Во что обходится нынче офис в городах-миллионниках?

Впрочем, чем выше дефицит платежеспособных арендаторов, тем им проще находить место под солнцем. «К риелторам решил не обращаться, так как это дополнительные траты. Самостоятельные поиски подходящего помещения заняли около пяти дней. В итоге нашел именно то, что хотел: за двухкомнатное помещение плачу 2600 гривен плюс 600–1000 гривен за коммуналку», – рассказывает владелец компании «Ваша карта» Денис Хмарский.

Столица дешевеет неохотно

Спрос на офисы эконом-класса в городах-миллионниках есть даже сейчас. Сложнее всего искать помещения в конце лета – начале осени, когда начинается бизнес-сезон. Хотя и весной найти подходящий офис непросто. Сейчас все же проще. Как и раньше, наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 20–50 до 100 кв. м с минимальным косметическим ремонтом в недалеких от центра районах и близостью хорошей транспортной развязки.

Средняя стоимость аренды офиса в столице составляет 100–150 гривен за кв. м (причем чем меньше площадь – тем выше цена квадрата). Конечно, есть немало помещений, предлагаемых по цене до 100 грн./м2 в месяц. Они станут хорошим выбором, если у арендатора нет жестких требований к месторасположению и качеству отделки офиса.

«Арендные ставки в некоторых районах столицы практически сравнялись. Помещение площадью от 50 до 150 «квадратов» можно арендовать за 10–15 долл./м2 как в Соломенском или в Святошинском районе у метро, так и на Оболони, Лукъяновке, Подоле, Позняках», – рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Real Druzi Валентина Харченко. Скажем прямо, осенью долларовые ставки были в полтора-два раза выше.

Разумеется, максимум – в центре Киева: тут за квадратный метр могут просить и до 20 долларов. А вот где-нибудь в удаленных уголках города, граничащих с промзоной (ДВРЗ или Выдубичи, к примеру) вполне реально арендовать офис, договорившись всего лишь о 7–8 долл./м2 в месяц.

Удельный вес эксплуатационных расходов резко вырос – и тарифы растут, и сама арендная плата немного просела даже в гривне.

Региональные метры

В Одессе цены на аренду сопоставимы с киевскими. Например, в Приморском районе «квадрат» стоимостью 150 грн./месяц – отнюдь не редкость. В Киевском районе Одессы тоже недешево – в среднем аренда офиса около 70 кв. м обойдется в 6–6,5 тыс. грн. В то же время в менее престижном Малиновском районе есть более доступные варианты. Небольшой офис на ул. Дальницкой площадью 20 кв. м обойдется съемщику в 1500 грн. в месяц. В пересчете на 1 кв. м это всего лишь 75 грн.

В Харькове наибольшее число офисов под аренду предлагается в прилегающих к центру районах. Например, в Ленинском районе по ул. Полтавский Шлях помещение площадью 60 кв. м с хорошим ремонтом в бизнес-центре стоит приблизительно 3900 грн./месяц (около 65 грн./м2).

Для Донецка характерен очень широкий разброс цен. Стоимость прямо зависит от месторасположения объекта и класса помещения. Например, в отдаленном от центра Кировском районе можно снять как офис площадью 100 кв. м с собственной автостоянкой за 3000 грн. в месяц, так и небольшое помещение в 30 кв. м практически за те же деньги. В Днепропетровске офис в приличном месте стартует от 70–75 грн. в месяц. По 100 грн./м2 в месяц и выше – известные бизнес-центры со всеми полагающимися «плюшками». Например, крохотный офис в Бабушкинском районе (территория района пролегает от центральной части города) площадью 16 м2, но с ремонтом, сигнализацией, телефоном и Интернетом будет стоить 1600 грн. в месяц.

Во Львове цены на аренду явно не стремятся к европейским: до 100 грн./м2 – это норма для помещения, которое, как правило, находится в пяти минутах ходьбы от центра. Например, по ул. Грюнвальдская в центральном Франковском районе предлагают двухкомнатный офис площадью 38 м2 с евроремонтом всего за 1600 грн. Единственное «но» – хорошо оснащенных бизнес-центров мало. Основная масса предложений в центре – переоборудованные квартиры и офисы в старых административных зданиях.

Ищем и договариваемся

В первую очередь арендатору нужно самому себе составить список критериев: площадь и планировка офиса, удобная транспортная привязка, ремонт, наличие телефонной связи, Интернета, охраны. К менее важным факторам относятся этаж или, например, вид из окна.

Понятно, что при аренде небольших офисов часто возникает выбор: снять помещение в приспособленном здании или бывшую жилую недвижимость. Помещения в крупных бизнес-центрах обычно «в розницу» не сдаются. Как правило, в таких зданиях помещения нарезают по несколько сотен квадратных метров.

