Ищете подходящее помещение под офис? Это - вызов не для слабых. Во-первых, дорого. Плата за 50-метровый офис в центре города может достигать 40-45 тыс. грн. в месяц. Во-вторых, многие арендодатели не отличаются порядочностью, за счет дополнительных платежей выжимают из арендатора все соки и не хотят возмещать ему затраты на модернизацию офиса и улучшение его характеристик
Читай также: Создаем с “нуля“: Как зарегистрировать бизнес
Арендные ставки на офисные площади постоянно растут. В Киеве стоимость аренды офисов за 2018 год выросла на 30-50% и продолжает расти. В столичных бизнес-центрах класса “А“ аренда достигает эквивалента 35 долл./кв. м в месяц, а в офисах класса “В“ - 26 долл./кв. м. В городах-миллионниках, таких как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, ставки тоже подросли. Хотя они по-прежнему ниже, чем в Киеве. Там за аренду офисов “А“ и “В“ класса просят 10-25 долл./кв. м в месяц.
То есть по уровню арендных ставок в пересчете на валюту мы вернулись к осени 2013 года. А вот доходы бизнеса к уровням 2013 года вернулись далеко не у всех.
Качественные офисные площади остаются в дефиците. В Киеве, по данным JLL, вакантность в бизнес-центрах по итогам первого квартала 2019 года сократилась с 9,8% до 7,2%, во Львове, Одессе, Днепре и Харькове вакантность составляет от 10 до 15%, в зависимости от района и локации.
Читай также: Риелторы предупреждают: На рынке аренды орудуют мошенники
Кроме того, в крупных бизнес-центрах не всегда готовы предложить офисы компактного размера. Там обычно сдаются помещения площадью 150-200 кв. м и больше. И запросы арендодателей ежемесячной арендной платой не ограничиваются. Еще нужно платить за коммунальные услуги, за охрану, парковочные места, за страховку от ущерба недвижимому и движимому имуществу, предоставленному в аренду. Поэтому начинающие предприниматели ищут помещения в жилых домах либо же арендуют рабочие места у других компаний или в коворкингах. Ну и как крайний случай - вообще обходятся без стационарного офиса, если есть малейшая возможность.
Если нужен самый современный офис в центре города, следует выбирать помещения в бизнес-центрах класса “А“. Это - офис в новом, а не в отреставрированном здании, которое находится под управлением известной компании. В таком здании непременно есть отдельная, четко обозначенная входная группа с фойе и охраной. Есть паркинг, который спроектирован из расчета минимум одно машино-место на 100 кв. м сдаваемой в аренду офисной площади.
Читай также: Летний сезон: Сколько стоит аренда жилья в разных регионах Украины
Высота потолков - от 3,6 м. Энергоснабжение - не менее 50 Вт/кв. м арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании. Предусмотрена центральная система отопления, кондиционирования и вентиляции с индивидуальной регулировкой температуры для каждого арендатора. Планировка офисов - открытая, с сеткой колонн. Проведена оптоволоконная цифровая телефонная линия и Интернет. Инфраструктура офисного центра представлена кафетериями, банками, банкоматами, салонами красоты, фитнес-центром и т.д.
Месячная арендная плата за помещения бизнес-центра класса “А“ достигает 600-900 грн./кв. м.
Офисы класса “B“ располагаются не в самом центре города, но близко к нему. Зачастую эти помещения предназначены для размещения операционного персонала. Хотя такой офисможет выполнять и представительские функции.
Это -реконструированные или отреставрированные здания, в том числе модернизированные административные/промышленные объекты или бизнес-центры класса “А“, чей срок эксплуатации превышает пять лет. Среди параметров, которые в офисах “В“-класса хуже, - это более простые инженерные системы (без индивидуальной регулировки температуры для каждого арендатора), отсутствие подземного паркинга, высота потолков ниже 3,6 м. Но в бизнес-центрах этого уровня есть и входная группа, и охрана с видеонаблюдением, и кафе для сотрудников.
