. Кроме того, цена неоплаченной части квартиры увеличивается в случае повышения курса доллара, установленного НБУ на день осуществления платежа, больше чем на 2% по отношению к курсу на момент заключения договора. Последнее условие особенно примечательно – покупателю предлагают принять валютные риски на себя.
Некоторые застройщики сотрудничают с банками, готовыми выдать ипотечный заем на приобретение квартиры в новом комплексе. Купить квартиру в доме ХК «Киевгорстрой» можно с помощью кредита, оформленного в «Сбербанке России», Ощадбанке или Укргазбанке. Покупателей метров в киевском ЖК «Парковые озера» кредитует Укрсоцбанк, в ЖК «Молодежный квартал Осокорки-2, 3, 4» – банк «Аркада». Такие кредиты обычно выдаются на 5–10 лет по номинальной ставке 16–19% годовых.
Как менялась цена «квадрата» на «первичке» Киева в 2012 году*
| | январь | февраль | март | апрель | май | июнь | июль | август |
| По данным SV Development | 1612 | 1624 | 1635 | 1641 | 1650 | 1657 | 1662 | 1671 |
| По данным reаlt.ua | 1525 | 1540 | 1513 | 1528 | 1528 | 1485 | 1475 | 1468 |
* Средняя цена (долл./м2).
