Самый большой риск в предварительном договоре – отсутствие «реального» срока. В п. 5.1. Предварительного договора указано: основной договор заключается не ранее трех месяцев со дня выдачи соответствующей инспекцией ГАСК сертификата соответствия, и не позднее одного месяца со дня получения Продавцом свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество относительно Объекта. Однако когда наступят события, от которых начинают исчисляться указанные сроки, – непонятно. Также невозможно оценить дополнительные риски, связанные с заключенным трехсторонним инвестиционным договором между Застройщиком, Заказчиком строительства и институтом совместного инвестирования (п. 1.1.5). При этом сам инвестиционный договор к предварительному договору не прилагается.
Пунктом 3.1.8. предусмотрено, что окончательный расчет за объект инвестирования (квартиру) происходит по результатам фактической технической инвентаризации. Для защиты интересов инвестора стоило бы установить максимальную площадь, за которую от инвестора могут требовать доплаты.
В договоре срок наступления ответственности привязан к вводу объекта в эксплуатацию. В интересах инвестора-покупателя такая ответственность должна быть привязана к запланированному сроку сдачи дома в эксплуатацию, указанном в абзаце 3 п. 1.1.1.
Самое главное в договоре – в нем нужно детально прописать процедуру ввода в эксплуатацию, сроки ввода в эксплуатацию и предусмотреть реальные механизмы воздействия инвестора на продавца и застройщика.
Дмитрий Овсий, партнер ЮФ «GORO legal»