Стоимость аренды площадей в офисных центрах класса “В“ - 250-450 грн./кв. м.
Читай также: Аренда жилья дипломатам обошлась в 200 миллионов гривен
Офисы классов “С“ и “D“ предназначены для самых неприхотливых арендаторов. Это -старые административные здания, в том числе различные НИИ, с минимальным ремонтом или вообще без него. Они не имеют современных систем кондиционирования и отопления, там все плохо с энергосбережением и энергоэффективностью, есть проблемы с электроснабжением, телефонией и Интернетом. Паркинг - стихийный. Ну и расположение таких офисов оставляет желать лучшего: в отдаленных от центра города районах, иногда в промзонах.
Зато арендная плата по карману практически любому - 100-200 грн./кв. м в месяц, а то и меньше.
Многие предприниматели арендуют под офис квартиры или нежилые помещения в многоквартирных домах. В зависимости от места расположения и состояния, арендная плата может быть в полтора-два раза ниже, чем за полноценный офис класса “А“ и “B“.
Неоспоримое преимущество квартирных офисов в том, что есть возможность выбрать практически любой метраж. От 35-40 кв. м и до 130-150 кв. м. Расположение помещения тоже можно подобрать под свои требования. Скажем, в районе, где проживают сотрудники, что упрощает логистику. Или там, где сосредоточена основная масса клиентов. Скажем, для интернет-провайдера, который обслуживает конкретный жилой массив.
Офис в квартире удобен и тем, что там гарантированно будут все необходимые коммуникации: электроэнергия, вода, отопление, Интернет. То есть для небольшой компании, на 8-10 человек, это -вполне приемлемый вариант. Аренда будет стоить от 8-10 тыс. грн. за квартиру площадью 50 кв. м в окраинном районе и до 40 тыс. грн. за качественно отремонтированную квартиру площадью 100 квадратов где-то в центре.
В то же время, жилой фонд далеко не всегда адаптирован под нужды бизнеса. Там низкая мощность электросети, нет систем вентиляции и пожаротушения, отсутствует нормальный паркинг (даже если это новостройка), нет нормальной охраны и видеонаблюдения.
Читай также: Исторические здания сдадут в аренду
Важно знать и то, что использовать жилые помещения под офис можно при условии, что на это дали согласие жильцы дома. Например, путем голосования на собрании ОСМД. При этом ведение хозяйственной деятельности промышленного характера в жилых помещениях без смены их статуса на нежилой запрещено. Исключение составляет только индивидуальная деятельность предпринимателя в квартире, в которой он сам проживает.
Поэтому, если офис - это три стола, два компьютера и нет потока посетителей, то проблем в теории быть не должно. Но все равно желательно приготовиться к тому, что в случае прихода проверяющих, предприниматель схлопочет штраф. За несоблюдение пожарной безопасности или санитарно-гигиенических норм (площади в расчете на одного сотрудника, уровня освещения и т.д.).
Да и соседи могут подать в суд на арендаторов за то, что они нарушают их спокойствие. И вероятность, что суд встанет на сторону жильцов, довольно высока. Как это было в 2005 году, когда Шевченковский районный Киева по иску квартировладельцев признал неправомерным использование квартиры под офис.
К тому же, если помещение находится в жилом фонде, то зарегистрировать юридическое лицо по этому адресу будет невозможно.
Ну и последнее - плату за квартирный офис непросто списать на затраты. Разве что арендодатель имеет статус частного предпринимателя, или если такая квартира оформлена в собственность на юрлицо.
Другая альтернатива - аренда рабочего места в другом офисе или в коворкинге. Подойдетмолодым стартапам и фрилансерам, предпринимателям, которые не имеют штата сотрудников либо имеют одного-двух сотрудников.
Аренда рабочего места в месяц в столичных офисах стоит 2,5-2,8 тыс. грн., в других городах - 1,5-2,2 тыс. грн.
