Переключиться на мобильную версию

Как можно заработать на недвижимости

Рынок недвижимости начинает оживляться.
На недвижимости можно заработать процент
На недвижимости можно заработать процент
depositphotos.com

Заработать на недвижимости несколько десятков процентов за два-три года – вполне реально. Главное, удачно купить квартиру на этапе стройки и так же удачно ее потом продать. Менее доходная, но и менее рисковая инвестиция – покупка жилья для сдачи в аренду. В любом случае, сейчас самое время вкладываться в недвижимость, потому что рынок только-только начинает оживать.

Об этом сообщают Деньги.ua.

Читай также: Налог на недвижимость: Нужно ли платить

Квартиры в новостройках бюджетного уровня с начала 2019 года подорожали на 4–6%. Бюджетный уровень – это эконом-класс, а также комфорт-класс, но начальной категории, по цене на 10–20% выше, чем эконом. Потому что комфорт, стоимость которого переваливает за 1000 долл./кв. м, по характеристикам максимально приближен к бизнес-классу. А там совсем другая ситуация с ценообразованием.

Стоимость квартир в эконом-классе с января 2019 года выросла почти на 4%, в комфорт-классе – на 6%, – говорит Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Наибольший рост цен зафиксирован в пригороде Киева, где стоимость квадратного метра подтянулась на 7–8%. В Киеве и других крупных городах темпы чуть ниже – "плюс" 2–4% по сравнению с началом года.

Читай также: Яхты, многомиллионное наследство и квартира в подарок: Судьи "начудили" в декларациях

Почему в 2019 году начали расти цены на новое жилье, "Деньги" уже писали. Но, если вкратце, основные причины – это рост себестоимости строительства (подорожание стройматериалов и строительных работ), дефицит свободных участков под строительство и разогрев первичного рынка после затишья, которое было связано с президентскими и парламентскими выборами.

До конца года квартиры в новостройках еще подорожают, хотя и незначительно.

По разным оценкам до конца года стоимость первичного жилья в Киеве может увеличиться на 1–3%, но это при условии экономической стабильности в стране, – прогнозирует Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club). В Одессе, Львове, Днепре и Харькове динамика ожидается приблизительно на таком же уровне.

Тем не менее, недвижимость по-прежнему остается одним из наилучших активов для капиталовложений. Ведь рынок все еще на дне, и рост цен только начался. Поэтому если инвестировать в строящееся жилье, то буквально через пару лет, не исключено, его можно будет перепродать раза в полтора дороже. Либо же вложить деньги в покупку квартиры для последующей сдачи ее в аренду и ежегодно получать доход, сравнимый со ставкой по гривневому депозиту в банке.

Что происходит на рынке бюджетного жилья
Что происходит на рынке бюджетного жилья
dengi.ua

  • Цены не удержались

В Киеве минимальная цена за квадратный метр в новостройке эконом-класса составляет 14 тыс. грн. Дешевле найти вряд ли удастся. Только если застройщик расщедрится и сделает скидку, и тогда стоимость "квадрата" опустится до 13–13,5 тыс. грн. Так или иначе, в столице за самую обычную однокомнатную квартиру придется выложить 500–600 тыс. грн. То есть не меньше 20 тыс. долл. Комфорт-класс в столице стоит от 16–17 тыс. грн./кв. м. Это, скажем так, более изысканный вариант эконома, с некоторыми преимуществами (о них – ниже), но все равно за такие деньги он не дотягивает до того комфорта, который стоит 23–25 тыс. грн./кв. м.

Читай также: "Берега Медведчука": Соратники нардепа захватили часть Труханова острова

В окрестностях столицы цены практически идут вровень с Киевом. Да, в пригороде иногда проскакивают квартиры стоимостью 9–9,5 тыс. грн. Но они или расположены на расстоянии 30–40 км от Киева, или же это – проекты от застройщиков, у которых нет ни репутации, ни портфолио, а значит, и гарантий, что дом вообще будет построен. Стартовый ценник на бюджетное жилье в ближайших киевских сателлитах (Ирпень, Буча, Борисполь, Бровары, Вишневое, Вышгород) – 11–12 тыс. грн./кв. м. Средняя цена квадратного метра – 14–15 тыс. грн. А минимальная цена однокомнатной квартиры – около 350 тыс. грн.

