«Когда достигаешь того, чего хочешь, видишь, что там этого нет». Эта заезженная максима очень точно характеризует рынок земли сельхозназначения в первые 50 дней его работы в Украине после 20+ лет ожидания.
Трогательные PR-истории, эксплуатирующие изначально неправдоподобный образ пожилой сельской жительницы, которая мечтает расстаться со своим паем или о фермере, который из-за проклятого моратория не может развиваться, ожидаемо не прошли проверку реальностью.
Согласно данным Минагрополитики и продовольствия, в рамках рынка земли за полтора месяца в Украине было зарегистрировано более 6 тыс. договоров на общую площадь приблизительно 11 тыс. га.
В аграрном сообществе считается хорошим тоном не доверять этим цифрам. Но особых сомнений они не вызывают, с той оговоркой, что «земельные договора» подразумевают не только подмораторные земли. На манипуляцию (несомненно, вынужденную) указывает несколько факторов. Прежде всего, небольшой средний размер продаваемых участков – 1,9 га, а в Киевской области еще меньше – 1 га, во Львовской – 0,5 га, в Ивано-Франковской – 0,4 га. В то же время, средний размер освобожденного от моратория пая в несколько раз больше – 4 га. Так что сомнительно, что большую часть вошедших в статистику сделок составляют именно они. Массив в 6 тыс. сделок сформирован, в том числе операциями с землями сельхозназначения, которые свободно покупались и продавались и до 1 июля 2021-го (земли для личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества).
Еще один фактор, выдающий подтасовку – средняя цена купли/продажи, которая, согласно заявлениям официальных лиц, составляет около 50 тыс. грн./га. В то же время, по информации непосредственных участников рынка и сторон сделок реальная цена на паи крутится вокруг определенного законом минимума – порядка 30 тыс. грн./га. Для сравнения, стоимость земель под садоводство, которая легко переводится в категорию «под застройку» в предместьях крупных городов, достигает 6 тыс. долл. за сотку. Будучи включенными в статистику, эти сделки и формируют «нестыдный» средний уровень.
«True-паев» продано в разы меньше, чем оглашено публично. Но низкая активность рынка земли идет отрасли во благо, так как позволяет задним числом доработать механизмы и алгоритмы, которые были не готовы к июлю. Это и медленное подключение нотариусов к реестрам (как следствие – дороговизна их услуг), и неотработанный протокол проверки соблюдения лимитов на концентрацию, и другие упущения.
Катастрофических среди них нет, кроме одного – отсутствие доступного кредитования. Ответа на вопрос «Где взять деньги на покупку земли?» до сих пор нет, а стоит он очень остро, учитывая, что в прошлом году многие регионы понесли потери из-за засух.
Привлечение кредитов на общих основаниях – удовольствие недешевое и часто экономически неоправданное. Средняя ставка по займам физлиц (а только они могут выступать покупателями пая) редко опускается ниже 19,3% плюс комиссионные.
Относительно свободные деньги появятся у фермеров только в конце года, когда будет собран урожай поздних культур и закрыты обязательства по кредитам, в том числе товарным.
Отсутствие средств – одна из основных причин низкой деловой активности на рынке земли, которую чиновники вынуждены маскировать «однокоренными» сделками.
Но даже если принять на веру темп в 6 тыс. га/месяц, то он формирует оборот в 72 тыс. га в год. Это менее 0,2% площади всех сельхозземель. Золотой стандарт для устоявшихся земельных рынков составляет около 1% земель в обороте. В Украине же с учетом отложенного спроса он должен был бы быть на первом этапе в несколько раз выше.
Кто обеспечивает мертворожденной земельной истории хоть какой-то драйв – это посредники.
За короткое время в Украине сформировалась и продолжает формироваться новая бизнес-ниша, представители которой жаждут сопровождать земельные сделки. В этом нет ничего плохого, за исключением одного – этих сделок нет в нужном количестве, чтобы дать заработать всем желающим. Тем не менее, посредники исправно продолжают верить в мифических покупателей, которые когда-то их купят. Очень рискованная стратегия, учитывая, что повышение безусловного налога на гектар (мало кто сомневается в талантах господина Гетманцева) может в одночасье превратить актив в обузу.
Подводя итог, можно констатировать, что первые 50 дней работы рынка земли принесли нулевой эффект для агросектора, но и не навредили. В сложившихся в Украине обстоятельствах – это очень хороший результат.
- Полностью журнал “Деньги“ № 8 от 26 августа 2021 года можно приобрести онлайн.
- Оформить подписку через наш интернет-магазин.
