Какое и за сколько можно купить жилье в Европе

Серые покупки
Покупатели, уже проделавшие непростой путь в обход тех законодательных рогаток, что расставила украинская власть, начинали, конечно же, с выбора пути. Некоторые рисковые соотечественники без затей регистрируют покупку непосредственно на себя, как гражданина Украины. Некоторые – на свой «банковский» паспорт (см. стр. 43–47). Но самым безопасным, по мнению наших собеседников, является учреждение украинским гражданином фирмочки, на которую будет оформлена недвижимость, – либо в офшоре, либо во вполне респектабельной европейской стране.

Стоит это удовольствие $1000–5000 – в зависимости от страны, где фирма учреждена. Около $2000–4000 будет стоить ежегодно ее содержание (без учета местного налога на купленную недвижимость). Сама процедура покупки недвижимости проблем обычно не составляет, но проблемой является переправка необходимых сумм из Украины. Легальный путь предпочитают считанные единицы, хотя реальных покупателей – в тысячи раз больше. Как они поступают? Они обращаются к специалистам по серым финансовым схемам – их в Украине хватает. Это те самые ребята, которые обналичивают деньги, занимаются налоговыми и иными финансовыми схемами – зачастую не вполне законными. «Зайти с улицы» к таким «серым» финансистам практически невозможно, но спасает «сарафанное радио» – таких спецов нуждающиеся находят по чьей-то личной рекомендации.

Официальных гарантий такие схемщики не дают, кивают на свою репутацию и рекомендации. Использование серых схем может вызвать вопросы со стороны налоговых и иных контролирующих органов, так что риски тут немаленькие. Но вот тарифы за перегон за рубеж сумм, измеряемых сотнями тысяч долларов или евро – вполне щадящие, как утверждают знающие люди – не более 0,5%.

В странах, где с 2007 года недвижимость сильно подешевела, наблюдается стабилизация цен. По мнению руководителя отделения PricewaterhouseCoopers в Европе Джона Форбса, в 2010 году на рынках недвижимости Европы будет господствовать «осторожный оптимизм». Что будет с ценами, аналитики наверняка говорить не рискуют – много будет зависеть от финансовой политики в регионе.

Впрочем, Европа остается самым привлекательным местом для инвестирования. По данным компании CB Richard Ellis, которая провела опрос среди ведущих европейский инвесторов, более 75% инвесторов отмечают, что 2010 год – это идеальное время для покупки высококлассной недвижимости. Но на вторичную недвижимость, по мнению 55% опрошенных, стоит обращать внимание не раньше 2011 года.

Что с ценами

Испания
В Испании, согласно индексу, публикуемому fotocasa.es, за 2009 год цены на недвижимость снизились на 10%. С начала кризиса, то есть с 2007 года, по данным оценочной компании Tinsa, в стране жилье подешевело почти на 16%, на средиземноморском побережье падение цен составило 22%, а на Канарских островах – около 17%. Ожидать, что рынок Испании быстро выйдет из кризиса, не приходится. Дело в том, что, по мнению экспертов, в стране существует переизбыток жилья. В Министерстве развития Испании (Ministry of Development) подсчитали, что в 2009 году было построено 387 000 новых домов. А продано в 2009 году, по данным Национального института статистики, было всего 220 600 новых домов. То есть только по 2009 году излишек жилья составил 166 400 новых домов. А ведь непроданными остаются дома еще и других годов постройки. По разным данным, излишек жилья в стране составляет 0,7–1,2 млн домов. Типичный кризис перепроизводства – беспечные застройщики наращивали объемы строительства, несмотря на то, что спрос снижался уже несколько лет подряд. Кроме того, по оценке журнала The Economist, жилье в Испании все еще остается переоцененным примерно на 55%, поскольку огромное количество недвижимости находится в залогах у банков. Ценам есть куда падать?

Болгария
По разным оценкам, жилье в Болгарии в 2009 году подешевело примерно на 20%. На горнолыжном курорте Банско жилье упало в цене на 25%, а на морском – Солнечный Берег – падение цен составило примерно 20%. При этом, как сообщает www.bulgarianproperties.com, существует еще и разница в цене предложения и цене реальной сделки, которая достигает 15%. Не исключено, что в 2010 году падение цен продолжится – еще на 5–15%. Местные риелторы отмечают, что основной спрос приходится на дешевое жилье по цене €25–45 тыс. в Варне и Софии или же люксовые апартаменты стоимостью несколько сотен тысяч евро на курортах Солнечный Берег, Святой Влас и прочих.

Кипр
Согласно индексу BuySell, цены на кипрскую недвижимость от кризиса не слишком пострадали. За 2009 год цены снизились чуть больше, чем на 3%. С начала кризиса, по данным кипрской ассоциации девелоперов, жилье подешевело на 10%. Поэтому, например, в Лимассоле купить апартаменты по-прежнему можно по цене от €140 тыс.