В городах-миллионниках ценовые рамки тоже вплотную приблизились к Киеву. Уже нет такого раздолья, как два-три года назад, когда во Львове или Днепре квартиру можно было купить вдвое дешевле, чем в столице. Сейчас это – большая редкость: в крупных городах стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса не ниже 12 тыс. грн., а в комфорт-классе ценник начинается с отметки 14–16 тыс. грн. Так что бюджет на покупку однокомнатной квартиры должен быть не меньше 380–400 тыс. грн.

Читай также: "Остров сокровищ" Дмитрия Чалого: Где живет скандальный глава Дунайского пароходства

Конечно, если сильно постараться, то и во Львове, Одессе, Днепре и Харькове или в их окрестностях можно найти квартиры по демпинговой цене, которая на 10–20% ниже среднерыночной. Но что это за проекты, какого качества и от каких застройщиков – вопрос риторический.

Стоимость и характеристика квартир
Стоимость и характеристика квартир
dengi.ua

  • В чем разница?

Грань между экономом и комфортом почти стерлась. Как по цене, так и по характеристикам. И если посмотреть на соотношение классов жилья, то практически во всех городах лидирует именно комфорт. Например, в базе lun.ua по состоянию на сентябрь 2019 года в Киеве числилось 73 жилых комплекса эконом- и 142 комфорт-класса, в Киевской области – 107 и 165 ЖК, во Львове – 57 и 132 ЖК, в Одессе – 26 и 76 ЖК, в Днепре – 15 и 28 ЖК, в Харькове – 39 и 29 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса соответственно. Картина такова: число новостроек выше классом раза в два-три превышает количество домов совсем бюджетного уровня.

Почему так происходит? Потому что в глазах покупателя "комфорт" звучит авторитетнее. При этом доплата – некритична, порядка 2–3 тыс. грн. с каждого квадратного метра. И застройщику, само собой, выгоднее добавить пару "плюшек" и продать подороже квартиру в новостройке, которая, по сути, ничем не отличается от дома через дорогу, но зато имеет статус комфорт-класса.

Читай также: В Киеве продали нежилой дом за почти 40 млн грн

На что может рассчитывать покупатель доступного жилья? В экономе это – обычная высотка на 20–25 этажей аскетичного внешнего вида. Иногда застройщики пытаются придать дому хоть немного лоска и окрашивают его в веселые цвета. В качестве материала для стен там применяют железобетон или газоблок. Что радует, в 99% случаев стены утеплены извне, пенополистиролом (ЭППС) или минеральной ватой. Разумеется, ни о каких вентилируемых фасадах и прочих изысках речь не идет.

Отопление – централизованное. Но зато установлены тепловые счетчики. На подземный паркинг рассчитывать не стоит. Крупно повезет, если застройщик заложит его в проект. Пусть хотя бы стоянка возле дома будет. Ни закрытую территорию, ни ее охрану жильцам тоже не предложат. Зато в качестве бонуса цокольный этаж дома девелопер, скорее всего, оставит под нежилые помещения, где разместятся магазины, парикмахерские, кафе.

А вот пространства в однокомнатных квартирах эконом-класса стало больше. Средний метраж с начала 2019 года вырос на 7–8 кв. м. – почти до 50 кв. м.

  • Доплата за удобства

В комфорт-классе покупатели жилья получают больше полезных опций. Даже доплатив по сравнению с экономом 100–150 тыс. грн. В архитектуре есть вкус, намеки на дизайн и внешняя отделка лучшего качества. Не исключено даже, что будет вентилируемый фасад и панорамное остекление.

