Что происходит с ценами на недвижимость

На украинском рынке недвижимости по-прежнему доминирует покупатель. Девальвация и нестабильность в банковском секторе? Да, действительно, они натолкнули многих украинцев на мысль «освоить» свои валютные сбережения путем покупки недвижимости. Вот только ситуация в стране мало располагает к таким инвестициям. «Число просмотров выставленных на продажу квартир резко выросло по сравнению с зимой и весной, но сделок до обидного мало», – говорят риелторы в один голос. Им вторит статистика: число сделок на столичном вторичном рынке в июле и августе составило 642 и 536, а на первичном – 806 и 621 соответственно.  

Конечно, сейчас играет такой фактор, как спрос со стороны небедных мигрантов из зоны АТО. Но штука в том, что активность «гостей столицы» привела к росту ставок аренды, но не цен. Сделки по покупке тормозятся политической неопределенностью, снижением деловой активности, а также отсутствием жилищного кредитования и вымиранием рассрочек у застройщиков. Если и были иллюзии по поводу того, что «дно» уже пройдено, они быстро тают.

Снижение количества сделок неминуемо вынудит как застройщиков, так и владельцев «вторичного» жилья развернуться к покупателям лицом. По крайней мере, именно такие мысли звучали от экспертов на конференции «Денег» по недвижимости, которая прошла 11 сентября 2014 года.

Строят осторожно

Девелоперы начинают новые проекты неспешно и взвешенно. «Если за первые шесть месяцев текущего года в Киеве появилось 16 новостроек, то за июль и август – 7 новых новостроек. И еще 5 будут запущены в сентябре-октябре. Итого за восемь месяцев 23 новых проекта на 6500 квартир», – рассказала в ходе конференции Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solution.

В Киеве наиболее активно застраиваются Голосеевский и Днепровский районы. Появляется новое жилье и на Печерске, в то время как в Деснянском и Подольском районах застой – там предложение квартир минимально. Зато пригород разрастается как на дрожжах.

 «В прошлом году прирост новых квадратных метров в городах-спутниках достиг 84%. За первое полугодие этого года он составил 120%», – подсчитывает Ярослава Чапко.

Причина осторожности девелоперов – низкий спрос, который, в свою очередь, охлажден социально-экономической и валютной нестабильностью в стране. И если еще в апреле-марте застройщики открыто декларировали привязку к «старому» курсу на уровне 8 грн./долл., то сейчас они подтягивают цены к текущей стоимости гривны. «Раньше себестоимость квадратного метра и цена его реализации были почти равны, а на сегодня себестоимость выросла как минимум на 50% от той дельты, на которую девальвировала гривна», – подчеркнул Олег Перегинец, управляющий партнер компании Kiev Standard, выступая на круглом столе по недвижимости. Соответственно, цены на новые квадратные метры могут вырасти почти в полтора раза.

При этом интересы покупателей все больше смещаются в сторону более дешевого жилья. Например, весной инвестор был готов платить 1500 долл./м2 в бюджетной новостройке, а сейчас – не более 1000 долл. В бизнес-классе покупатели рассматривают предложения не более 2200 долл. (ранее – до 3000 долл.), а в премиуме – до 4000 долл. за «квадрат». Хотя в начале года были готовы отдать застройщику и 5000 долл./м2.

Девелоперы со своей стороны перестали стрелять «в белое», а тщательнее изучают настроения потенциальных покупателей перед запуском новых проектов. Как следствие, качество жилья становится выше, а его окупаемость – быстрее.

Покупатели, со своей стороны, все чаще выбирают недвижимость для заработка, предпочитая сдавать квадратные метры в аренду. Именно этим эксперты объясняют растущий спрос не только на малогабаритные квартиры (площадью от 20 до 40 кв. м), но и на более просторное жилье, до 80–120 кв. м. Оно сдается в виде хостелов или так называемых «share houses». То есть современных коммуналок, где уживается по несколько семей.

Вопрос скидок очень индивидуален. И для того, чтобы получить дополнительные дисконты, нужно иметь весомые аргументы для давления. Например, моментальную оплату полной суммы или возможность купить нескольких квартир. Тогда можно выдавливать из девелопера скидку до 15–20%.

Обещает встрепенуться

«Вторичка» так и живет своей жизнью, и сделки там всецело зависят от договоренностей между продавцом и покупателем. Стремясь не продешевить, хозяева жилья умышленно завышают цены на свои объекты. И после длительных переговоров цена продажи нередко на 10–20%, а то и на 30% ниже заявленной.

Большое значение в торгах между сторонами имеет скорость сделки. А также способность покупателя воздействовать на продавца. Например, когда инвестор владеет информацией о средней цене реальных сделок в конкретном районе. Либо пытается снизить стоимость жилья, указывая на его очевидные недостатки (плохое расположение, конструктивные недочеты, несоответствие ремонта обещанному и т. д.).

