До сих пор нет внятного ответа на сакраментальный вопрос "платить или не платить" по кредитам перед украинскими банками. Часть должников теми или иными способами смогли либо досрочно погасить свои кредиты, либо продолжить их погашение теми или иными способами.
Читай также: Вклады, деньги и кредиты: С какими трудностями сталкиваются клиенты украинских банков
Но есть и третий вариант развития событий – как показала практика, наиболее распространенный, при котором молчаливо сохраняется статус-кво: банк не предъявляет требований к должнику, а должник – не требует снятия залоговых обременений, списании накопившегося долга или его реструктуризации.
Денег не берут?
Лишение заемщиков возможности погашать кредитную часть в результате закрытия отделений банков в Крыму и отключения терминалов на первый взгляд подпадает под положения статьи 613 ГПК Украины. Согласно ей, должник по денежному обязательству не платит проценты за время, пока кредитор не совершил действий, установленных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Читай также: На что обращать внимание при оформлении ипотеки - эксперт
Но практически данная статья может быть реализована исключительно в судебном порядке: необходимо будет доказать факт просрочки обязательства кредитора. И сложившаяся судебная практика показывает, что расторгнуть договор или уйти от обязанности оплаты процентов вряд ли удастся.
Перегистрируют?
На практике постоянно приходится сталкиваться с договорами купли-продажи ипотечных крымских квартир, которые были зарегистрированы в государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
С одной стороны, сделка по продаже ипотечной квартиры на территории Крыма с его регистрацией в органах госкомрегистра является ничтожной в контексте законодательства Украины. И покупатель рискует лишиться права собственности на приобретенную им квартиру. С другой стороны, покупатели закрывают глаза на такой риск, утверждая, что квартира-то в Крыму, где по факту действует только российское законодательство.
Читай также: Закрыта схема вывода недвижимости из-под залога
И все же, несмотря на отсутствие сведений о ранее зарегистрированных обременениях в соответствующем Едином госреестре, очень часто собственники недвижимого имущества ставятся перед фактом, что оно арестовано. Наиболее часто основанием такого ареста является соответствующее постановление судебного пристава.
К примеру, многочисленные объекты недвижимости в Крыму (тысячи) были арестованы по определению Арбитражного (ранее – Хозяйственного) суда г. Севастополя по иску АНКО Фонд защиты вкладчиков к ПАТ Укрсоцбанк. Это произошло в результате вынесения судом определения о наложении ареста на права, вытекающие из договоров, стороной которых является ПАО Укрсоцбанк. Таким образом, судьба полуострова сама формализировала отношения по большинству договоров ипотеки в контексте российского законодательства. Тем не менее, это не касается всех без исключения договоров залога.
Читай также: Как сократить риски при размещении большого вклада - эксперт
И сделки по отчуждению залогового имущества без согласия залогодержателя время от времени происходят. Например, имеет место случай, произошедший в ноябре 2015, когда банку стало известно о том, что заемщик подал документы на регистрацию сделки по отчуждению квартиры, которую ранее передал в ипотеку. Банк пытался предотвратить регистрацию данной сделки, для чего предоставил в госкомитет по регистрации и кадастру сведения о наличии обременения на отчуждаемой квартире. В свою очередь, госкомрегистр все же провел регистрацию данной сделки даже при отсутствии согласия ипотекодержателя.
В обоснование своих действий госкомрегистр г. Симферополя сослался на п. 1 ст. 29 и ст. 13 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым сведения о наличии обременения могут быть зарегистрированы в реестре исключительно при обоюдном обращении заемщика и кредитора с таким заявлением. При этом предоставление сведений о существующем договоре ипотеки госкомрегистр не счел основанием для приостановления и отказа в регистрации сделки.
Читай также: В пакете с картой: Что обещает банк при открытии счета
После внесения изменений в статью 352 ГК РФ, применяемой судами на территории Крыма, эта статья стала предусматривать прекращение любого залога, в том числе и ипотеки, в случае если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Ссылаясь на данную статью, в отдельных случаях, суд вправе отказать кредитору в обращении взыскания на залоговое имущество, если оно было продано добросовестному приобретателю, даже если кредитор не давал согласия на такую продажу. Правда, это возможно не во всех случаях и при оценке возможности обращения взыскания на проданную ипотечную квартиру, должны учитываться такие обстоятельства, как дата заключения договора ипотеки, его условия и отсутствие у покупателя возможности получения сведений о наличии обременений на квартире.
Ян Ахрамович,
Адвокат Симферопольского офиса ЮФ Ильяшев и Партнеры