Рабочее место в офисе это, как правило, стол и стул, wi-fi, телефон и оргтехника. Если повезет, место будет расположено в отдельном кабинете, если не повезет - в общем помещении с другими сотрудниками. Помимо этого, арендатор или субарендатор сможет пользоваться переговорными комнатами и принимать клиентов, что, безусловно, плюс.
Впрочем, арендатор рабочего места рискует лишиться его в любой момент, так как он находится в офисе на птичьих правах. Договор аренды, кстати, в этом случае заключают далеко не всегда. Еще могут запросто увеличить плату или переселить в другую, не самую комфортную, часть помещения. Ну а если нагрянет проверка, то предпринимателя может постичь та же участь, что и в случае с арендой части склада или цеха (см. стр.32). Ревизоры с большой вероятностью не обойдут его своим вниманием.
В коворкинге посетителям предлагают разные виды рабочих мест. Это и традиционные офисные openspace, и отдельные комнаты, и даже кресла-пуфы и гамаки. Дополнительно клиенты имеют доступ к кухне, безлимитному чаю, кофе и сладостям, могут пользоваться оргтехникой, конференц-залами, проводить там встречи и совещания, участвовать в мероприятиях, которые организуют владельцы коворкинга. Одним словом, такое место, прежде всего, по достоинству оценят представители творческих профессий, которым нравится неформальная обстановка.
Читай также: Что грозит за неуплату налога на недвижимость
Но и уковоркингаесть недостатки. Может быть слишком шумно. И далеко не всегда в коворкингах посетителям выделяют фиксированные рабочие места. Поэтому вполне реальна ситуация, когда человек пришел поработать, а ему попросту негде расположиться. Арендную плату тоже могут поднять в любой момент, без предупреждения.
Взаимоотношения между владельцем офиса (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) регулируются договором. Именно этот документ, грамотно составленный, позволяет съемщику отстоять свои права и привлечь арендодателя к ответственности в случае нарушений этих прав.
Договор составляется в свободной форме, но он должен содержать ряд обязательных пунктов и условий. Прежде всего, характеристики объекта аренды, срок аренды и цену аренды.
При описании объекта аренды важно, чтобы был указан адрес помещения, его площадь, тип и другие существенные параметры. Также в договоре прописывается, какими коммуникациями вправе пользоваться арендатор: телефонной связью, Интернетом и т.д.
Срок аренды устанавливается по согласованию сторон. Главное учесть, что если период аренды не превышает трех лет - договор не подлежит нотариальному заверению, если более трех лет, его нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать.
Цена аренды может устанавливаться как в гривне, так и в иной валюте, но при условии, что расчеты осуществляются в национальной валюте, - уточняет Владислав Фирсов, юрист юридической компании AS Legal.
И, конечно, в договоре должны быть указаны условия, при которых возможен пересмотр арендной платы, чтобы арендодатель не мог поднимать ее в одностороннем порядке.
Необходимо закрепить в договоре, какиеплатежи, помимо арендной платы, падают на плечи предпринимателя. Обычно, это -коммунальные и эксплуатационные платежи: за уборку офиса и прилегающей территории, за охрану, за обслуживание коммуникаций, лифтов.
Причем, юристы советуют все платежи, кроме арендной платы, осуществлять самостоятельно, не передавая деньги непосредственно арендодателю. Алгоритм следующий. Арендатор получает квитанции, которые ему отправляет арендодатель рекомендованными письмами или курьерской доставкой с описью вложения, оплачивает квитанции в течение трех дней и отправляет копии платежек арендодателю.
Но если стороны решили, что арендатор будет компенсировать коммунальные расходы напрямую арендодателю, обязательно стоит сделать привязку к арендуемой площади. Для того чтобы арендодатель не заставил платить за поставку коммунальных услуг во все здание, в котором расположен объект, - советует Ирина Кравченко, адвокат, руководитель отдела корпоративных правоотношений ЮКК “Де-Юре“.
