Во что обойдется жилье в Европе?

«Болгария – самые демократичные цены, Кипр, Греция, ОАЭ, Испания, Черногория – недвижимость для отдыха», – отмечает директор агентства «Пятница» Оксана Савченко. Среди самых популярных регионов, где наши соотечественники покупают квартиры и дома, – Восточная Европа. Почему? «Некоторые владельцы малого бизнеса, столкнувшись со сложностями его ведения здесь, обретают желание его свернуть и получить вид на жительство, например, в одной из стран Восточной Европы. Некоторые предприниматели рассматривают возможность инвестировать средства в жилую или коммерческую недвижимость за рубежом с целью получения стабильного арендного дохода. Наконец, некоторые покупатели хотят купить элитную недвижимость за рубежом – виллу либо апартаменты в престижном месте в избранной ими стране», – объясняет специалист по недвижимости компании «Рапсодия» Владимир Григорович.

Покупать недвижимость сейчас выгодно в Греции и Испании, где во время кризиса цены на метры в некоторых регионах упали на 30–40%, и падение цен продолжается до сих пор. «Я бы порекомендовала обратить внимание на побережье Коста Бланка. За 150 тыс. евро там можно купить новые апартаменты с двумя спальными комнатами, полностью оборудованной кухней, террасой, парковочным местом, и все это – рядом с морем. В жилом комплексе будет большая общая территория с теннисным кортом, детской площадкой, бассейнами для взрослых и для детей, раздевалками, зоной отдыха», – объясняет Наталья Мишурова, менеджер департамента недвижимости за рубежом в компании «Гольфстрим».

В южной Европе цены сейчас падают – на дворе кризис, ипотечный рынок лихорадит, застройщики и агентства предупредительны к покупателям как никогда. И если в 2009–2010 годах еще казалось, что рынок вот-вот оживет, то сейчас всем уже все ясно. Ближайший год-полтора рынок недвижимости в средиземноморских странах будет рынком покупателя. Такой шанс выпадает не каждое десятилетие.

Согласно данным испанского индекса недвижимости IMIE General index, цены на испанскую недвижимость по сравнению с пиковым 2007 годом упали почти на 30%, причем за последние 12 месяцев – на 10–14%, в зависимости от региона. И более всего подешевели квадратные метры как раз на средиземноморском побережье. По данным Центрального банка Греции, за первый квартал 2012 года в Греции цены на жилье упали на 10%. Предполагается, что в Хорватии квартиры в 2012 году подешевеют на 5-10%. Аналитики банка Credit Agricole считают, что к концу 2013 года во Франции цены на квадратные метры упадут на 12%, а агентство Standard&Poor's уверено, что вполне реально снижение цен на 15%. 

Муки выбора

Чаще всего компании, чьи представительства находятся в Украине, предлагают покупателям жилье от застройщиков – это уже готовые таунхаусы, виллы, апартаменты; или же клиент может выбрать проект и заказать строительство интересующего его объекта. Отечественные представительства готовы организовать поездку для клиента, чтобы можно было воочию убедиться в соответствии объекта заявленным в рекламных проспектах параметрам.

Можно искать подходящий объект и на сайтах местных агентств – сейчас этот путь доступен абсолютно всем. Насколько надежен такой локальный партнер – выяснять самому покупателю. В любом случае, на этапе анализа составленного дома шорт-листа все равно придется посещать облюбованные объекты. Ведь даже супернадежное агентство недвижимости рассказывает только о том, о чем рассказывает.

Насколько разнятся цены, можно увидеть на таком примере: если в Испании и Турции несложно найти квартиры по цене 840–900 евро/м2, то на побережье Франции в районе Ниццы жилье, дешевле 5 тыс. евро за «квадрат», – большая редкость. Располагая бюджетом в размере 70–100 тыс. евро, лучше искать апартаменты на берегу Средиземного моря в районе Валенсии (Испания) и Анталии (Турция). За 120–160 тыс. евро можно подобрать квартиру или таунхаус на Кипре, в Италии, Греции и Болгарии.

