Как спасти свой дом об бесчинств ЖЭКа: создаем кондоминиум

В одном из ближайших номеров "Деньги" напишут о том, как выстроить финансово-хозяйственную деятельность кондоминиума

Ключевая фигура в ОСМД - его председатель. От его честности и активности зависит практически все. Контролирует его ревизионная комиссия - она не должна быть ему подконтрольна.

В Украине активно регистрируются кондоминиумы, они же -- общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). По данным Минжилкоммунхоза, в Украине уже создано 11 451 ОСМД. По словам заместителя министра по вопросам ЖКХ Григория Семчука, до конца 2014 года планируется 70% многоэтажных домов в стране перевести в ОСМД. Правда, по данным чиновников, кондоминиумы созданы пока всего в 14,5% домов высотой в 5 и более этажей.

В целом по стране ОСМД создано больше, чем предусмотрено программой реформирования и развития ЖКХ на 2009--2014 годы (там до конца 2010 года запланировано создание 11 215 ОСМД). А вот Киеве регистрируются кондоминиумы значительно медленнее: на 10 октября 2010 года их было создано всего 551, хотя по планам МЖКХ к началу 2011 года их должно быть 1500 обществ.

Отставание столицы в кампании по созданию кондоминиумов -- неспроста. Дело в том, что, помимо борьбы с ЖЭКами за качество обслуживание зданий, у ОСМД есть еще одна важная функция, о которой нечасто говорят вслух, -- защита имущественных интересов владельцев квартир. И в Киеве жильцы постоянно сталкиваются с сопротивлением и в деле регистрации ОСМД, и в деле передачи на баланс таких сообществ нежилых помещений, расположенных в многоэтажном доме, а также в выполнении землеотвода придомовой территории. И чем "козырнее" месте, в котором расположен многоквартирный дом, тем сложнее его жильцам создать ОСМД и провести все сопутствующие действия.

Истинная причина трудностей состоит в том, что пока ОСМД в доме нет, нежилые помещения в нем и его придомовая территория находятся в полном распоряжении ЖЭКа. А ЖЭК может использовать их по своему усмотрению -- в том числе вразрез с интересами жильцов. Не говоря уж о том, что ЖЭК может привести в "бесхозный" дом непрошенных инвесторов и попытаться выселить жильцов под предлогом глубокой реконструкции здания.

Агитация -- все

Чтобы начать процедуру создания ОСМД, нужна инициативная группа из трех и более собственников квартир дома. Эта группа должна письменно оповестить всех собственников квартир о проведении учредительного собрания. "Сообщение о проведении учредительных собраний направляется владельцем дома или инициативной группой за 14 дней до даты их проведения", -- напоминает юрист адвокатского объединения "С.Т. Партнерс" Мирослава Сорока. По ее словам, сообщение должно быть вручено каждому владельцу под расписку или путем отправления заказного письма.

Председатель одного из киевских ОСМД Олег Кий отмечает, что сегодня создать кондоминиум не очень сложно, хотя и достаточно хлопотно. "Ключевым является только вопрос кворума на учредительном собрании. А кворум зависит от осведомленности жильцов. Иными словами, от эффективности пропаганды и качества агитации в пользу создания кондоминиума со стороны инициативной группы", -- рассказал г-н Кий.
Прежде чем проводить собрание, инициаторам создания кондоминиума следует запастись полной информацией о доме, его придомовой территории и жильцах. Кроме того, важно получить информацию о задолженности владельцев квартир перед коммунальщиками. Все эти сведения может предоставить ЖЭК по запросу инициативной группы.

После получения всех необходимых данных группе предстоит определить экономическую целесообразность создания кондоминиума. Для этого стоит составить проект сметы на содержание дома. То есть сравнить платежи, которые ежемесячно приходится оплачивать жильцам, с реальной себестоимостью и качеством работ, которые выполняет ЖЭК. Ведь одной из задач кондоминиума является возможное удешевление услуг и повышение их качества. Однако очень часто ОСМД просто заключает с ЖЭКом договор на обслуживание дома. Несмотря на то что, на первый взгляд, это действие напоминает перестановку слагаемых в сумме, от которой ничего не меняется, отношение ЖЭКовского начальства к дому и его жильцам обычно резко меняется. Ничего удивительного: вместо разрозненных частных лиц перед лицом ЖЭКа оказывается единый для данного здания заказчик услуг.

Кворум есть

Когда агитационная работа позади, информация о собрании разослана жителям дома, остается только провести собрание. По словам партнера юридической фирмы "Лексфор" Юрия Чумака, собрание будет легитимным, если на него соберется более 50% собственников квартир многоквартирного дома. Если кворум не соберется, то следующее собрание можно созвать не ранее чем через 14 дней после предыдущего. "При наличии кворума на учредительном собрании собственники квартир принимают решение создать ОСМД, утверждают его устав и состав правления", -- рассказал г-н Чумак.

Юрист адвокатского объединения "С.Т. Партнерс" Мирослава Сорока пояснила, что учредительное собрание должен вести председатель, который избирается большинством голосов присутствующих владельцев или их уполномоченных лиц. А в самом голосовании имеют право принимать участие владельцы квартир или их уполномоченные лица. "Каждый квартировладелец на учредительных собраниях имеет один голос, независимо от площади и количества квартир или помещений, которые находятся в его собственности", -- говорит г-жа Сорока. Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, в протоколе с указанием результата голосования ("за" или "против"). Принятым считается то решение, за которое проголосовали не менее двух третей присутствующих лиц, имеющих право голоса.