Резерв снижения цен на «первичку» есть. Это снижение коррупционных платежей и отчислений «на инфраструктуру». В сумме это может сэкономить застройщику не менее 30%, а покупателю – минимум 25%

К тому же продолжается сближение цен между схожими предложениями с первичного и вторичного рынков. Поэтому продавцам приходится идти на уступки, чтобы не терять покупателей, либо отказываться от продажи, используя свои квартиры для сдачи в аренду. Благо на съемное жилье спрос сейчас действительно огромный. Именно он привел к росту арендных ставок с весны где-то на 20%. Везет не только киевлянам, которые сдают жилье, но и близлежащим городам. Там пока нет такого дефицита «съемных метров», как в столице. Да и цены значительно ниже.

«К тому же в городах, где есть приток переселенцев, цены на вторичное жилье, скорее всего, будут показывать рост вместе с арендными ставками», – заявила в ходе круглого стола Ярослава Чапко.

Чего ждем?

В ближайшие месяцы спрос на недорогое жилье от застройщиков сохранится. И хотя квартиры, где цена квадратного метра достигает 10–12 тыс. грн. уже сложно назвать «эконом-вариантом», альтернативы у покупателей, увы, нет. И это касается не только Киева, но и других крупных городов: Одессы, Львова, Днепропетровска, Харькова. Волна подорожания докатилась в том числе и до них. Тем не менее, для обладателей валютных сбережений покупка квартиры все еще остается привлекательной инвестицией. Хотя бы потому, что даже в центре столицы можно найти жилье по цене около 1 тыс. долл./м2.

Спрос на аренду, равно как и ставки, также останется высоким. Причем эксперты не отрицают, что в сентябре-октябре арендные ставки увеличатся еще на 10% от нынешних уровней.

«Вторичку» тоже ждут перемены, которые отчасти связаны с облегчением ведения оценочной деятельности.  Как следствие, стоимость услуг оценщиков должна снизиться минимум вдвое (на данный момент она составляет для квартир около 2,5 тыс. грн.). Не исключено, что наконец появятся открытые данные о реальных сделках. И это приведет цены на вторичное жилье к справедливой отметке.

«Кроме того, ни в одной стране мира покупатель не платит комиссию при сделке, она ложится на плечи продавца. Поэтому сейчас самое время, чтобы качественно изменить взаимоотношения продавцов и покупателей», – считает Михаил Артюхов, управляющий партнер ARPA Real Estate.

До лучших времен

А вот спрос на коммерческую недвижимость, в отличие от жилой, откровенно валится – и без особых задержек. Цены на склады, торговые площади и офисы падают. Поэтому девелоперы сейчас не рискуют запускать новые проекты.

Арендодатели заняты тем, что ищут любые способы снижения вакантности, которая находится на высоком уровне. По данным консалтинговой компании UTG, в первом полугодии вакантность киевских торговых центров составила 3,3%, что вдвое больше по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. А вакантность столичных офисов, по разным оценкам, выросла до 20–25%. В некоторых объектах пустует до 50% площадей. Свободные метры можно найти даже в таких центрах, куда раньше арендаторы становились в очередь: Dream Town, Ocean Plaza, Sky Mall.

В итоге, арендодатели судорожно отказываются от долларовой привязки и фиксируют цены в гривневом эквиваленте. Тем более что в начале сентября Минэкономразвития озвучило требование, согласно которому все договоры аренды коммерческой недвижимости должны быть заключены без какой-либо корреляции с валютным курсом.

Уступают нехотя

Наименее сговорчивы арендодатели Киева. Это отчасти связано с тем, что компании из городов, попавших в зону АТО, постепенно переезжают в столицу и другие крупные деловые центры – Днепропетровск, Запорожье, Харьков. И владельцы офисов ждут роста спроса на свободные площади. Правда, эксперты уверены, что столица получит далеко не всех «переселенцев». Многие из них осядут в Харьковской, Днепропетровской, Запорожской и Полтавской областях.

В других городах сбить цену аренды гораздо легче. «В некоторых случаях арендодатель соглашается на скидку в размере до 30% от первоначальной цены аренды», – рассказывает руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский. Например, в Одессе средние арендные ставки коммерческой недвижимости с осени 2013 года снизились на 20–30%. В Днепропетровске и Харькове снижение составило около 10–20%.

При этом сильнее всего страдают от нехватки посетителей небольшие торговые центры, которые находятся в отдаленных от центра города районах. В то время как крупные развлекательные и офисные комплексы пока что острой необходимости в новых арендаторах не ощущают. А значит, и на уступки идут менее охотно.

«В то же время высокая вакантность коммерческой недвижимости дает возможность потенциальному съемщику улучшить условия аренды. Поэтому, так или иначе, в офисной, торговой и логистической недвижимости количество предложений будет расти», – считает директор департамента рынков капитала компании DTZ Украина Владимир Мысак.