Читай также: Сколько стоит арендовать дом в Украине

Материал стен, обычно, кирпич, утепление – минеральная вата. Отопление – как повезет. Может быть автономное или индивидуальное, а может и централизованное. Это зависит от того, как застройщик договорится с местными властями относительно собственной котельной, и захочет ли он в принципе тратиться на ее установку.

В доме с большой вероятностью будет подземный паркинг или многоуровневая крытая парковка. Территория жилого дома нередко закрыта и охраняется. Но, опять же, если в самых дорогих проектах комфорт-класса ограниченный доступ на придомовое пространство – обязательное условие, то в жилых комплексах попроще такая опция – на усмотрение застройщика.

Средний метраж однокомнатных квартир в проектах комфорт-класса составляет где-то 45 кв. м. Впрочем, встречаются и более просторные варианты, до 50 кв. м.

  • Выжидаем момент

Самый простой способ извлечь доход из недвижимости – купить квартиру в строящемся доме и затем перепродать ее на вторичном рынке.

В зависимости от расположения, класса и масштаба жилого комплекса, а также площади квартиры, разница в стоимости квадратного метра на начальной стадии строительства и после ввода в эксплуатацию может составлять 30–50%, – уверяет Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

Читай также: Украинцы зарабатывают на продаже новых квартир около 15%

Скажем, стартовая цена продажи – 15 тыс. грн./кв. м. Когда построены первые пару этажей, стоимость "квадрата" вырастает на 10%. После завершения монолитных работ цена увеличится на 20%, а после готовности фасада и разводки коммуникаций квартира подорожает еще на 10%. Когда застройщик получит на дом все документы, которые необходимы для его ввода в эксплуатацию, и покупателю выдадут ключи от квартиры, недвижимость станет дороже еще на 10–20%. Итого, цена квадратного метра может добраться до 22–22,5 тыс. грн. Понятно, что все приведенные расчеты – при совпадении всех возможных позитивных факторов, включая привлекательность проекта и места размещения здания.

Покупка квартиры в строящемся доме – это риск, что стройка окажется незаконной, или у застройщика кончатся деньги, и строительство замрет. По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, в Киеве и области почти 80 проблемных строек, во Львове – 25 неблагополучных строек, в Днепре и Одессе – около десятка объектов "с нюансами".

Читай также: Что происходит с рынком первичной недвижимости

Но если подойти к выбору застройщика основательно, вероятность ввязаться в долгострой очень небольшая. Нужно убедиться, что строительная компания не банкрот (в этом поможет Единый государственный реестр юридических лиц и предпринимателей и в Единый реестр предприятий, в отношении которых возбуждено производство по делу о банкротстве), имеет права на землю, разрешительную документацию на строительство и не нарушает градостроительные нормы.

Кстати, инвестор может в любой момент продать недвижимость и зафиксировать прибыль. Не дожидаться сдачи дома, так как этот процесс может занять несколько месяцев, а продать квартиру до момента ввода и все равно заработать минимум 20%. Если учесть, что средний срок строительства составляет два года, то 10% годовых в валюте – неплохой "навар".

  • Долго, но стабильно

Неплохо заработать можно и от сдачи недвижимости в аренду. Причем, для этого подойдет квартира как на первичном, так и вторичном рынке. С той лишь разницей, что новое жилье начнет приносить деньги не сразу, так как нужно дождаться, пока дом будет построен, а затем еще вложиться в ремонт квартиры. Зато это – полностью новый объект, который в перспективе не только не будет падать в цене, но, возможно, еще и немного подорожает. К тому же, и арендные ставки на современное жилье ощутимо выше, чем на квартиры в домах 1980–1990 годов.

Со вторичкой проще: купил квартиру и, если состояние жилплощади не аховое, сразу же сдал в аренду. Дополнительных вложений, по сути, нет. Ну разве что в легкую косметику, минимальный набор мебели и техники. Но, конечно, и аренда такого жилья стоит меньше. А значит, и срок возврата инвестиций – дольше. Кроме того, если рядом появится новостройка, то близлежащие дома преклонного возраста сразу же потеряют в цене, и сдавать квартиру придется еще дешевле.

