Что происходит с арендой недвижимости?

По данным svdevelopment.com, средняя цена долгосрочной аренды киевских квартир с начала года повысилась почти на 10% и составила 3,5 тыс. грн. в месяц для однокомнатных, 4,8 тыс. грн. – для двухкомнатных и 5,8 тыс. грн. – для трехкомнатных. Есть и диаметрально противоположное мнение: по данным realt.ua, в 2012 г. аренда дорожала только в конце апреля – начале мая. А вот по сравнению с январем 2012 г. ставки упали на 8,7%. Кому же верить?

«Средняя заявленная стоимость аренды жилья по Киеву с начала года продолжала плавно снижаться, – подтверждает генеральный директор сети агентств недвижимости Real Druzi Людмила Друзенко. – Только в эконом-классе этот показатель немного вырос – на 0,6%. При этом размер торга на такие квартиры в мае 2012 г. находился в пределах 5–10%. Зато собственники жилья класса «премиум» готовы были уступать до 40% и более».

Получается, что волна слухов об уверенном росте цен на аренду была вызвана кратковременным весенним всплеском активности? Учитывая неоднозначность доводов риэлторов, «Деньги» решили поискать правду в базах бесплатных объявлений. Как оказалось, в течение последних 3–5 недель хозяева жилья снижали цены на выставленные объекты куда чаще, чем повышали. Коррекция на несколько процентов, как правило, происходила после 7–10 дней безуспешных попыток найти квартирантов. В итоге, за несколько недель некоторые предложения подешевели на 10–15%. Чаще всего это происходит с малогабаритными квартирами с «евроремонтом». Ведь арендаторы небольших квартир обычно не готовы переплачивать за «полный фарш».

Впрочем, цены на экономичные «единички» под летним солнцем иногда тоже тают на 3–5%. Причина кроется в снижении спроса. Если в конце 2011 г. квартиры удавалось сдавать буквально за два-три дня практически без торга, то в мае-июне 2012 г. поиски арендаторов начали затягиваться уже на 2–3 недели. Конечно, недорогие квартиры (однокомнатные эконом-класса дешевле 3,2 тыс. грн. в месяц, двух– или трехкомнатные за 3,5–4,5 тыс. грн.) долго не пустуют. «Торговаться готовы далеко не все арендодатели, – говорит генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина. – Тот, кто сразу выставляет адекватную цену, достаточно быстро находят арендаторов и без торга. На уступки вынуждены идти лишь те, кто изначально заявляет завышенную стоимость».

Что за Евро-фактор?

Проведение футбольного чемпионата в украинских городах, вопреки отдельным прогнозам, не принесло на рынок долгосрочной аренды революционных изменений. «Мы не отмечали ни массового повышения стоимости долгосрочной аренды, ни случаев выселения арендаторов ради краткосрочной наживы, – говорит Ирина Луханина. – С одной стороны, арендодатели осознавали непривлекательность для зарубежных фанатов жилья, расположенного на окраинах, с другой – не решались ради эпизодической прибыли жертвовать добросовестными арендаторами и рисковать состоянием помещений».

Впрочем, хозяева квартир, которые по воле случая остались без арендаторов накануне Евро-2012, рассуждали иначе. «В конце апреля я была вынуждена распрощаться с неблагонадежным жильцом и после косметического ремонта начала подыскивать новых квартирантов, – говорит киевлянка Альбина Гройсман, зарабатывающая на сдаче в аренду нескольких квартир. – Правда, готовых арендовать жилье по прежней цене долго не находилось. Тогда я сдала квартиру фирме, специализирующейся на посуточной аренде. Благодаря этому я немного выиграла в цене, а к осени рассчитываю не менее выгодно сдать жилье постоянному арендатору».

Однако такие случаи единичны. Слишком мало квартир из числа тех, что сдаются долгосрочно, на время чемпионата стали сдавать посуточно. Существенного снижения количества предложений не произошло, поэтому и на ставках долгосрочной аренды футбол не отразился.

По мнению «Денег», в июле средние арендные ставки в столице могут снизиться на 4–5%, и на 2–3% в месяц аренда будет дешеветь в октябре-ноябре. А вот в августе-сентябре на фоне сезонного всплеска активности ставки подрастут на 5–7%.

Для арендаторов наиболее благоприятным периодом для поиска подходящих вариантов станет середина июля. Даже если цены предложений снизятся всего на 1–3%, глубина торга может быть более существенной. А вот владельцам тех квартир, которые летом освободятся, выгоднее предложить их в аренду в середине августа, когда в Киев прибудет новая волна иногородних студентов и «белых воротничков», и ставку можно будет поднять минимум на 5–7%.

А что в регионах?

В других городах, принимающих Евро-2012, квартир для долгосрочной аренды стало меньше. «В период летнего затишья потребность в долгосрочной аренде в Харькове традиционно снижается, – говорит руководитель аналитической службы ГК «Проконсул» Виктория Каратанова. –  Но из-за арендодателей, которые придерживали свои квартиры до начала чемпионата либо на период его проведения переориентировались на посуточную аренду, в городе возник дефицит жилья, сдающегося на долгий срок». Впрочем, ставки в Харькове из-за футбола не изменились. Средняя стоимость аренды наиболее востребованных квартир – около 2 тыс. грн. в мес.

Ближе к осени, по мнению госпожи Каратановой, в Харькове уже не будет такого дефицита предложения: студентам отдадут общежития, переоборудованные в гостиницы для болельщиков, а на рынок долгосрочной аренды вернуться объекты, которые во время Евро сдавались посуточно. Поэтому значительных колебаний цен не будет. Во Львове диапазон арендных ставок на «единички» составляет 1,5–3,5 тыс. грн. в мес., правда, предложение выглядит чрезвычайно скудным. Вполне возможно, что и здесь многие «посуточники» в июле-сентябре попытаются найти арендаторов на длительный срок, за счет чего в базах объявлений могут появиться более привлекательные варианты. В Донецке после незначительных колебаний к началу лета средняя стоимость аренды однокомнатной составила около 2,4 тыс. грн. в мес. (от 1,7 тыс. грн.). В Днепропетровске за единички просят 1,7–2,5 тыс. грн. в мес. А в Одессе цены на аренду по сравнению с началом 2012 г. даже снизились на 2–3% и в среднем составляют около 3,5 тыс. грн. в месяц (от 2 тыс. грн.). Правда, с приближением курортного сезона наметилась тенденция к незначительному удорожанию съемного жилья. Снижение на 3–5% в городе у моря возможно только вместе с холодами.

Что происходит с арендой в Киеве в 2012 г.*

* На основе данных http://realt.ua.

** Прогноз «Денег».

Что обязательно включать в договор аренды