Кто дает самую дешевую ипотеку?

Несмотря на постепенное снижение, ставки по ипотеке остаются довольно высокими. Судите сами: 16--19% годовых в гривне -- это доступный минимум. А многие банки по-прежнему держат цену на ипотеку на уровне 22--27% за год.

"Оформить ипотеку, под такой высокий процент может разве что псих или человек, который просто не собирается возвращать кредит. Поэтому, конечно, мы жестко "фильтруем" заявки, "пробиваем" личность человека через разные базы. В том числе смотрим, не стоит ли человек на учете в психоневрологическом диспансере", -- поделился с корреспондентом "Денег" тонкостями своей работы "кредитчик" одного из украинских банков.

Новые тренды

И все же при желании и наличии приличной суммы на первоначальный взнос вполне можно найти подходящую программу ипотеки. Например, кредитные ставки сейчас сильно разнятся в зависимости от сроков кредитования и суммы первого взноса. Чем больше аванс, тем ставка ниже. Некоторые банки устанавливают низкие ставки по коротким кредитам на 1--5 лет. Другие, наоборот, удешевляют длинные займы -- на 15--20 лет.

За последнее время банки еще и увеличили сроки ипотеки, что также способствует снижению величины месячного кредитного платежа. И это нравится заемщикам. Кредит на срок более 20 лет предлагают уже 12 банков. А входящий в группу мелких "Терра Банк" готов выдавать жилищные займы на 30 лет по программе Государственного ипотечного учреждения.

Требования к собственным взносам у банков также снижаются. Нередко встречаются предложения с 20--25% участием заемщика, а государственный "Ощадбанк" рассматривает заявки и с 10% собственным взносом.
Активно внедряются и плавающие кредитные ставки, когда ставка по кредиту "привязывается" к какому-нибудь показателю, принятому банком качестве своего рода базы. Например -- к ставке LIBOR, доходности депозитов в данном банке и пр. В таком случае кредитная ставка определяется как сумма базисного показателя и некоторой фиксированной величины (разницы между базисом и кредитной ставкой, обычно -- несколько процентов).

На данный момент корреспондентам "Денег" удалось отыскать восемь банков, которые кредитуют ипотеку по плавающим ставкам. И если еще год назад плавающие ставки были на 1--0,5 процентных пункта ниже фиксированных (потому что банкиры закладывали в фиксированные ставки все возможные риски), то сейчас они практически уравнялись.

Оформить кредит с плавающей ставкой сейчас можно под 16--19% годовых в гривне (номинальная ставка), то есть, по тому самому минимуму, о котором мы писали выше. Пока при расчете плавающей ставки каждый банк придумывает что-то свое. Кто-то, как "Укрсоцбанк", UniCredit, "Сбербанк", Credit Agricole, берет за базу данные от НБУ (средняя ставка по депозитам, учетная ставка). Другие основываются на своих внутренних данных -- ставках по какому-то конкретному депозиту.

Но в ближайшее время ситуация может измениться. С середины мая Нацбанк ежедневно публикует на своем сайте "украинский индекс ставок по депозитам физлиц". Предполагается, что банки перейдут на его использование в качестве базы для расчета плавающей ставки. "Я думаю, что банки, которые уже предлагают продукты с плавающей ставкой, будут первыми, кто перейдет к использованию индекса НБУ в своих расчетах. Необходим будет некоторый адаптационный период в несколько месяцев, однако, возможно, первые предложения появятся уже до конца этого года", -- уверен председатель правления банка "Форум" Вадим Березовик.

Поможет ли единый расчетный индекс удешевить кредиты? Вряд ли. Зато сделает правила игры более прозрачными. Ведь банки будут лишены возможности влиять на размер индекса (как в случае с депозитными ставками внутри банка).

Так как индекс рассчитывается исходя из средней депозитной ставки, то и динамика плавающих ставок будет зависеть от процентов по вкладам. К сожалению, говорить о дальнейшем их снижении нынче не приходится. Большинство банкиров считает, что они уже достигли своего минимума. Так что, судя по всему, плавающие ставки, привязанные к индексу НБУ, падать вряд ли будут, скорее -- расти. Возможный размер ставки, "привязанной" к индексу депозитов НБУ, оценить сложно, так как каждый банк закладывает свою маржу. Но скорее всего речь будет идти минимум о 15--16% годовых в гривне для номинальной ставки.

Условия получения

В любом случае, кредит еще нужно получить, а значит пройти "кастинг" кредитного комитета, который может быть весьма суровым. "Для получения кредита доход заемщика должен как минимум в два-три раза превышать размер ежемесячных выплат по кредиту", -- рассказал "Деньгам" директор департамента розничного кредитования Universal Bank Димитрис Эфтимиоу.

Если потенциальный заемщик не может предъявить справку о таких доходах, то его скорее всего ждет отказ. "Неофициально доля отказов составляет примерно 25--27% обращений. Причина самая банальная -- не проходят по доходу, существующему и прогнозируемому. Ведь скорринговая система просчитывает на 2--3 года вперед вероятные колебания в доходе", -- разводит руками начальник отдела потребительского кредитования OTP Bank Светлана Спицина.

Но если учитывать отсев клиентов, не соответствующих требованиям банка, еще на этапе первой беседы с кредитным менеджером, доля отказов увеличивается до 60--70%.

Некоторые банки устанавливают для ипотечных заемщиков минимальный размер официального дохода. К примеру, в OTP Bank заявки рассматривают, начиная с 7 тыс. грн., в Universal Bank -- от 8 тыс. грн., в "Форуме", начиная с 4 тыс. грн.

Но не все банки столь категоричны. К примеру, в банке ВБР при собственном взносе 50% потенциальный заемщик может вовсе не предъявлять справку о доходах, достаточно лишь подтверждения о трудоустройстве. Кстати, крупный собственный взнос действительно снимает много вопросов при оформлении ипотеки. В том числе и снижает требования к платежеспособности.

Задобрить строгий кредитный комитет можно, предоставив дополнительный залог или платежеспособного поручителя. Но ничего не спасет заемщика, если тот подпортил себе репутацию в прошлом.
"Одна из самых распространенных причин отказа -- негативная кредитная история потенциального заемщика. Банки тщательно изучают заемщика на предмет наличия непогашенных кредитов в прошлом, и если обнаруживают, что такие случаи имели место, то шансы на получение кредита практически сводятся к нулю", -- говорит Димитрис Эфтимиоу.

Программы ипотечного кредитования с фиксированной ставкой*

*Кредит на вторичную недвижимость минимум на 5 лет с максимальным первым взносом 50%.

Программы ипотечного кредитования с плавающей ставкой*

*Кредит на вторичную недвижимость минимум на 10 лет с максимальным первым взносом 40%.

Резюме: Ипотечный кредит сейчас реально получить под 16--19% годовых на срок до 20 лет с 30--50% собственным взносом. Правда, для этого необходимо иметь отличную кредитную историю и официальный доход минимум в два раза превышающий ежемесячный платеж.

По материалам www.dengi.ua