Хорошая новость: предприятиям нынешней осенью вряд ли придется искать новую крышу над головой. Ведь Президент ветировал изменения в Жилищный кодекс, которыми парламент запретил использовать квартиры в производ ственных целях. Впрочем, хлопот у арендаторов и без ветированного закона предостаточно. Плохая для арендаторов новость состоит в том, что начали расти арендные ставки. А кроме того, арендодатели извлекли уроки из кризиса 2008–009 годов и теперь закладывают в арендные договора такие пункты, которые могут нанести изрядный ущерб тем, кто снимает коммерческую недвижимость. Выход? Внимательно перечитывать договора аренды – как вновь заключаемые, так и уже действующие.
Правильные пункты
«Договор аренды заключается в письменной форме. Если такой договор заключается сроком на три года и более, он подлежит нотариальному удостоверению», – отмечает Татьяна Лысак, юрист юридического бюро «Деревянчук и Партнеры». В договоре аренды должны быть обязательно урегулированы все существенные условия: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации), срок, на который заключается договор аренды, арендная плата с учетом ее индексации, восстановление арендованного имущества, условия его возврата или выкупа.
Юристы отмечают, что довольно распространены договора, где нет обязательных пунктов, зато внесены «экзотические санкции-страшилки». «Например, право блокировать доступ к помещениям, право охраны не пропускать сотрудников арендатора, право отключить свет и отопление. Такие санкции не имеют ничего общего с правом», – уверен адвокат МЮФ «Noerr Киев» Олег Климчук.
Отдельная тема для спора между арендодателем и арендатором – авансовый платеж. Ведь иногда арендодатель требует при «вселении» вносить оплату наперед – за два или три месяца. «Чтобы не потерять внесенную наперед арендную плату, рекомендуем в договоре аренды указывать, что арендатор платит только за дни фактического пользования помещением, а неиспользованная часть арендной платы (в случае досрочного расторжения договора аренды) подлежит возврату арендатору в определенный договором срок», – советует г-жа Лысак.
Однако арендующей компании стоит обратить внимание на формулировку пункта об авансе – может оказаться, что вместо аванса договор предусматривает задаток. «При расторжении договора аванс возвращается арендатору в полном объёме в любом случае. Задаток же в случае нарушения арендатором условий договора остаётся у арендодателя, а при расторжении договора по вине арендодателя арендатору возвращается двойная сумма задатка», –рассказывает адвокат, партнёр юридической компании «Закон Победы» Марина Саенко.
Аренда плюс адрес
Чтобы получить право на юридический адрес, вовсе не обязательно быть владельцем соответствующего помещения: «Законодательство не ограничивает юридическое лицо относительно титула, на котором ему должно принадлежать помещение по адресу зарегистрированного местонахождения, – объясняет юрист Международной юридической группы Astapovlawyers Марьяна Ришко. – Такое помещение может принадлежать компании как на праве собственности, так и на праве аренды или субаренды».
В зависимости от местонахождения компании (адреса) определяется его территориальная подведомственность органам налоговой службы, статистики, пенсионному фонду, службе занятости, таможенной службе. Данные о юридическом адресе вносятся в Единый государственный реестр юрлиц и физлиц-предпринимателей (ЕГР) на основании учредительных документов компании. То есть в случае регистрации арендованного помещения (офиса, торговой площади) вновь открывшейся компании-юрлицу необходимо указать этот адрес в уставе (или протоколе собрания учредителей), а также подать в госадминистрацию договор аренды.
Менять юридический адрес – дело хлопотное, так как придется пройти сверки в налоговой, ПФУ и др. Куда проще предпринимателям-физлицам – их юридический адрес определяется печатью в паспорте, то есть пропиской.
Цена вопроса
С начала 2011 года в столице арендные ставки как торговых, так и офисных площадей выросли на 5–8%. Более остальных подорожали офисы А и В-класса, ведь предложение таких площадей по-прежнему ограничено. «Значительно выросла доля запросов на офисы класса В–, что было обусловлено переездом многих компаний из жилого фонда и центров класса С», – отмечают специалисты Украинской торговой гильдии. До конца года офисы класса В– могут подорожать еще на 1,5–3%. Та же ситуация в Киеве и с торговыми площадями – оживление покупательской активности подталкивает арендаторов к поискам точек в торговых центрах с самой высокой посещаемостью, спрос растет, а вместе с ним и ставки аренды (за январь–сентябрь подъем составил 5–8%). Ведь популярных торговых центров в Киеве не так и много. Торговые площади (бутики 80–110 м2) здесь можно арендовать за 70–120 долл. за «квадрат». В других ТРЦ и ТЦ столицы цена аренды – 40– 90 долл./ м2.
В отличие от Киева, в других крупных городах ставки аренды коммерческих площадей изменились незначительно: в популярных офисных и торговых центрах рост за последние полгода составил 1,5–2%. А площади класса С и офисы-квартиры подешевели на 3–6%.
В Днепропетровске, Одессе и Донецке арендовать офис класса В можно по цене 12–16 долл./м2. «Квадрат» офиса квартиры обойдется в 6–8 долл., а площадь класса С – 8–10 долл./м2. В Харькове и Львове арендные ставки для класса С – всего 8–9 долларов. До конца 2011 года ставки аренды офисной недвижимости вряд ли существенно изменятся. А вот цены в низкоклассных бизнес-центрах могут поползти вверх вслед за переселением сюда тех, кто обитал в офисах-квартирах.
Торговые площади будут дорожать: в городах-миллионниках ставки в этом году уже выросли на 3–5% из-за повышенного спроса на помещения в центрах с высоким уровнем проходимости. Сейчас арендовать магазин площадью около 100 кв. м в Днепропетровске или Одессе стоит в среднем 30–70 долл./ м2, в других миллионниках – 25–60. До конца 2011 года бутиковые площади подорожают в среднем на 2–4%.