Португалия
В отличие от многих Европейских стран, где с 2007 года цены на жилье начали активно снижаться, падение цен на португальскую недвижимость началось примерно с конца 2008 года. По итогам 2009 года жилье подешевело в среднем на 15%. В 2010 году, по мнению риелторов, цены снижаться больше не будут, впрочем, как и расти. Теоретически они будут стабильными вплоть до выхода страны из кризиса, а на это понадобиться года три. Сегодня стать собственником жилья в Португалии можно за сумму от €100 тыс.

Греция
По итогам 2009 года недвижимость в Греции подешевела на 5%, -- такими данными располагает Bank of Greece . Это не очень много, учитывая, что страна находится на грани дефолта. Продавцы, особенно те, которые не обременены кредитами, малосговорчивы и не спешат делать скидки. И это несмотря на то, что в Греции ощутимо уменьшился спрос на жилье – только со стороны англичан, которые составляли основную массу покупателей недвижимости в Греции, спрос упал на 40%. Стать квартировладельцем в Греции, например в Салониках, стоит от €75 тыс. Но перспективы рынка таковы, что, возможно, цены будут падать еще.

Не движется, но работает
Чтобы купленное жилье не простаивало и «окупало себя», его можно сдать в аренду. Сделать это проще всего, отдав апартаменты или дом в управление компании, которая будет искать арендаторов и управлять имуществом в отсутствие владельца. Часто компания-продавец может предложить свои услуги и по управлению имуществом. Какой-то единой таксы на услуги такой управляющей компании нет. Все зависит от договоренностей – нужно торговаться: комиссионные могут достигать 15% дохода, полученного от сдачи жилья в аренду.

Выручить от сдачи недвижимости можно, в общем, и €200–300, и €750–1000 в месяц – в зависимости от объекта. Например, в Болгарии кризис ощутимо подкорректировал арендную плату. В декабре 2009 года аренда квартиры в среднем обходилась в €290, а это на 30% меньше, чем в декабре 2008 года. Аренда апартаментов в Варне стоит от €30 в сутки, в Бургасе и на Солнечном Берегу – от €25 в сутки.

Арендные ставки на недвижимость в Испании стартуют примерно с €500 в месяц. В частности, месячная аренда трехкомнатной квартиры в Валенсии обойдется в €450. В Мадриде за однокомнатную квартиру придется заплатить €500 в месяц, в Барселоне же аренда обойдется от €1000 в месяц, если арендовать на год. Если на более короткий срок, то ставки будут выше – примерно на 5–10%.

Решаясь на сдачу покупки в аренду, стоит помнить, что жилье вряд ли будет востребовано целый год. Хорошо, если простаивать будет не более пары месяцев в году. В любом случае, перед покупкой стоит оценить потенциальный уровень дохода от сдачи в аренду и сезонность.

Тонкости сделки
Для перевода денег за рубеж потребуется получение соответствующей лицензии НБУ («Деньги» писали об этом в номере от 25 сентября 2008 года, доступно на www.dengi.ua). Впрочем, лицензия нужна не всегда. Тарас Шепель, адвокат, партнер Международной юридической службы, рассказал, что лицензия НБУ нужна в случае расчета путем перечисления денег за пределы Украины. То есть, если компания-продавец требует открытия счета в местном банке. Выбирать такой способ оплаты совершенно необязательно. Как рассказала специалист отдела продаж компании Dinevi Group (строительство жилья в Болгарии) Станислава Димитрова, проще всего рассчитываться через обналичку денег с карточки, чем переводить на счет в иностранном банке. Правда, комиссионные при такой обналичке перевалят за 1,5% – об этом надо помнить.

Не нужна лицензия, и если платить наличными. Правда, в этом случае возникает вопрос: а как вывезти наличные за рубеж? Карточка выглядит надежнее. Кроме того, как отметил г-н Шепель, без получения лицензии НБУ можно обойтись, если порядок расчета за приобретенный объект не предполагает перечисления денег за пределы Украины. «Недвижимость может быть приобретена не только по сделке купли-продажи, но и подарена, отсужена и т. п. Кроме того, недвижимость часто приобретается не только физическими лицами, но и компаниями-нерезидентами, учрежденными гражданами Украины», – рассказал он. При этом, по словам адвоката, одним из важных вопросов, который следует изучить при вступлении в право собственности на недвижимость за рубежом, является вопрос наличия или отсутствия налоговых обязательств и последствий как в стране местонахождения недвижимости и совершения сделки, так и в Украине. «Этот вопрос можно проанализировать только в каждом отдельном случае, поскольку следует учитывать наличие ряда международных обязательств, принятых странами в сфере налогообложения», – подчеркнул он.

Налоги и сборы*