Квартира под офис, по словам экспертов, всегда дешевле аналога в бизнес-центре, но не всякому бизнесу подойдут такие помещения. «Стремясь платить меньше, я одно время снимал квартиру в спальном районе. Но соседям мешал рабочий шум, и владелец жилья попросил меня съехать», – рассказывает предприниматель Виктор Хмарский. Кроме того, специфика планировки жилой недвижимости не всегда позволяет использовать офисное пространство функционально.

Итак, офис найден – пора заключать договор аренды. В первую очередь следует обратить внимание на его ключевые условия: дату и место подписания, предмет аренды, арендную ставку, сроки, реквизиты сторон. Если в этих данных закрадется ошибка или сознательное искажение арендодателем, он может запросто признать договор недействительным – когда ему то покажется удобным.

«Перед подписанием обязательно надо проверить арендодателя на предмет его «проблемности». То есть не ввязан ли он в судебные споры», – подсказывает старший юрист юридической компании «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Ольга Дихтяренко. Также стоит выяснить, не находится ли недвижимость в залоге либо под арестом (сделать это можно посредством Реестра обременений недвижимого имущества).

В договоре есть смысл дополнительно предусмотреть возможность улучшения помещения арендатором за свой счет и условия компенсации этих затрат – например, в виде частичного учета затрат в скидке к оплате или возмещения в случае досрочного расторжения договора.

Обязательным пунктом договора должен стать размер арендной платы, порядок ее пересмотра, а также условия и сроки внесения. Ведь именно этот пункт может обернуться для арендатора серьезными проблемами, в частности из-за пробелов в законодательстве. Статья 762 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что стороны могут предусмотреть в договоре периодическое изменение размера арендной платы в связи с изменением индекса инфляции. В то же время статья 284 Хозяйственного кодекса Украины определяет такой пересмотр как обязательный. В итоге, если не оговорить порядка оплаты, недобросовестный арендодатель может сослаться на то, что съемщик вовремя не переиндексировал платежи, и расторгнуть договор.

«Кстати, стороны имеют полное право предусмотреть в договоре аренды периодическое изменение размера арендной платы не только в связи с изменением индекса инфляции, но и ввиду колебаний курса гривны», – советует Ольга Дихтяренко. С другой стороны, инфляция – штука более «отечественная», а нести еще и девальвационные риски арендодатель вовсе не обязан. Тем более что при девальвации ставки аренды обычно растут, но отнюдь не вровень с темпами девальвации, а существенно от нее отстают. В любом случае, в договоре должно быть написано, что приведенный перечень оснований для пересмотра размеров оплаты является исчерпывающим, чтобы арендодатель не мог своевольничать сверх позволенного.

«Квартирные» офисы часто сдают СПД-«упрощенцы», не являющиеся плательщиками НДС. Это обстоятельство нуждается в обязательном прояснении

Стоимость аренды небольших офисов в крупных городах Украины

* По данным dom.ria.com.

Снять нельзя купить

Рано или поздно предприниматель задастся вопросом, что лучше: отдавать каждый месяц деньги арендодателю или выкупить офисное помещение, заплатив один раз и навсегда. Однако на первых этапах инвестировать средства в покупку офиса нецелесообразно. Ведь чаще всего проблемы у начинающих бизнесменов проявляются в первые годы их работы. Кроме того, не всегда полезно привязывать офис к конкретному месту. Аренда делает бизнес мобильным, и компания может переезжать, выбрав более удобное, более просторное или дешевое место. Не стоит также забывать, что даже маленький офис окупается за большой срок – около 7–10 лет. С другой стороны, покупка помещения спасет бизнес от переменчивых настроений арендодателя, да и просто необходимости помнить о ежемесячной плате. Более того, именно коммерческая недвижимость начнет дорожать в первую очередь, когда в украинской экономике наметится оживление. А значит, покупка офиса окажется инвестицией, приносящей не только пользу, но и прибыль.

Что нужно увидеть в договоре аренды

1.      Кто сдает в аренду, права арендодателя на сдаваемое помещение (собственник, арендатор, аренда, субаренда).

2.      Срок арендного договора.

3.      Параметры снимаемой площади: полезная площадь, коэффициент общих площадей здания, общие помещения.

4.      Сумма арендной платы: фиксированная, индексируемая, способ индексации. Стоимость в расчете на единицу площади. Способ и сроки оплаты (нал., безнал., с учетом НДС).

5.      Сумма и порядок начисления эксплуатационных платежей, а также схема контроля начислений арендатором.

6.      Состояние принимаемого в пользование помещения (ремонт, телекоммуникации).

7.      «Арендные каникулы» (если требуется для проведения ремонта и переезда).

8.      Процедура досрочного разрыва аренды.

9.      В каком состоянии арендатор должен вернуть помещение.

10. Штрафные санкции для сторон (просрочки уплаты, досрочное расторжение).

11. Кто несет риски повреждения помещения.

12. Порядок доступа арендатора в помещение, порядок вноса-выноса материальных ценностей из офисного здания.