Кто хитрее?

Снижение арендных ставок затрагивает далеко не все коммерческие площади. И выделить четкую тенденцию по цене аренды сложно. Например, некоторые офисы класса «А» дешевеют достаточно быстро, в то время как помещения в офисах уровня «В» и «С» почти не меняются. И наоборот. Это красноречиво отражает не столько влияние девальвации, сколько аппетиты арендодателей, которые завышали стоимость аренды.

При этом далеко не все арендаторы отказываются от офисов и торговых помещений. Многие попросту уменьшают объем съемной площади, что позволяет сохранить взаимоотношения с арендодателем и получить более выгодные условия.

Владельцам складской недвижимости гораздо легче находить общий язык со съемщиками. Поэтому уровень вакантности складов в Киеве, по данным Colliers International, к концу августа составлял лишь около 8%.

Во-первых, совокупный объем предложения складских помещений только в столичном регионе превышает 1,5 млн. кв. м, что дает арендатору немалый выбор. Во-вторых, если учесть, что наиболее востребованными остаются средние и большие складские помещения площадью 5000–10 000 кв. м, арендодатель спокойно может пойти на дисконт до 5–10% без ущерба для себя.

Выселят за город

Тем не менее, больших уступок со стороны владельцев коммерческих площадей ожидать не стоит. «Мы рассчитываем, что арендные ставки постепенно «подтянутся» к текущему валютному курсу», – отмечает Виктор Оборский. Эта тенденция будет сопровождаться приостановкой многих проектов по строительству офисных и торговых центров. Или, в лучшем случае, завершением начатых ранее. Например, в Киеве перенесли на конец 2015 года открытие двух ТРЦ – Lavina mall и Blockbuster Mall, общая площадь которых составляет почти 250 тыс. кв. м. Не сдадут вовремя и центр Respublica (вместо конца 2014 года это будет середина 2015 года), хотя подрядчики уверяют, что он готов уже почти на 90%.

Арендаторы, со своей стороны, будут искать возможности для сокращения издержек. Некоторые из них попросту переедут из престижных районов, торговых и бизнес-центров в более аскетичные.

Кроме того, эксперты прогнозируют волну развития так называемых аутлет-центров (городков брендовых товаров, продаваемых с дисконтом) или ритейл-парков. Они будут располагаться недалеко от крупных мегаполисов, представляя собой целые массивы торговых площадей. Ритейл-парки – максимально дешевый и «сердитый» вариант для съемщиков. Для их строительства используются самые бюджетные технологии и конструкции (порой даже ангарные сооружения), что позволяет установить арендные ставки до неприличия низкими. В Европе такие комплексы давно распространены. В Украине этот формат еще практически неизвестен.

Тренды рынка вторичной недвижимости

1. Покупатели продолжают диктовать правила продавцам – реальные сделки проводятся по ценам, на 5–20% ниже заявленных.
2. Просмотров много, но сделок очень мало.
3. Сближение цен на «первичку» и «вторичку».
4. Появился специфичный ситуативный спрос со стороны выехавших из зоны АТО.
5. Процедура получения акта оценки станет дешевле (ввиду отмены монополии на этот вид услуг).
6. «Вторичное» жилье все чаще снимается с продажи ради сдачи в аренду.

Тренды рынка первичной недвижимости

1. Запуск новых строек с приходом осени (в Киеве их около 150).
2. Появление доступных квартир в новостройках в центральных районах столицы.
3. Скидки на новое жилье от 3 до 20% по сравнению с заявленной ценой.
4. Исчезновение ипотеки на строящиеся квартиры и отказ от длинных рассрочек на жилье.
5. Увеличение объемов строительства в пригородах – там, как и прежде, предлагаются более дешевые квартиры.
6. Появление проектов с уменьшенной минимальной площадью квартир – до 20 кв. м.
7. Появление проектов «доходных домов» – объекты, строящиеся преимущественно под сдачу квартир в аренду, в том числе – с юрлицом в качестве арендодателя.

Тренды рынка аренды

1. Рост арендных ставок за лето на 10–12% и возможное удорожание аренды еще на 10% к зиме.
2. Дефицит съемного жилья в столице.
3. Рост спроса на аренду в городах-спутниках столицы.
4. Появление современных коммуналок «share houses» и доходных домов.
5. Скрупулезный отбор арендаторов хозяевами жилья.

Тренды рынка коммерческой недвижимости

1. Вакантность коммерческой недвижимости на уровне от 10–30% и выше.
2. Падение арендных ставок на 20–30% в помещениях класса В и С.
3. Стабильность цены аренды для площадей класса А.
4. Переезд из более дорогих офисов на периферию.
5. Дальнейший рост свободных площадей и снижение ставок.
6. Арендаторы предъявляют новые требования в части энергоэффективности сдаваемых площадей ввиду роста эксплуатационных расходов.