Что безопаснее -- Фонды финансирования строительства (ФФС), целевые облигации или договора комиссии, закладные и паевое участие?
Застройщики пользуются всеми перечисленными схемами. Хотя в Законе Украины "Об инвестиционной деятельности" написано, чтоинвестирование в строящееся жилье может осуществляться только через ФФС, целевые облигации, Фонды операций с недвижимостью и институты совместного инвестирования.
Адвокат международной юридической фирмы Noerr Олег Климчук подчеркивает, что если способ инвестирования указан в перечне, который содержится в ст. 4 ЗУ "Об инвестиционной деятельности" или регулируется другим законом, такой способ инвестирования уже является законным.
Компании-застройщики преимущественно продают жилье через облигации и ФФС, но встречаются и иные договора. В том числе залоговые и договора комиссии. (Традиционно через ФФС продают квартиры ХК "Киевгорстрой", ККУП "ФК "Жилье-Инвест", ТРЕСТ "Югозаптранстрой".)
Партнер юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Максим Копейчиков рассказал, что при оценке рисков следует исходить не только из схемы, но и учитывать множество других факторов: качество оформления документов на строительство, способ приобретения права на застройку земельного участка, финансовую стабильность застройщика и управителя фонда, степень строительной готовности на момент заключения договоров и другое. "При этом едва ли не основным фактором является наличие объекта в натуре, гораздо меньшее значение имеет схема, хотя, конечно, оценивая предусмотренные законодательством схемы приобретения первичной недвижимости, мы отдаем предпочтение приобретению путем заключения предварительного договора", -- сказал г-н Копейчиков. При покупке квартиры, например, через облигации инвестор заключает договор бронирования квартиры, где указаны ее характеристики: площадь, количество комнат, этаж, номер.
Риски минимальны?
Каким бы путем не была куплена квартира на первичном рынке, гарантировать, что покупатель получит свое жилье в срок, никто сейчас не может. Избежать большинства возможных рисков при покупке жилья можно лишь в том случае, если приобретать квартиры в доме, уже сданном в эксплуатацию.
Из всех возможных рисков больше всего покупателей пугает возможность повторной продажи жилья. И хотя сегодня информации о таких случаях нет, всякое может произойти. "Участие в ФФС и покупка целевых облигаций все же дают покупателю относительные гарантии невозможности продаж по таким же схемам", -- отметил г-н Копейчиков. Однако стопроцентной защиты они не гарантируют.
По мнению юриста, основным защитным механизмом сейчас является обременение квартиры или прав на квартиру и регистрация соответствующего обременения (на основании договора ипотеки) в соответствующих государственных реестрах. Выходит, что покупка в кредит позволит обезопаситься от повторной продажи. Другой вопрос, что не многие банки готовы кредитовать строящееся жилье. Да и ставки по кредитам еще слишком велики.
Поэтому выбирая объект, стоит тщательно изучить историю компании-застройщика: репутацию застройщика, опыт и время работы на рынке жилищной недвижимости, количество сданных в эксплуатацию объектов. Сегодня, к счастью, на форумах активно обсуждаются существующие проблемы застройщиков, и те, кто уже купил жилье, могут рассказать, как реально обстоят дела на стройке.
Риски и способы их избежать
| Риск | Как избежать |
| Повторная продажа квартиры другому покупателю | Заключать договор бронирования квартиры; покупать уже готовое жилье |
| Задержка сроков ввода дома в эксплуатацию | Покупать уже готовое жилье |
| Повышение цены | Фиксировать цену в договоре и санкции за ее изменение; покупать уже готовое жилье |
| Несоответствие площади квартиры, указанной в договоре, и реальной площади построенного жилья | Покупать уже готовое жилье |
Рискованность механизмов покупки - смотрите таблицу в прикрепленном файле.
Безопаснее всего покупать строящуюся квартиру с привлечением кредитных средств. Иначе -- покупать через облигации или ФФС у давно существующей компании объект с высокой степенью готовности
По материалам //