Нужно урегулировать в рамках договора и вопрос качественных улучшений объекта аренды. Если такие улучшения являются отделимыми (элементы декора, мебель, коммуникации, которые можно убрать, не нанося вреда помещению), арендатор после выселенияможет распорядиться ими на свое усмотрение. А затраты на неотделимые улучшения (косметический ремонт, окна, входные двери, коммуникации, которые невозможно демонтировать без последствий для помещения) арендодатель обязан компенсировать.
Стоимость этих улучшений может быть засчитана в качестве арендной платы или возмещена после прекращения действия договора аренды. Помимо этого, в договоре указывается, что арендодатель освобождается от компенсации улучшений, которые арендатор осуществил без письменного согласия арендодателя, - рассказывает Владислав Фирсов.
Перед заездом в офис стороны составляют актприема-передачи, в котором подробно зафиксировано, в каком состоянии находится помещение и имущество (мебель, оргтехника и т.д.), которое получает в свое распоряжение арендатор. И чем более основательным будет описание, тем меньше вероятность, что арендодатель попытается содрать компенсацию с предпринимателя за ущерб, нанесенный не по его вине.
Читай также: Как результат выборов повлияет на рынок недвижимости: Что будет с ценами
При заключении договора аренды необходимо обратить внимание, как в нем зафиксирована ответственность арендатора за соблюдение требований противопожарных норм и правил, экологического законодательства, требований в сфере гражданской обороны и техногенной безопасности. Если этого пункта нет, то в случае прихода проверки, ее последствия (штрафы и предписания) станут проблемой арендодателя.
Еще одна важная деталь - процедура пролонгации договора.
Если в течение месяца после его окончания арендодатель не предупредит арендатора, что намерен расторгнуть договорные отношения или внести изменения, договор считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях, - объясняет Василий Шеретько, старший юрист юридической фирмы “Антика“.
Кстати, арендодатель часто берет с арендатора гарантийный платеж в размере стоимости одного месяца аренды на тот случай, если арендатор повредит имущество. Причем, в договоре можно предусмотреть, что этот платеж засчитывается как плата за последний месяц. В противном случае, арендодатель обязан вернуть деньги арендатору в руки.
Опыт предпринимателей
Владимир Дегтярев, директор PR-агентства Newsfront
Прежний арендодатель год назад предупредил нас о повышении арендной платы, и мы начали искать новый офис. Никаких сложностей, в целом, нет. Нужно определить необходимый метраж, требования к планировке, исходя из рассадки сотрудников, максимальную цену за квадратный метр, которую ты готов платить, затраты на коммунальные услуги, выбрать район (желательно такой, чтобы не менять налоговую инспекцию и свидетельство плательщика НДС), выяснить, возможно ли оплачивать аренду по безналу, и после этого вместе с риэлторами или самостоятельно смотреть помещения. Мы переехали в новый офис довольно быстро, спустя полтора месяца.
Светлана Мельник, директор круизного центра SilverLines
Самая простая схема поиска офиса - это Google-объявление от арендодателя-риэлтор-просмотр-выбор. Но следует учесть, что где-то 30% объявлений на сайтах - недействительные, а 80% риэлторов - ленивые и компетентные. Все это усложняет поиски. Кроме того, у нас довольно нетипичная ситуация, так как мы ищем офис небольшой площади, 50-70 кв. м. Таких вариантов немного, и в крупных бизнес-центрах их почти нет. И арендную ставку арендодатели накручивают, добавляют оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, и в итоге получается раза в два выше изначально заявленной цены. Бизнес-центры тоже часто разочаровывают. Снаружи - все прекрасно, внутри - все предельно экономно. Хотя и есть исключения. Смотрели офис в БЦ на Подоле. Там и цена адекватная, и внутреннее оснащение на высоте. Но, что интересно, этот бизнес-центр не из новых. Похоже, это -отреставрированное лет 15-20 назад здание, которое было отремонтировано на совесть.
Павел Харламов
Статья из Журнала “Деньги“ №12 от 27 июня 2019 года.
Новости от Деньги.uа в Telegram. Подписывайтесь на наш канал https://t.me/dengiua.
Оформить подписку через наш интернет-магазин.
