Я купил квартиру в строящемся доме. Застройщик говорит, что после сдачи дом будет сразу же передан его собственному ЖЭКу. Можно ли жильцам дома отказаться от передачи дома на баланс частного ЖЭКа застройщика? Когда можно начинать создание ОСМД? Дмитрий, Киев
Читай также: Коммунальный вопрос: Нужно ли переоформлять субсидии в доме с ОСМД
Если коротко: да, можно, для этого надо создать свой ОСМД, сделать это можно после получения большинством жильцов правоустанавливающих документов. А теперь – о деталях.
В соответствии со ст. ст. 182, 331 Гражданского кодекса Украины, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. “Такая регистрация прав на вновь построенную квартиру проводится после принятия в эксплуатацию в установленном законодательством порядке всего дома. До момента ввода в эксплуатацию дома объекта недвижимости с юридической точки зрения не существует, но застройщик считается собственником материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства“, – объясняет Валентина Силецкая, адвокат АО Сюткин и партнеры.
Читай также: Прощай, ЖЭК: Что повлияет на квартплату с приходом ОСМД
По ее словам, независимо от характера договорных отношений между инвесторами и застройщиком, инвесторы до момента государственной регистрации права собственности на приобретенные ими квартиры не считаются собственниками, а следовательно, не имеют права создавать объединение совладельцев – ОСМД.
Более того, чтобы создать ОСМД, документы на квартиры должны получить более 50% владельцев недвижимости нового дома. “Совладельцы принимают решения по управлению многоквартирным домом на собрании. Учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более 50% квартир и нежилых помещений в таком доме“, – напоминает Владимир Клочков, адвокат, управляющий партнер АО Клочков и партнеры.
Читай также: Как заключить прямой договор на услуги ЖКХ, когда в доме ОСМД
Однако обслуживание дома ЖЭКом обычно начинается сразу после сдачи дома в эксплуатацию, то есть до момента выдачи инвесторам правоустанавливающих документов. “Если застройщик будет оформлять все квартиры и помещения сначала в свою собственность, то у него (как собственника всех или большинства помещений в доме) некоторое время будут законные основания для передачи дома на обслуживание ЖЭКу“, – говорит старший юрист ЮФ Lex Associates Станислав Герасименко.
Поэтому строительные компании без труда и вполне законно передают многоквартирные дома на баланс собственных ЖЭКов, не спрашивая мнения инвесторов.
Чтобы отказаться от услуг навязанной застройщиком управляющей жилищно-эксплуатационной организации, владельцам квартир придется дождаться получения документов о праве собственности на недвижимость и лишь затем начинать процедуру создания собственного ОСМД.
Читай также: Коммунальный вопрос: Как в доме с ОСМД вызвать электрика и сантехника
То есть от момента сдачи дома в эксплуатацию до момента получения документов жильцами может пройти 3-12 месяцев, и все это время дом будет находиться на обслуживании ЖЭКа, который привлечет застройщик.
Но затем владельцы квартир вправе на законных основаниях создать инициативную группу, которая будет заниматься регистрацией ОСМД как юридического лица. На эту процедуру уйдет не менее 2–3 месяцев. “Ускорить процедуру создания собственного ОСМД не удастся, так как законом предусмотрены сроки на конкретные действия собственников“, – объясняет Валентина Силецкая.
Кстати, даже если у застройщика в собственности на момент созыва учредительного собрания будет 50% квартир, это вовсе не значит, что жильцы не смогут создать свое ОСМД. В этом вопросе закон – полностью на стороне собственников-физлиц.
Читай также: Как застройщики в Киеве наживаются на инвесторах - расследование
“По закону для отзыва управителя (изменения его полномочий и/или условий договора с ним) требуются голоса собственников 50% общей площади квартир и нежилых помещений в доме. Однако если застройщику (или другому лицу) принадлежит более 50% общей площади квартир и нежилых помещений в доме, это может сыграть против него. В таком случае закон Об объединении совладельцев многоквартирного дома наделяет его всего одним голосом на учредительном собрании ОСМД, где утверждается устав ОСМД и назначаются его органы управления и контроля, как и других совладельцев. И также один голос будет у собственника 50%+ площадей на общем собрании ОСМД после его регистрации. То есть существет реальная возможность заменить“карманный“ ЖЭК“, – уверен Станислав Герасименко.
Ранее была опубликована пошаговая инструкция по созданию ОСМД в многоквартирном доме.