Читай также: Разумков назвал самую дорогую вещь, которую купил за последние 5 лет

Инвестиции в жилье на первичном рынке, в зависимости от его расположения, характеристик и вложений в ремонт, возвращаются где-то за 7–9 лет аренды. В Киеве, его окрестностях и в городах-миллионниках вложения отбиваются быстрее всего, иногда и за 6 лет. В областных центрах поменьше срок возврата дольше, до 10 лет. Но, в целом, можно говорить о том, что арендные квартиры в новостройках имеют плюс-минус справедливую цену.

На вторичном рынке квартира в аренде окупится за 9–12 лет. В столице и больших мегаполисах инвестицию можно вернуть и за 8 лет, если жилье в хорошем состоянии и расположено в районе, который пользуется спросом. На периферии, в таких городах как Черкассы, Житомир, Тернополь и т. д., возврат вложений может растянуться до 13 лет. Поэтому вторичка, даже несмотря на то, что цены на нее снова начали расти, все еще переоценена. Особенно за пределами Киева и миллионников.

Сроки возврата вложений
Сроки возврата вложений
dengi.ua

  • Для них – как для себя

Одно дело – покупать квартиру, чтобы в ней жить, и совсем другое – с намерением заработать, для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Поэтому перед инвестицией важно оценить расположение дома и востребованность того района, где он строится. Если вокруг полно новостроек, то квартиру будет сложно сбыть или сдать по хорошей цене. А вот когда район старый, и возраст основной массы жилых домов приближается к 30–40 годам, квартиру гарантированно оторвут с руками.

Помимо этого, жилой комплекс и место его расположения должны обладать какой-то добавленной стоимостью, уникальными опциями, которые позволят продать или сдать жилье подороже.

Например, это – закрытая территория, отсутствие машин, наличие поблизости скверов, парков, озер, – приводит пример Ольга Соловей.

Читай также: Для реконструкции "хрущевок" согласие всех жильцов не понадобится

Очень важно, насколько развита придомовая и окружающая инфраструктура. А если ее нет – каковы планы застройщика по ее созданию и развитию. Гораздо легче привлечь покупателей и арендаторов, если рядом с домом есть прогулочные зоны, спортивные площадки, детские сады, школы, магазины, рестораны.

Причем, некоторые крупные девелоперы подбирают инфраструктуру именно под потребности будущих покупателей, – рассказывает Роман Савченко, генеральный директор компании UTG Residence.

Безусловно, сильно выигрывают квартиры, которые обладают высокой энергоэффективностью. И это не только внешнее утепление, но и полный учет всех энергоресурсов (в том числе двузонный электросчетчик). А если еще и индивидуальное отопление присутствует, жилье найдет своего покупателя или съемщика значительно быстрее.

Читай также: В Киеве жилье в новостройках подорожало

Агенты по недвижимости говорят, что наиболее ликвидными являются квартиры в объектах комфорт-класса комплексной застройки, с концепцией "город в городе". В таких жилых комплексах по максимуму учтены все основные запросы покупателей и их требования к стандартам жизни.

И, конечно же, это должна быть однокомнатная квартира. По статистике, с целью заработка в 85–90% случаях инвесторы выбирают именно «единички», так как они пользуются наибольшим спросом как при перепродаже, так и при сдаче в аренду.

Павел Харламов

Напомним, как разделить дом после развода.


Читайте Деньги.ua в Telegram и Facebook 

Смотри также - Как изменится рынок недвижимости в Украине после президентских выборов

Комментариев (0)
Оставляя комментарий, пожалуйста, помните о том, что содержание и тон Вашего сообщения могут задеть чувства реальных людей, непосредственно или косвенно имеющих отношение к данной новости. Пользователи, которые нарушают эти правила грубо или систематически, будут заблокированы.
Полная версия правил
Осталось 300 символов
Реклама
Реклама
Для удобства пользования сайтом используются Cookies. Подробнее здесь