Мечтающим обосноваться на берегу моря в Хорватии или Франции понадобятся не менее 180 тыс. евро. Покупка собственной виллы на зарубежном морском побережье обойдется от 200 тыс. евро. Итоговая цена объекта зависит от расположения, близости к объектам инфраструктуры и морю, от уровня престижности жилого комплекса и района и, естественно, от количества квадратных метров.

Получить вид на жительство, покупая жилье за рубежом, может далеко не каждый. Страны Евросоюза предлагают владельцу недвижимости – нерезиденту и его семье лишь мультивизу с возможностью въезда в страну на срок до 180 дней в году. «Наличие собственной недвижимости в Греции дает право на получение годовой мультивизы собственнику и его семье. Вид на жительство дается при наличии постоянного дохода и без права на трудоустройство в Греции», – отмечает директор агентства «Пятница» Оксана Савченко.

Другое дело – покупка виллы на Кипре. «У нерезидентов Евросоюза, которые покупают недвижимость на острове стоимостью свыше 300 тыс. евро, автоматически появляется возможность получить постоянный вид на жительство для себя и своей семьи. Такой статус позволит находиться в стране неограниченное количество времени, а также путешествовать по странам Шенгенской зоны. Даже при последующей продаже объекта недвижимости постоянный вид на жительство закрепляется за нерезидентом на всю жизнь», – утверждает Екатерина Никитина, глава представительства Cybarco в Украине.

Деньги с доставкой

Посредники, имеющие представительства в Украине, активно рекомендуют себя в качестве помощников при покупке недвижимости: «Лучше заручиться поддержкой профессионалов, которые обеспечат сопровождение сделки, – объясняет г-жа Мишурова. – К тому же, для покупателя услуги риэлтерской компании бесплатны – в Испании их оплачивает продавец. Приобретая недвижимость у риэлтерской компании, вы получаете бесплатный комплекс услуг по сопровождению сделки – услуги переводчика, проверка документации, помощь в оформлении ипотечного кредита и открытии счета в банке».

Другой вариант – сопровождение сделки украинской юридической компанией. Цена вопроса – от 5–7 тыс. грн. плюс расходы на поездку консультанта за рубеж для заключения сделки. Третий вариант – работа непосредственно с местным агентством. Естественно, в третьем случае обязательны рекомендации знакомых или знакомых знакомых.

Самый важный вопрос при покупке недвижимости за границей – перевод денег и получение соответствующих лицензий. Ведь для осуществления банковского перевода за купленное жилье требуется индивидуальная лицензия НБУ. Вот здесь покупателя и ждет подвох. Согласно нормам Инструкции для получения индивидуальной лицензии, в Нацбанк покупатель должен подать заявление, оригиналы либо удостоверенные копии договоров, на основании которых будет произведена инвестиция, оригиналы либо копии документов о совершении регистрации объекта. То есть сначала нужно заключить договор купли-продажи, осуществить регистрацию прав на недвижимость покупателя и лишь потом, на основании этих документов, обратиться в Нацбанк за получением лицензии, которая будет являться, в свою очередь, основанием для платежа. Однако зарубежные продавцы сначала берут задаток (3–5 тыс. евро), и лишь после получения всей суммы объект регистрируется на покупателя.

«Избежать подобной ситуации можно только в случае, если покупатель предоставит в НБУ письменные подтверждения требований иностранного законодательства о невозможности регистрации прав покупателя на приобретенный объект до его оплаты. В таком случае документы о совершении регистрации подавать в НБУ не нужно», – объясняет партнер юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль. По его словам, срок выдачи индивидуальной лицензии не должен превышать 25 рабочих дней. В течение этого времени Нацбанк обязан уведомить органы внутренних дел (УБОП) о поданной заявке, а также запросить у них информацию о возможной причастности предполагаемой покупки к отмыванию денег, финансированию терроризма либо реализации иных преступных намерений.

Часто выдача лицензии затягивается, и покупатель рискует потерять задаток и остаться без апартаментов своей мечты. Получить лицензию вряд ли смогут те, кто не сможет подтвердить источник происхождения средств для совершения сделки. Другой, вроде бы, законный способ – вывоз денег наличными за рубеж частями. Без письменного декларирования физлицо может вывозить за пределы Украины 10 тыс. евро. Вот только покупка недвижимости уже будет являться зарубежной инвестицией, на которую все равно надо получить лицензию в НБУ.

