Все говорят о «дне рынка». Что это значит?
Попробуем начать с противоположного края ценовой волны – с пика. К концу 2007 года рынок недвижимости стал основной темой любых разговоров. К лету того года даже бабушки на лавочках стали экспертами рынка. Хотя порог входа на рынок и был велик (средняя стоимость 1 квадратного метра в Киеве на первичке достигла 3000 долларов, а на вторичке – 3400 долларов), почти каждый в то время был экспертом в области рынка недвижимости, так как все, что нужно было сделать, это купить квартиру, а через полгода-год продать ее.
Надо заметить, что в конце 2007 года из общего массива сделок на покупки в чистом виде приходилось всего 20% общего объема продаж, а остальные 80% составляли сделки условного обмена: когда продавалась одна квартира, а вырученные средства тратились на приобретение другой недвижимости. Это был пик рынка.
Теперь перейдем к противоположному краю ценовой волны. Признаком того, что рынок достиг дна, является рост объемов продаж в течение 1-2 месяцев при стабильно низких ценах. То есть, как это ни странно звучит, дно рынка определяют сами покупатели.
—А какие факторы позволяют судить пройдено дно или нет?
— По мнению классика фондового рынка Ван Тарпа, предвестниками дна любого падающего рынка служат психологические факторы: каждый напуган и оптимизм инвесторов полностью утрачен. Если применить это правило к рынку недвижимости, то это звучит следующим образом: рынок на дне в том случае, если вы заикнетесь своим друзьям о планах покупки квартиры в строящемся жилом комплексе, а они сочтут вас сумасшедшим.
Первым прошел «точку невозврата» рынок коммерческой недвижимости. Консалтинговая компания DTZ объявила, что за первое полугодие 2015 года было продано коммерческой недвижимости на сумму 40 млн долларов, что больше чем было продано за весь 2014 год (37 млн долларов). Аналитики делают осторожный прогноз: до конца года объем продаж вырастет еще на 20–30%.Однако покупатели коммерческой недвижимости – это компании со своим штатом аналитиков или бизнесмены, которые пользуются услугами консалтинговых кампаний. То есть на этом рынке больше ratio – рационального начала.
У жилой недвижимости анамнез сложнее. Сторона покупателя представлена в большей степени физическими лицами, которые сами себе аналитики и в лучшем случае пользуются услугами (советами) брокеров. Соответственно на рынке больше эмоциональная составляющая. Есть свои клише и стереотипы. Например, «цены дальше будут падать» или «сейчас рынок покупателя, поэтому застройщики будут давать еще больше скидки». Такой подход стимулирует застройщиков вести исключительно ценовую конкуренцию. Но на рынке первичной жилой недвижимости с конца августа также наблюдается оживление. При этом цены остаются стабильными. В RiverStone, например, количество контактов в день по сравнению с июнем-июлем увеличилось в несколько раз.
— Долго блуждал тезис, что кризис отчистил рынок. Но потом разразился скандал с «Укогрупп». Эту компанию назвали второй «Элита-центр».
— Покупатели, желающие купить квартиру существенно ниже рыночной цены, обычно не задумываются о последствиях таких решений. Они не анализируют, есть ли у застройщика финансовые ресурсы, чтобы достроить объект с «дешевыми» квартирами.
В нынешних условиях строительная отрасль не является высокодоходным бизнесом. Застройщики не могут снижать цены дальше без ущерба стройке, качеству объекта, запланированной инфраструктуре и обязательствам перед инвесторами, кредиторами, государством.
Опыт кризиса 2008-2009 годов должен был сделать покупателей мудрее и предусмотрительнее. Ведь стремление купить «сильно дешевле рынка» может обернуться новой волной остановок строительства и «пирамид». Поэтому, если цена «выпадает» из общей статистики, следует задуматься.
Средняяценапредложенияна первичном рынке в столице составляет1250долларов за кв.м.Это уровень середины 2005 года. При этом в доме эконом-класса стоит 650-850 долларов за квадратный метр, «комфорт» – 860–1400 долларов, «бизнес» – 1450–2000 доларов за кв.м. При этом цены на стройматериалы и работы не снижаются, увы.
На вторичном рынке средняя цена в столице составляет осенью 2015 года примерно 1600 долларов за кв.м. При этом 70% первичного рынка ведет ценообразование в гривне, а вторичный рынок плотно привязан к валюте.
— А если рассматривать покупку недвижимости еще и как инвестицию?
— Тем, кто рассматривает недвижимость как инвестицию, рекомендацию дать не так просто. С одной стороны, дно – верный признак, что нужно покупать. Но с другой стороны нужно помнить, что больше половины сделок 2014-2015 годов – это инвестиционные сделки. Люди страховали свои сбережения от инфляции, скачков валюты, потерь из-за банкротства банков…Сформирован большой объем предложения, который рано или поздно выйдет на рынок.
Этот объем предложения может быть быстро поглощен рынком только в случае роста благосостояния граждан. Ведь недостаток качественного жилья в Киеве еще никто не отменял.
Шансы инвестора удачно вложить средства увеличиваются, если он грамотно подберет объект инвестирования.
— На какие параметры следует обращать внимание?
- Это должен быть жилой комплекс, в котором буквально хочется жить (смеется). На самом деле речь идет о хорошей транспортной развязке, инфраструктуре района и самого комплекса, качественных строительных материалах. Люди охотнее приобретают недвижимость в комплексах, где есть охрана, видеонаблюдение, закрыта территория, проработана система доступа.
Например, в RiverStone территория закрыта от нежелательных посетителей, жильцы могут попасть домой с помощью магнитной карты. Для каждого жильца на карте прописывается доступ в дом: через центральный вход и парковый вестибюль, к калиткам во двор, в паркинг и на свой этаж. То есть на этаж могут попасть только его жильцы. Для гостей предусмотрен домофон. Каждый подъезд охраняет представитель частной охранной организации.
Позитивно на продажи влияет и наличие у жилого комплекса собственной рекреационной зоны, или же он находится рядом с лесом, парком, озером, Днепром и т.д.
Конечно, все плюсы нужно соизмерять с бюджетом, выделенным на инвестицию. Ведь каждое конкурентное преимущество жилого комплекса оплачено финансовыми вложениями застройщика. И даже близость к парку, например, не дается застройщику даром – это влияет на стоимость приобретения участка.
Важно оценить, какой объем вторичного рынка уже сформирован вокруг данного жилого комплекса. Иными словами, скольких инвесторов привлек объект. Если таковых слишком мало – менее 10%, то брокерам сложно будет оценить привлекательность жилого комплекса. Если слишком много, то продавцы будут агрессивно конкурировать друг с другом, что затянет сроки реализации квартиры.
Фото: riverstone.com.ua