Зарегистрировать кондоминиум не так просто, как может показаться на первый взгляд. Ведь помимо Устава и списка членов ОСМД, протокола собрания необходимо иметь технический паспорт дома, описание земельного участка, заверенные копии правоустанавливающих документов собственников квартир. Месяц понадобится для утверждения документов в районной (городской) администрации, еще пару недель необходимо для регистрации ОСМД в социальных фондах и налоговой.

Причем кондоминиум необходимо регистрировать в налоговой как неприбыльную организацию. В целом на создание кондоминиума может уйти два-три месяца. А расходы на различные официальные платежи и изготовление печати составят не менее 1000 грн.

Статус имеет значение

После получения статуса юридического лица ОСМД может принять на собственный баланс весь жилищный комплекс или же оставить его на балансе предыдущего владельца. По словам Мирославы Сороки, объединение может заключить договор с любым юридическим лицом о передаче на его баланс всего жилищного комплекса или его части, если устав предприятия предусматривает возможность осуществления такой деятельности.

Согласно законодательству, до передачи дома на баланс ОСМД предыдущий балансодержатель (обычно -- ЖЭК) обязан выполнить ремонт в доме. Однако на практике такое случается крайне редко.
Вообще юристы предупреждают, что во время передачи с баланса на баланс могут возникнуть некоторые сложности. Например, отказ текущего балансодержателя передать некоторые помещения. В таком случае придется обращаться в суд. "Скорее всего, суд примет решение в пользу ОСМД, если балансодержатель безосновательно отказывается передавать внутренние помещения жилищного комплекса на баланс ОСМД", -- заверил г-н Чумак.

Обычно ЖЭКи противятся передачи на баланс ОСМД тех помещений, от использования которых можно получать доход. Исход споров зависит от решимости членов кондоминиума настоять на своем -- ведь доходы от сдачи в аренду нежилых помещений пригодятся и ОСМД.

Выгоды и проблемы

Создание кондоминимума выгодно владельцам квартир, поскольку появляется реальный управляющий, который должен отстаивать интересы собственников квартир в судах, следить за эффективностью использования средств, предназначенных для содержания дома. В итоге -- порядка в доме больше, а тарифы могут быть такими же, как в ЖЭКах, или даже меньше.

Разница между тарифами ЖЭКа и платежами после создания ОСМД может достигать 10--30%. Вообще в ОСМД самостоятельно решают, какие тарифы установить на услуги, сколько денег и кому ежемесячно платить за содержание дома. Только собрание жильцов определяет, пускать ли все собранные средства на текущие ремонтные работы или накопить на проведение капитального ремонта. Благодаря созданию ОСМД в многоквартирном доме появляется управляющий -- представитель интересов жильцов -- председатель ОСМД. Именно на его плечах лежат обязанности по проведению собраний, достижению договоренностей с подрядчиками и иные задачи. За это жильцы каждый месяц платят председателю зарплату.

"Собственники жилья получают свободу распоряжения недвижимым имуществом, которое распространяется далеко за пределы собственной квартиры, на места совместного пользования, вспомогательные помещения, чердаки и прочее", -- отмечает г-н Кий. ОСМД может зарабатывать, предоставляя помещения и другие объекты в аренду. Например, крышу можно сдать операторам мобильной связи, стену предоставить рекламному агентству для размещения рекламы. Иногда вместо денег за аренду ОСМД может попросить арендатора сделать ремонт в занимаемом помещении.

Вследствие создания ОСМД у жителей появляется возможность выбора: кто именно будет обслуживать дом -- районный ЖЭК или частная организация. А вот с организациями, которые поставляют газ, воду и тепло, вывозят мусор, ОСМД необходимо заключить прямые договора.

Как ни печально признавать, но создание кондоминиума может повлечь и ряд проблем. Во-первых, если кто-то задолжал в доме за воду, водоканал может отключить весь дом. Потому что ответственность, де-факто, коллективная. Во-вторых, не исключен конфликт между жильцами и председателем кондоминиума. Например, по поводу расходования заработанных ОСМД денег или в связи с появлением неудобных соседей-арендаторов нежилых помещений. А глава ОСМД может испортить жизнь своим "врагам", отключив им свет, газ, воду -- такие истории тоже случаются, хотя нечасто.

К тому же в Украине жилой фонд изрядно изношен и большинство домов требует серьезных ремонтных работ. Увы, не всегда жильцы, входящие в объединения, могут собрать необходимые для проведения такого ремонта средства. Однако искать эти суммы нужно далеко не всегда, поскольку жители вправе рассчитывать на помощь государства: после создания ОСМД государственные дотации на содержание и обслуживание приватизированных зданий продолжают действовать.

Алгоритм создания и деятельности ОСМД

По данным www.osmd.info

Резюме:
Кондоминиумы в многоквартирных домах -- практически неизбежны. Чем раньше жильцы дома создадут ОСМД, тем больше имущества они успеют получить на баланс. Ведь в ЖЭКах тоже не дремлют!

По материалам //