Известны случаи, когда украинцы провозили в чемоданах без декларирования десятки тысяч евро, однако это рискованное предприятие. Некоторые граждане умудряются взять с собой за границу платежную карту, и каждый день в течение недели-двух небольшими суммами снимать деньги с нее в банкоматах иностранных банков – но обычно не более 2 тыс. евро в день, так что это – не лучшая идея.

Многие бизнесмены для оформления и оплаты приобретения используют свои оффшорные компании, открытые за рубежом. Есть и еще менее законные способы. Тогда для оплаты используются схемы, связанные с передачей денег украинскому юрлицу, которое за определенный процент (обычно 1–2% от суммы) переводит средства на счет своего партнера в стране покупки недвижимости, а тот, в свою очередь, перечисляет деньги продавцу. Довольно удобный способ покупки недвижимости за рубежом – приобретение зарегистрированной компании за границей, а после – перечисление средств со счета юрлица в Украине на счет этого ООО. В таком случае именно юрлицо в стране приобретения жилья выступит покупателем метров. Кстати, в Хорватии только таким образом и можно купить квартиру – физлица-нерезиденты приобретать жилье в стране не могут.

Оплатить все

Приобретая апартаменты или виллу за границей, необходимо учитывать дополнительные расходы. Прежде всего, нужно поинтересоваться у посредника, сколько налогов и сборов придется заплатить разово при оформлении недвижимости. По подсчетам «Денег», при покупке квартиры в странах Евросоюза, Турции и на Кипре придется заплатить дополнительно к цене жилья 6–15% от суммы сделки. Приобретая апартаменты (вторичный рынок) в Испании, покупатель оплачивает НДС в размере 7%, около 2% на регистрацию объекта у нотариуса и 1% – за услуги адвоката. То есть при цене квартиры в 80 тыс. евро дополнительные разовые платежи достигнут 8 тыс. евро.

После заключения сделки счастливого обладателя зарубежных метров ожидают новые – постоянные – расходы. «Владение недвижимостью в Испании предполагает оплату ежегодных налогов. Собственник-иностранец должен оплачивать ежегодно 0,5% кадастровой стоимости недвижимости – федеральный налог на владение иностранцем имуществом на территории Испании (0,5% – если кадастровая оценка не пересматривалась с 01 января 1994 г., и 0,275% – если пересматривалась). Плюс ежегодно муниципальный налог на недвижимость, его ставка устанавливается муниципалитетом и составляет от 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости», – отмечает Владимир Григорович. То есть 800 евро ежегодно – при цене квартиры 80 тыс. евро. Также не стоит забывать о коммунальных расходах, которые в год достигают 800–900 евро (для апартаментов) и 900–1500 евро (для виллы). «Владелец недвижимости при желании может заключить договор с местной эксплуатирующей компанией, которая оказывает полный комплекс услуг – сдача объекта в аренду, уборка, оплата коммунальных платежей», – говорит Оксана Савченко. Если квартира приобретается у застройщика, то компания предложит новому владельцу полный комплекс услуг по обслуживанию площади. «Рafilia предоставляет все возможные сервисы. Заключается контракт, и необходимая сумма списывается со счета клиента. А клиент получает детальную расшифровку расходов (подкрасили стены, заменили трубы, купили шезлонги, стоимость охраны – абсолютно все и детально)», – говорит Никита Макаров. Стоимость такого сервиса зависит от комплекса, размеров бассейна, наличия охраны, спортзалов. В среднем годовое обслуживание апартаментов на Кипре обойдется в 500–700 евро, а виллы – 800–1200 евро.

Процедура покупки и оплаты зарубежной недвижимости *

* На примере Испании, по данным компании «Гольфстрим».

** О процедуре получения индивидуальной лицензии читайте в журнале «Деньги» от 25.09.2008 г. на сайте dengi.ua.

Примеры выставленных на продажу объектов (вторичный рынок)

* Оплата налога на приобретение недвижимости, услуг нотариуса, регистрации недвижимости, комиссии банка (ориентировочно, точные данные запрашивайте в агентствах, предлагающих объекты на продажу).